Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwaltervergütung; Aufrechnung mit Schadenersatzanspruch wegen Schlechterfüllung der Verwalterpflichten

1. Erbringt der Verwalter die geschuldeten Leistungen überhaupt nicht, sind hinsichtlich der Vergütung die §§ 320 bis 326, 615, 616 BGB anwendbar. Eine Schlechterfüllung der Verwalterpflichten führt demgegenüber grundsätzlich nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter, mit denen sie gegebenenfalls gegen den Vergütungsanspruch des Verwalters aufrechnen können.

2. Die Aufstellung der Jahresabrechnung ist eine der Hauptleistungen eines Verwalters.

3. Für die Zeit nach Ablauf des Verwaltervertrages stehen einem Verwalter nur Ansprüche auf Aufwendungsersatz nach §§ 677 ff. BGB zu.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsgegner wurde in der Teilungserklärung zum ersten Verwalter der Wohnanlage für die Dauer von fünf Jahren bestellt. Die Laufzeit des Verwaltervertrages begann am 1.2.1987 und endete am 31.1.1992. Der Antragsgegner war nach Ablauf des Verwaltervertrags noch bis Juni 1994 als Verwalter tätig. In der Zeit von Februar 1987 bis Juni 1994 behielt der Antragsgegner insgesamt 26.700 DM als Verwalterhonorar ein. Die Antragsteller sind der Auffassung, dem Antragsgegner gebührten für seine Verwaltertätigkeit, die praktisch nur im Abheften von Auszügen und Begleichen von Rechnungen bestanden habe, nur 20 % des vereinnahmten Honorars. Den Rest in Höhe von 21.360 DM verlangten sie vom Antragsgegner zurück. Die Antragsteller haben u. a. beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von 21.360 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 9.11.1995 dem Antrag stattgegeben, das Landgericht mit Beschluß vom 30.10.1996 die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, die ohne Erfolg geblieben ist.

a) Der Antragsgegner ist nach §§ 675, 325 Abs. 1, § 323 Abs. 3, § 812 Abs. 1 BGB verpflichtet, an die Antragsteller 80 % der von ihm in der Zeit vom 1.2.1987 bis 31.1.1992 einbehaltenen Verwalterhonorare, das sind 14.400 DM, zurückzuzahlen. Der Verwaltervertrag ist in der Regel ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinn des § 675 BGB mit teilweise dienstvertraglichem, teilweise werkvertraglichem Charakter (BayObLG WE 1996, 314 f. m.w.N.). Für einen solchen Vertrag gelten hinsichtlich der Vergütung in erster Linie die getroffenen Vereinbarungen, ansonsten Dienstvertragsrecht (vgl. KG OLGZ 1990, 61/64; Palandt/Thomas BGB 56. Aufl. § 675 Rn. 28; Palandt/Bassenge § 26 WEG Rn. 8). Erbringt der Verwalter überhaupt keine Leistungen, gelten hinsichtlich der Vergütung die §§ 320 bis 326, 615, 616 BGB (Palandt/Putzo § 611 Rn. 50). Demgegenüber führt eine Schlechterfüllung der Verwalterpflichten grundsätzlich nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter, mit denen sie gegebenenfalls gegen den Vergütungsanspruch des Verwalters aufrechnen können (KG OLGZ 1990, 61/64; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 108). Die Anwendbarkeit der §§ 323 bis 325 BGB setzt Unmöglichkeit der geschuldeten Leistung voraus. Eine Dienstleistung wird aber trotz ihres Fixschuldcharakters dadurch, daß sie für einen bestimmten Zeitraum nicht erbracht wird, nur unter der Voraussetzung unmöglich, daß sie nicht nachgeholt werden kann. Ist sie nachholbar, so tritt Befreiung von der Dienstleistung nur über § 615 BGB ein (Palandt/Putzo § 615 Rn. 5).

Nach den Feststellungen des Landgerichts, die nicht angegriffen und damit für das Rechtsbeschwerdegericht gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO bindend sind, hat der Verwalter weder Wohnungseigentümerversammlungen einberufen noch Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen angefertigt. Die Abhaltung von Eigentümerversammlungen und die Aufstellung von Wirtschaftsplänen für die Jahre 1987 bis 1992 sind jetzt nicht mehr nachholbar. Das gleiche gilt für die Jahresabrechnungen. Der Antragsgegner ist nicht mehr Verwalter der Wohnanlage, die Verwaltungsunterlagen hat er zurückgegeben. Abgesehen davon erscheint es fraglich, ob es für die Wohnungseigentümer heute noch von Interesse ist, daß die Jahresabrechnungen für die Jahre 1987 bis 1992 aufgestellt werden und ob es für sie zumutbar ist, daß gerade der Antragsgegner diese Jahresabrechnungen aufstellt. Auch hinsichtlich der Jahresabrechnungen ist somit von Unmöglichkeit im Sinn der §§ 325, 323 Abs. 3 BGB auszugehen.

Nach den Feststellungen des Landgerichts ist hier nur ein Teil der Leistungen nicht erbracht worden. Teilunmöglichkeit steht der Vollunmöglichkeit gleich, wenn die Leistung unteilbar ist. Dies ist hier nicht der Fall. Folglich ist für die erbrachte Teilleistung eine Vergütung geschuldet. Insoweit billigen die Antragsteller dem Antragsgegner jeweils 20 % des monatlich geschuldeten Gesamthonorars von 300 DM zu. Hinsichtlich des unmöglich gewordenen Teils der Leistungen haben die Antragsteller die Rechte des § 325 BGB (Palandt/Heinrichs § 325 Rn. 26); die Antragsteller haben gemäß § 325 Abs. 1 Satz 3, § 323 Abs. 3, §§ 812 ff. BGB Rückgewähr des Geleisteten nach Bereicherungsrecht verlangt.

Die Vorinstanzen haben das Verhältnis zwischen erbrachter und nicht erbrachter Leistung auf 20 % zu 80 % festgelegt. Diese Würdigung liegt weitgehend auf tatrichterlichem Gebiet; sie kann vom Rechtsbeschwerdegericht gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO nur darauf überprüft werden, ob sie auf einem Rechtsfehler beruht. Dies ist zu verneinen. Das Landgericht geht zu Recht davon aus, daß insbesondere die Vorlage der Jahresabrechnungen zur Hauptleistung eines Verwalters gehört (vgl. OLG Hamm DWE 1993, 83; Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 26 Rn. 11). Entgegen der Ansicht des Antragsgegners kommt es nicht darauf an, ob und welchen Schaden die Antragsteller durch seine Untätigkeit erlitten haben. Die Rückgewähr des geltend gemachten Betrages ist nach Bereicherungsrecht geschuldet. Der geltend gemachte Anspruch scheitert auch nicht deshalb, weil der Antragsgegner nicht abgemahnt worden ist. Eine vorherige Abmahnung ist nämlich nicht zu verlangen, wenn es wie hier insbesondere um die Rechtsfolgen wegen der Nichtaufstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen geht, weil hier der werkvertragliche Charakter des Verwaltervertrages im Vordergrund steht (vgl. Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 10).

b) Der Antragsgegner ist ferner verpflichtet, 80 % der für die Zeit vom 1.2.1992 bis 30.6.1994 einbehaltenen Verwalterhonorare, das sind insgesamt 6 960 DM, nach § 812 Abs. 1 BGB zurückzuzahlen. Für die Zeit nach Ablauf des Verwaltervertrages stehen einem Verwalter nur Ansprüche auf Aufwendungsersatz nach §§ 677 ff, BGB zu (OLG Hamm NJW-RR 1989, 970; vgl. ferner BayObLG WE 1996, 314 f.; Palandt/Bassenge § 26 WEG Rn. 8), die er gegebenenfalls einem Anspruch der Wohnungseigentümer auf Rückzahlung von einbehaltenen Honorarbeträgen entgegenhalten kann. Hier fehlt es bereits an einer ausreichenden Darlegung des Antragsgegners dafür, daß ihm mehr als die von den Antragstellern zugebilligten 20 % der jeweiligen Monatshonorare als Aufwendungsersatz zustehen.