Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Auslegung des Eigentümerbeschusses; Anfechtung des Beschlusses über Pauschalentschädigung für Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum

1. Jedenfalls bei Eigentümerbeschlüssen, die einen abgeschlossenen Einzelfall regeln, ist die Auslegung Sache des Tatrichters; sie ist vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler hin zu überprüfen.

2. Ein Eigentümerbeschluß, der die Entschädigung mehrerer, durch Bauarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum betroffener Wohnungseigentümer pauschal regelt, ist nicht nichtig. Ein Wohnungseigentümer kann den Beschluß aber mit der Begründung anfechten, daß ihm ein höherer Schaden entstanden sei.

3. Dem Eigentümer eines freiberuflich oder gewerblich genutzten Teileigentums (hier: zahnärztliche Praxis, zahntechnisches Labor) steht kein Schadensersatz dafür zu, daß er Terrasse und Garten wegen Bauarbeiten längere Zeit nicht nutzen kann (Abgrenzung zu BayObLGZ 1987, 50).

I. Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer großen Wohnanlage. Dem Antragsteller gehören mit seiner geschiedenen Ehefrau drei Wohnungen im Erdgeschoß, die er zusammen mit einer weiteren Wohnung seiner Schwiegereltern als Zahnarztpraxis, zahntechnisches Labor und für wissenschaftliche und publizistische Arbeiten nutzt. Zu jeder Wohnung gehört eine Terrasse und ein Garten, an denen den Eigentümern Sondernutzungsrechte zustehen. Nach Abschnitt 5 d der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen allgemeinen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung gilt für alle Sondernutzungsrechte "sinngemäß und entsprechend das gleiche wie für Sondereigentum, so als ob es sich um Sondereigentum handeln würde, soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften entgegenstehen".

Die Wohnungseigentümer beschlossen am 12.9.1989, an der unter den Gärten liegenden Betondecke der Tiefgarage die Fugen sanieren zu lassen. Bei den Arbeiten wurden auch in den Gärten des Antragstellers Pflanzen einschließlich Bäumen beseitigt und ausgehobener Kies gelagert. Die Dauer der Arbeiten ist zwischen Antragsteller und Antragsgegnern streitig.

In der Versammlung vom 18.9.1990 wurde auf Antrag einiger betroffener Wohnungseigentümer der Beschluß gefaßt, "auf Antrag den Eigentümern der großen Erdgeschoßwohnungen 1.000 DM und den Eigentümern der kleinen Erdgeschoßwohnungen 500 DM als Entschädigung für anläßlich der Sanierungsarbeiten zerstörte Pflanzen auszuzahlen". Damals waren die Arbeiten nach Behauptung der Antragsgegner im wesentlichen abgeschlossen, nach Behauptung des Antragstellers zogen sie sich noch bis Mai 1991 hin. Der einstimmig gefaßte Eigentümerbeschluß wurde nicht angefochten.

Der Antragsteller verlangt nunmehr Ersatz für die zerstörte Bepflanzung (Gehölze im Werte von rund 20.000 DM und Blumenzwiebeln im Werte von rund 2.000 DM); die Neuanpflanzung habe 18.158,20 DM gekostet. Weiter habe ihn die Instandsetzung einer automatischen Bewässerungsanlage, die während der Bauarbeiten herausgerissen worden sei, 2.650,73 DM gekostet. Um seinen Patienten den Anblick der verwüsteten Gärten zu ersparen, habe er vor den Behandlungsräumen eine Sichtschutzblende aufgestellt; deren Bereitstellung habe 684 DM gekostet. Schließlich stünde ihm ein Ausgleich für die Nichtbenutzbarkeit der Gartenterrassen über rund 1 1/2 Jahre zu; ein Betrag von 6.000 DM sei angemessen.

In der Versammlung vom 25.7.1991 lehnten es die Wohnungseigentümer einstimmig ab, dem Antragsteller für die Neuanpflanzungen einen besonderen Ersatz von ca. 18.000 DM zu zahlen. Der Antragsteller hat dementsprechend nach Abzug des ihn treffenden Anteils beantragt, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten, an ihn und seine geschiedene Frau gemeinschaftlich 26.728,90 DM und 4 % hieraus seit dem 26.7.1991 zu zahlen.

Die Antragsgegner sind dem Antrag entgegengetreten. Sie berufen sich auf den Eigentümerbeschluß vom 18.9.1990. Sie bestreiten weiter, daß Gehölze und Blumenzwiebeln im Wert von zusammen 22.000 DM zerstört und die Bewässerungsanlage herausgerissen worden sei. Auch die übrigen Ansprüche halten sie für unbegründet. Die Arbeiten hätten im wesentlichen nicht länger als einen Monat gedauert.

Das Amtsgericht hat die Antragsgegner mit Beschluß vom 5.1.1993 verpflichtet, an den Antragsteller und an dessen geschiedene Frau jeweils 1.250 DM und 4 % Zinsen seit 25.10.1991 (Rechtshängigkeit) zu zahlen; im übrigen hat es den Antrag abgewiesen. Es hat die Verpflichtung auf den Eigentümerbeschluß vom 18.9.1990 (jeweils 1.000 DM für zwei große und 500 DM für eine kleine Wohnung) gestützt.

Das Landgericht hat die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragstellers mit Beschluß vom 4.11.1993 zurückgewiesen. Der Antragsteller hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt; er hält den Eigentümerbeschluß vom 18.9.1990 für nichtig.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist nur zu einem geringen Teil begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Dem Antragsteller und dessen Ehefrau stünden keine weiteren Schadenersatzansprüche zu. Diese seien durch den Eigentümerbeschluß vom 18.9.1990 wirksam begrenzt worden, zumindest was die Neubepflanzung und die Bewässerungsanlage angehe. Für die weiter geltend gemachten Ansprüche (Sichtschutzwand und Nutzungsausfall) gebe es keine Grundlage.

Der Eigentümerbeschluß vom 18.9.1990 sei nicht nichtig. Die Zuständigkeit der Eigentümerversammlung ergebe sich einmal aus den Regelungen in § 14 Nr. 4 und § 16 Abs. 4 WEG: Ein aufgrund der erstgenannten Vorschrift gezahlter Schadensersatz gehöre danach zu den Kosten der Verwaltung. Die Frage, ob der Eigentümerbeschluß anfechtbar gewesen sei, stelle sich nicht; er sei auf jeden Fall sinnvoll und praktikabel gewesen, da er die rechtlichen Zweifelsfragen zu Grund und Höhe etwaiger Ersatzansprüche ähnlich einem Vergleich abschließend regle.

Der Eigentümerbeschluß erfasse auch einen etwaigen Ersatzanspruch bezüglich der Bewässerungsanlage; dies ergebe die nach objektiven Kriterien vorzunehmende Auslegung. Die Bewässerungsanlage hänge besonders eng mit den Pflanzen zusammen; auch insoweit habe der Eigentümerbeschluß Klarheit schaffen und Auseinandersetzungen unterbinden sollen.

Kosten für die Sichtschutzwand seien durch den Aufopferunganspruch des § 14 Nr. 4 WEG nach dessen Wortlaut und Sinn nicht gedeckt. Ein Anspruch aus unerlaubter Handlung (Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb) scheide mangels Rechtswidrigkeit aus. Die Arbeiten im Garten seien entsprechend dem Eigentümerbeschluß vom 12.9.1989 ausgeführt worden. Auch für entgangene Terrassen- und Gartennutzung stehe dem Antragsteller kein Ersatzanspruch zu. Der Eigentümerbeschluß vom 18.9.1990 könne so ausgelegt werden, daß nur für zerstörte Pflanzen Entschädigung zu leisten sei, nicht aber für entgangene Gebrauchsvorteile oder ähnliche immaterielle Werte. Darüber hinaus gebe es dafür eine Entschädigung nur in ganz besonderen, von der Rechtsprechung seit längerem anerkannten Fällen. Der Antragsteller habe auch bezüglich seines Eigengebrauchs, der Dauer der Beeinträchtigung und der Intensität der Gebrauchsverhinderung ungenaue Angaben gemacht; was er im Verfahren zur Dauer der Beeinträchtigung sage, sei durch seinen eigenen Vortrag widerlegt. Die Arbeiten seien im August 1990 beendet worden; erst im Mai/Juni 1991 habe er den Garten neu anlegen lassen. In der mündlichen Verhandlung habe er vorgetragen, es sei nur ein Teil des Gartens "umgegraben" worden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält mit einer Ausnahme (Bewässerungsanlage) der rechtlichen Nachprüfung stand. Wegen des für die Bewässerungsanlage geltend gemachten Schadensersatzes ist sie aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.

a) Zu Recht nimmt das Landgericht an, daß der Eigentümerbeschluß vom 18.9.1990 wirksam und nicht wegen absoluter Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung nichtig ist, und daß durch den Beschluß weitergehende Ansprüche des Antragstellers und seiner geschiedenen Frau wegen Schäden an der Bepflanzung ausgeschlossen sind.

(1) Nichtigkeit wegen absoluter Unzuständigkeit der Versammlung ist dann anzunehmen, wenn der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Regelungsbefugnis schlechthin fehlt, weil kein Bezug zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder zu den sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer gegeben ist. Dabei ist aber kein enger Maßstab anzulegen (BayObLG ZMR 1986, 448; BayObLG NJW-RR 1991, 402/403; Weitnauer WEG 7. Aufl. § 23 Rn. 5 a m. w. Nachw.). Daß es sich auf seiten der Gemeinschaft bei der am 18.9.1990 beschlossenen Sache um eine Verwaltungsangelegenheit handelt, über die die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschließen konnten, ergibt sich schon aus § 16 Abs. 4 WEG. Auf seiten der einzelnen Wohnungseigentümer betrifft der Beschluß einen Anspruch aus § 14 Nr. 4 letzter Halbsatz WEG, der hier wegen Abschnitt 5 d der allgemeinen Bedingungen der Gemeinschaftsordnung jedenfalls entsprechend anzuwenden ist. Da es sich somit um einen Anspruch handelt, der sich aus der Rechtsstellung als Wohnungseigentümer und damit aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergibt, ist auch insoweit die Regelungsbefugnis der Eigentümerversammlung nicht von vornherein ausgeschlossen (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 402/403). Der Eigentümerbeschluß vom 18.9.1990 wirkt sich auf die Rechte eines betroffenen Wohnungseigentümers dem Grundsatz nach nicht anders aus als der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 5 WEG) oder ein Eigentümerbeschluß über die Verteilung der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. § 16 Abs. 1 WEG) oder über die Nutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile (§ 15 Abs. 2 WEG); auch insoweit kann durch Eigentümerbeschluß in die individuellen Rechte und Ansprüche eines Wohnungseigentümers eingegriffen werden. Es versteht sich von selbst, daß ein Wohnungseigentümer nicht jede Beschlußfassung über die Entschädigung gemäß § 14 Nr. 4 WEG hinnehmen muß, daß er sich, wenn er mit der allgemein zugesprochenen Abfindung nicht zufrieden ist, weitergehende Ansprüche durch Anfechtung des Eigentümerbeschlusses erhalten kann. Er wird dann im Anfechtungsverfahren nur schlüssig darzulegen haben, daß ihm ein höherer Schaden entstanden ist. Von der Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses, der den Ersatz für mehrere durch Baumaßnahmen betroffene Wohnungseigentümer einheitlich regelt, ist jedoch nicht auszugehen.

b) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht den Eigentümerbeschluß vom 18.9.1990 so ausgelegt, daß damit etwaige Ersatzansprüche aus § 14 Nr. 4 WEG hinsichtlich der Bepflanzung abschließend geregelt werden sollten, daß also weitergehende Ansprüche insoweit nicht mehr geltend gemacht werden können.

(1) Die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen ist Sache des Tatrichters (ständige Rechtsprechung des Senats, zuletzt BayObLG WuM 1992, 641 m. w. Nachw.; a. A. OLG Stuttgart WuM 1991, 414). Daran ist jedenfalls bei Eigentümerbeschlüssen festzuhalten, die einen abgeschlossenen Einzelfall regeln, also keine auch für die Zukunft bedeutsamen Dauerregelungen treffen. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die hierzu getroffenen Feststellungen nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler überprüfen. Das Ergebnis der Auslegung durch den Tatrichter muß nicht zwingend, es muß nur möglich sein. Ein Rechtsfehler liegt nur dann vor, wenn der Tatrichter gegen den klaren Sinn des Beschlusses verstoßen oder nicht alle für die Auslegung in Betracht kommenden Gesichtspunkte gewürdigt hat. Dabei ist auch zu beachten, daß die Auslegung eines Eigentümerbeschlusses nach objektiven, am Wortsinn des Beschlusses orientierten Maßstäben vorgenommen werden muß; es können auch Begleitumstände herangezogen werden, die in der Versammlungsniederschrift zum Ausdruck kommen (BayObLG aaO.). Ein Eigentümerbeschluß, der einem Wohnungseigentümer Pflichten auferlegt oder in seine Rechte eingreift, muß dies klar erkennen lassen; nur dann ist es gerechtfertigt, auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist den Eigentümer am Beschluß festzuhalten (BayOb-LG WE 1991, 50; 1992, 229).

(2) Die Auslegung des Eigentümerbeschlusses durch das Landgericht ist danach, soweit es um Ersatz für die Bepflanzung geht, nicht zu beanstanden. Es ist dem Beschluß mit der erforderlichen Klarheit zu entnehmen, daß die Entschädigung der betroffenen Wohnungseigentümer für zerstörte Pflanzen abschließend geregelt werden sollte. Der Betrag von 1.000 DM oder 500 DM sollte ohne Nachweis eines entsprechenden Schadens gezahlt werden; dem entspricht es, daß nach Bestandskraft des Beschlusses weitergehende Ansprüche ausgeschlossen sein sollten. Sonst hätte der Eigentümerbeschluß keinen Sinn.

(3) Nicht zu folgen vermag der Senat dem Landgericht allerdings insoweit, als es den Eigentümerbeschluß auch auf andere Schäden, insbesondere an der automatischen Bewässerungsanlage, erstreckt. Wie bereits angeführt, sind solche Beschlüsse nach ihrem objektiven Erklärungswert auszulegen; ihre Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten einzelner Wohnungseigentümer müssen klar erkennbar sein. In dem Beschluß ist nach dem Inhalt der Niederschrift nur von den zerstörten Pflanzen die Rede. Die Bewässerungsanlage läßt sich unter keinem Gesichtspunkt unter diese Regelung einordnen, auch wenn sie, wie das Landgericht meint, "in besonders engem Maße mit den Gartenpflanzen zusammenhängt". Es wird auch nur in sehr wenigen Gärten eine solche Anlage geben; auch deshalb ist es ausgeschlossen, sie im Wege der Auslegung "zerstörten Pflanzen" unterzuordnen oder gleichzustellen.

(4) Der Antragsteller gibt die Kosten für die Instandsetzung der Bewässerungsanlage mit 2.650,73 DM an; unter Berücksichtigung der eigenen Miteigentumsanteile macht er davon 2.577,07 DM als Schadensersatz geltend. Die Antragsgegner bestreiten, daß die Anlage im Zusammenhang mit den Bauarbeiten "herausgerissen" worden sei; außerdem bringen sie Einwendungen vor (vgl. Protokoll über die mündliche Verhandlung vor dem Landgericht [Bl. 51/52 d. A.]), aus denen sich eine Mithaftung des Antragstellers entsprechend § 254 BGB ergeben kann. Da hierzu weitere Ermittlungen erforderlich sind, kann der Senat nicht selbst in der Sache entscheiden; der Beschluß des Landgerichts ist insoweit aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen.

c) Weitergehende Ansprüche des Antragstellers und seiner geschiedenen Frau hat das Landgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht verneint.

(1) Der Antragsteller kann keinen Ersatz für die Kosten der Sichtschutzwand verlangen. Der dem § 904 Satz 2 BGB nachgebildete § 14 Nr. 4 WEG gewährt einen verschuldensunabhängigen Anspruch auf Schadensersatz (vgl. BayObLGZ 1987, 50/52; Weitnauer § 14 Rn. 8). Hinsichtlich des Umfangs des zu ersetzenden Schadens besteht kein Unterschied zum Anspruch aus unerlaubter Handlung; die §§ 249 ff. BGB sind anwendbar (vgl. Staudinger/Säcker, BGB 12. Aufl. § 904 Rn. 41). Daß ein etwaiger Ersatzanspruch des Antragstellers und seiner geschiedenen Frau insoweit durch den Eigentümerbeschluß vom 18.9.1990 nicht ausgeschlossen wäre, ist in Abschnitt II b 1 ausgeführt worden. Ersatz für die Kosten der Sichtschutzwand käme unter dem Gesichtspunkt der "Vorsorgeaufwendungen" in Frage: Ein Schaden kann auch darin bestehen, daß der Betroffene zum Ausgleich möglicher Schäden Vorsorgemaßnahmen getroffen hat. Deren Kosten sind dann unter bestimmten weiteren Voraussetzungen bis zur Höhe des Schadens zu ersetzen, der ohne die Vorsorgemaßnahmen entstanden wäre (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB 53. Aufl. Rn. 43 vor § 249 m. w. Nachw.; Staudinger/Medicus, § 249 Rn. 115 f.). Hier scheitert der Ersatzanspruch aber daran, daß der Antragsteller nicht vorgetragen hat, die Aufstellung der Sichtschutzwand sei zur Abwendung finanzieller Nachteile nötig gewesen, er habe sonst mit dem Ausbleiben von Patienten rechnen müssen. Mit der Begründung, er habe den Patienten den Anblick der verwüsteten Gärten ersparen wollen, läßt sich eine zu ersetzende Vermögenseinbuße nicht begründen. Das Vorbringen des Antragstellers genügt hier nicht den Mindestanforderungen an einen schlüssigen Sachvortrag.

(2) Auch für die entgangene Nutzung an Terrassen und Gärten während der Bauarbeiten kann der Antragsteller keinen Ersatz fordern. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, deren Grundsätze der Große Senat für Zivilsachen in dem Beschluß vom 9.7.1986 (BGHZ 98, 212 ff.) im einzelnen dargelegt hat, kann es einen ersatzfähigen Vermögensschaden darstellen, wenn der Eigentümer einer von ihm selbst genutzten Sache, jedenfalls eines von ihm selbst bewohnten Hauses, infolge eines direkten Eingriffs in das Eigentum die Sache vorübergehend nicht benutzen kann, auch ohne daß ihm hierdurch zusätzliche Kosten entstehen oder Einnahmen entgehen. Der Senat hat die Grundsätze dieser Rechtsprechung bei der Terrasse einer Dachwohnung auf den Anspruch eines Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 4 WEG übertragen (BayObLGZ 1987, 50 ff.). Der Bundesgerichtshof hat die Voraussetzungen für den Ersatz eines solchen Schadens, der im Grenzbereich von Vermögens- und Nichtvermögensschaden liegt, im einzelnen präzisiert: Der Ersatz kommt nur in Frage, wo es um die Nutzung von Wirtschaftsgütern von zentraler Bedeutung für die eigene Lebenshaltung geht; wenn es sich um Sachen handelt, auf deren ständige Verfügbarkeit der Berechtigte für seine Lebenshaltung typischerweise angewiesen ist. Der Ersatz für Verluste des eigenen Gebrauchs muß grundsätzlich Fällen vorbehalten bleiben, "in denen die Funktionsstörung sich typischerweise als solche auf die materielle Grundlage der Lebenshaltung signifikant auswirkt" (BGH aaO. S. 220, 223; BGH NJW 1987, 771; BGHZ 117, 260/262; BGH NJW 1993, 1793). Diese Voraussetzungen mögen bei Terrassen und Vorgärten einer Wohnung, insbesondere auch bei der Terrasse einer Dachterrassenwohnung gegeben sein; bei Terrassen und Gärten vor Räumen, die freiberuflich oder gewerblich genutzt werden, treffen sie nicht zu. Daß bei Räumen, in denen eine zahnärztliche Praxis oder ein zahntechnisches Labor betrieben wird, eine Terrasse oder ein Garten liegt, ist eine seltene Ausnahme; für die Lebenshaltung des Inhabers oder Betreibers von zentraler Bedeutung sind die Möglichkeiten und Vorteile, die die Nutzung der Terrassen und Gärten gewähren, nicht. Die Voraussetzungen, von denen der Bundesgerichtshof einen Ersatz für entgangene Nutzungsvorteile abhängig macht, sind hier nicht erfüllt.

Ein Zahnarzt betrieb in einer Eigentumswohnung mit Terrasse und Gartennutzung seine Praxis. Nach umfangreichen Baumaßnahmen beschloß die Eigentümerversammlung eine pauschale Entschädigung der Eigentümer für zerstörte Pflanzen. Später wollte der Antragsteller sich nicht damit zufrieden geben, sondern verlangte eine weitergehende Entschädigung u. a. auch deshalb, weil er seinen Patienten über mehrere Monate den Anblick des verwüsteten Gartens nicht habe zumuten können und deshalb eine Sichtschutzwand aufgestellt habe. Er blieb jedoch mit seinem Begehren weitgehend erfolglos.

Das Bayerische Oberste Landesgericht führte in seinem Beschluß vom 19. Mai 1994 aus, daß der Beschluß der Eigentümerversammlung über die pauschale Entschädigung wirksam war. Da er nicht rechtzeitig vom Antragsteller angefochten wurde, war er auch für ihn bindend. Ein weitergehender Entschädigungsanspruch für die fehlende Nutzbarkeit der Terrasse und die Aufstellung eines Sichtschutzes stehe ihm nicht zu. Es liege kein Vermögensschaden vor, denn das sei allenfalls bei einer (auch als solche genutzten) Wohnung zu bejahen, nicht aber bei Gewerberäumen.