Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Gemeinschaftseigentum; Sanierung; Vergleichsangebote

Ein Wohnungseigentümer kann nicht verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage von Vergleichsangeboten zuzustimmen, die erst eingeholt werden sollen.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Wohnhäusern bestehenden Anlage. Der im vorderen Grundstücksteil gelegene sogenannte Altbau ist als Wohnungseigentum Nr. 4 mit einem Miteigentumsanteil von 480,26/1.000 verbunden und gehört den Antragsgegnern zu 3. Der Altbau ist durch ein gemeinsames Treppenhaus mit dem sogenannten Neubau im rückwärtigen Grundstücksteil verbunden, in dem sich drei Wohnungen befinden. Im Neubau gehört das Wohnungseigentum Nr. 1 im Erdgeschoß mit einem Miteigentumsanteil von 237,20/1.000 dem Antragsteller und seiner Ehefrau, der weiteren Beteiligten. Das Wohnungseigentum Nr. 2 im ersten Obergeschoß mit einem Miteigentumsanteil von 216,78/1.000 gehört der Antragsgegnerin zu 1 und das Wohnungseigentum Nr. 3 im Dachgeschoß mit einem Miteigentumsanteil von 65,76/1.000 der Antragsgegnerin zu 2.

Gemäß Nr. III der Teilungserklärung vom 30.12.1987 gelten für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und für die Verwaltung die in den Anlagen I und II enthaltenen Bestimmungen. Die Anlage I bestimmt, daß die Wohnungen Nr. 1, 2 und 3 im Neubau eine wirtschaftliche Einheit und die Wohnung Nr. 4 im Altbau eine zweite wirtschaftlich selbständige Einheit darstellen. Gemäß Anlage I § 2 Nr. 1 ist den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen Nr. 1, 2 und 3 gemeinschaftlich die mit dem Wohnhausneubau bebaute Grundstücksfläche zur Sondernutzung zugewiesen, dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 4 die mit dem Wohnhausaltbau bebaute Grundstücksfläche. Jeder Eigentümer kann seine Sondernutzungsfläche samt Gebaulichkeiten wie ein Alleineigentümer nutzen; er trägt entsprechend die Lasten und Kosten (Anlage I § 2 Nr. 3). Gemäß Anlage I § 3 ist Gemeinschaftseigentum im wirtschaftlichen Sinn nicht vorhanden, ausgenommen etwa gemeinschaftlich genutzte Ver- und Entsorgungsanlagen sowie das Treppenhaus. Die Lasten und Kosten von Gemeinschaftseigentum im wirtschaftlichen Sinn tragen die Eigentümer zu gleichen Teilen. Bei Beschlüssen über Gemeinschaftseigentum im wirtschaftlichen Sinn hat jede Einheit eine Stimme. Gemäß Nr. III Satz 2 der Teilungserklärung gilt die Anlage II nur für das Verhältnis der Wohnungseigentümer Nr. 1, 2 und 3 untereinander. Nach Anlage II § 2 richtet sich das Stimmrecht insoweit nach der Größe der Miteigentumsanteile; Nutzungen, Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufgeteilt (Anlage II § 3).

In der Eigentümerversammlung vom 3.5.1994 berichtete ein Beauftragter der Hausverwaltung über die am Anwesen vorhandenen Bauschaden. Der Versammlungsniederschrift zufolge erklärte der Bevollmächtigte der Antragsgegnerinnen zu 1 und 2, er werde weder einem Gesamtsanierungskonzept noch der Bestellung eines unabhängigen Gutachters zustimmen. Bei der anschließenden Abstimmung über einzelne Sanierungsmaßnahmen fand die Mehrzahl der Anträge keine Mehrheit, weil sie jeweils von den Antragsgegnerinnen zu 1 und 2 abgelehnt wurden. In der Eigentümerversammlung vom 12.6.1995 sprachen sich die Antragsgegnerinnen zu 1 und 2 wiederum gegen eine Anzahl von Sanierungsmaßnahmen und gegen die von der Verwaltung vorgeschlagene Einschaltung eines Sachverständigen zur Schadensfeststellung aus mit der Folge, daß entsprechende Beschlüsse nicht zustande kamen.

Der Antragsteller hat daraufhin beim Amtsgericht beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, der Bestellung eines Sachverständigen zuzustimmen, der insbesondere die dringend notwendigen Sanierungen an gemeinschaftlichen Bau- und Einrichtungsteilen auflisten und die Kosten der erforderlichen Maßnahmen schätzen solle (Nr. 1), ferner (Nr. 2), einer Vergabe der Sanierungsarbeiten im Anschluß an die Feststellungen des Sachverständigen durch den Verwalter nach jeweils gewerksweise eingeholten mindestens drei Vergleichsangeboten zuzustimmen, ebenso der Vorfinanzierung und Finanzierung der zu vergebenden Sanierungsarbeiten durch eine vom Verwalter zu erhebende Sonderumlage. Die Antragsgegner zu 3 haben erklärt, daß sie die Sanierungsarbeiten für dringend notwendig halten und die Bestellung eines gerichtlichen Sachverständigen befürworten. Das Amtsgericht hat der Sachverständigen R. mit der Erstattung eines Gutachtens über die vom Antragsteller behaupteten Mängel beauftragt. Nach Vorlage des Gutachtens haben die Beteiligten den Antrag Nr. 1 übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Antragsgegner samtverbindlich verpflichtet, einer Vergabe der Sanierungsarbeiten entsprechend den Feststellungen des Sachverständigen R. in seinem Gutachten vom 8.10.1996 und dessen Ergänzung vom 26.2.1997 durch den Verwalter nach jeweils gewerksweise eingeholten mindestens drei Vergleichsangeboten zuzustimmen, ebenso der Vorfinanzierung und Finanzierung der zu vergebenden Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum über verwalterseits zu erhebende Sonderumlage bei interner Verteilung der Kosten im Rahmen der bestehenden Kostenteilungsvereinbarungen.

Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerinnen zu 1 und 2 hat das Landgericht nach mündlicher Anhörung des Sachverständigen zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde, die teilweise Erfolg hatte.

a) Der Antragsteller ist als Miteigentümer des Wohnungseigentums Nr. 1 zur Geltendmachung des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), um den es hier geht (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), allein befugt. Dies ergibt sich aus seiner Stellung als Bruchteilseigentümer (§ 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, § 1011 BGB, vgl. BayObLGZ 1975, 201/203; Palandt/Bassenge, BGB 58. Aufl. § 43 WEG Rn. 2 m.w.N.). Im übrigen hat die weitere Beteiligte im Rechtsbeschwerdeverfahren mitgeteilt, daß sie die Verfahrensführung ihres Ehemannes billigt.

b) Das Landgericht hat aufgrund des im ersten Rechtszug eingeholten Sachverständigengutachtens festgestellt, daß die Wohnanlage der Beteiligten in erheblichem Umfang sanierungsbedürftig ist. Die Würdigung dieses Gutachtens durch die Tatsacheninstanzen kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachgeprüft werden (vgl. BayObLG, WuM 1993, 707/708 m.w.N.). Die Beweiswürdigung des Landgerichts, bei der es nur um die Feststellung der bestehenden Bauschäden und -mängel geht, läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Auch die Rechtsbeschwerde stellt nicht in Frage, daß die im Gutachten des Sachverständigen R. aufgelisteten Schäden tatsächlich vorhanden sind. Dem Einwand, daß die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erforderlich gewesen wäre, hat das Landgericht zu Recht keine Bedeutung beigemessen. Denn nach dem Grundsatz der Amtsermittlung (§ 12 FGG) haben die Tatsacheninstanzen die entscheidungerheblichen Tatsachen festzustellen, ohne an das Vorbringen der Beteiligten und deren Beweisangebote gebunden zu sein (Keidel/Amelung, FGG 13. Aufl. § 12 Rn. 3; Staudinger/Wenzel BGB 12. Aufl. Vorbem. vor §§ 43 ff. WEG Rn. 7).

c) Die Verpflichtung der Antragsgegnerinnen zu 1 und 2 (im folgenden nur Antragsgegnerinnen), den erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zuzustimmen, hat das Landgericht im Grundsatz zu Recht bejaht.

(1) Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und zu dieser auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands der Wohnanlage (vgl. BayObLGZ 1982, 203/207; BayObLG NJW-RR 1989, 1993 und st. Rspr.) Der Anspruch richtet sich gegen die Wohnungseigentümer (§ 20 Abs. 1 WEG) unbeschadet etwaiger Ansprüche gegen den Ersteller der Wohnanlage.

(2) Das Rechtsschutzbedürfnis des Antragstellers für die gerichtliche Geltendmachung eines Anspruchs auf Zustimmung (vgl. hierzu BayObLG, WE 1992, 197 (LS); Staudinger/Bub § 21 WEG Rn. 117; Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 43 Rn. 1 und Anhang zu § 43 Rn. 7) hat das Landgericht ohne Rechtsfehler bejaht. Es hat festgestellt, daß die Antragsgegnerinnen sich in erheblichem Umfang der Durchführung notwendiger Sanierungsmaßnahmen widersetzt haben.

d) Die Zustimmung, zu der die Antragsgegnerinnen verpflichtet werden, wird gemäß § 45 Abs. 3 WEG, § 894 ZPO mit der Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung fingiert. Der Inhalt der von ihnen abzugebenden Willenserklärung muß daher hinreichend bestimmt sein (vgl. Thomas/Putzo, ZPO 21. Aufl. § 894 Rn 8 und Vorbem. vor § 704 Rn. 16; s. a. Staudinger/Bub § 21 WEG Rn. 118). Entgegen der Meinung des Landgerichts genügt die vom Amtsgericht ausgesprochene Verpflichtung diesen Anforderungen nur zum Teil.

(1) Zu den in Abschnitt I 1, I 2 und I 4 des Gutachtens unter der Bezeichnung "Mauerfeuchte und Verputzprobleme an der Nordseite des Hauses 4 a", "Putzabplatzungen am Eingangsbereich mit Treppenaufgang und Treppenpodest" und "Schaden im Bereich des Gemeinschaftseigentums zwischen den Häusern 4 a und 5" zusammengefaßten Mängeln hat der Sachverständige die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen in seinem Gutachten vom 8.10.1996 im einzelnen dargestellt und deren Kosten geschätzt. Zur Vorbereitung der Sanierungsarbeiten sind die Antragsgegnerinnen verpflichtet, der Einholung von Vergleichsangeboten durch den Verwalter zuzustimmen.

(2) Die Antragsgegnerinnen können nicht verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage mehrerer Vergleichsangebote zuzustimmen, die erst eingeholt werden sollen. Über die Vergabe der erforderlichen Sanierungsarbeiten kann erst entschieden werden, wenn entsprechende Angebote vorliegen. Durch die Einholung von Alternativ- oder Konkurrenzangeboten bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung soll gewährleistet werden, daß einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, daß aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden. Dabei hat nicht notwendig das billigste Angebot Vorrang (vgl. BayObLG, WE 1995, 287/288 m.w.N.). Daher beschränkt sich die Verpflichtung der Antragsgegnerinnen derzeit darauf, im Rahmen des festgestellten Sanierungsbedarfs der Einholung von Angeboten für die vom Sachverständigen als erforderlich bezeichneten Arbeiten zuzustimmen. Soweit der Antragsteller darüber hinaus die Zustimmung zur Vergabe der Arbeiten verlangt hat, muß sein Antrag als derzeit unbegründet abgewiesen werden.

(3) Die Antragsgegnerinnen sind ferner verpflichtet, zur Finanzierung der vom Sachverständigen als erforderlich bezeichneten Sanierungsmaßnahmen der Erhebung einer Sonderumlage durch den Verwalter in Höhe der zu erwartenden Kosten nach Maßgabe des geltenden Kostenverteilungsschlüssels zuzustimmen. Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört auch die Regelung der Kosten notwendiger Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (vgl. BayObLG, WuM 1996, 239; Weitnauer/Luke § 21 Rn. 18).

Der Sachverständige hat für die unter Nr. 1.1.4 seines Gutachtens aufgeführten Maßnahmen einen Betrag von 8.900 DM, für die Maßnahmen gemäß Nr. 1.2.4 und Nr. 1.4.4 Beträge von 1.690 DM und 1.920 DM, jeweils zuzüglich 17,5 % Nebenkosten und 16 % Umsatzsteuer, insgesamt also einen Betrag von 17.051 DM errechnet. Der in diesem Gesamtbetrag enthaltene Betrag von 8.900 DM zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer betrifft nur die Wohnungen Nr. 1, 2 und 3. Er ist daher nach Anlage II § 3 Nr. 1 der Teilungserklärung von den Eigentümern dieser Wohnungen entsprechend der Größe ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Die anderen beiden Beträge betreffen das Gemeinschaftseigentum im Sinn von Anlage I § 3 der Teilungserklärung und sind deshalb nach dessen Nr. 2 auf alle vier Wohnungen zu jeweils gleichen Teilen umzulegen.

e) Hinsichtlich der in Abschnitt I 3 des Gutachtens untersuchten Mängel im Dachbereich einschließlich der Wintergärten bedarf die Sache weiterer Aufklärung.