Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Kostenentscheidung nach Rücknahme der Beschwerde; Verwalterbestellung; Interessenkonflikt zwischen der Verwalterstellung und der Maklertätigkeit

1. Nach Zurücknahme der Beschwerde kann das Beschwerdegericht nicht auch die Kostenentscheidung der Vorinstanz abändern (Aufgabe von BayObLGZ 1975, 284/286). Bei der Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren kann die Erfolgsaussicht des Rechtsmittels jedenfalls dann berücksichtigt werden, wenn sie ohne weiteres beurteilt werden kann.

2. Bietet ein Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung erforderlich ist, den Wohnungseigentümern seine Dienste als Immobilienmakler beim Verkauf an, so stellt der Interessenkonflikt zwischen der Verwalterstellung und der Maklertätigkeit grundsätzlich einen wichtigen Grund gegen die Wiederbestellung dieses Verwalters dar.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer etwa 350 Einheiten umfassenden Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Nach der Gemeinschaftsordnung bedarf jeder Eigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters, die nur aus wichtigem Grund versagt werden kann. Im Mai 1994 versandte die Verwalterin ein Rundschreiben an alle Wohnungseigentümer, in dem sie unter Bezugnahme auf die in ihrem Briefkopf angegebenen Geschäftsbereiche "Versicherungen, Bausparkassen, Immobilien, Finanzierungen, Hausverwaltungen" darauf hinwies, daß sie neben ihrer Eigenschaft als Verwalter der Wohnanlage auch als Immobilienvermittler tätig sei, und die Wohnungseigentümer bat, sich mit ihr in Verbindung zu setzen, wenn sie an den Verkauf oder die Vermietung ihrer Wohnung dächten. Gerne würde sie ihnen dabei behilflich sein, ohne daß ihnen dabei Kosten entstünden. Die weitere Beteiligte wurde durch Eigentümerbeschluß vom 19.7.1995 mehrheitlich für die Zeit vom 1.1.1996 bis 31.12.1998 erneut zur Verwalterin bestellt. Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Sie haben geltend gemacht, die Verwalterin befinde sich in einem unüberwindbaren Interessenkonflikt, wenn sie in der Wohnanlage eine Maklertätigkeit ausübe. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 25.1.1996 den Antrag abgewiesen und angeordnet, daß die Antragsteller die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens zu tragen haben. Den Geschäftswert des Verfahrens hat es unter Heranziehung von § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG auf 64.000 DM festgesetzt. Nur die Antragstellerin zu 3 hat sofortige Beschwerde eingelegt; sie hat ihr Rechtsmittel am 10.7.1996 wieder zurückgenommen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 4.11.1996 die Kostenentscheidung des Amtsgerichts aufgehoben (Nr. I) sowie für beide Rechtszüge angeordnet, daß die Gerichtskosten von den Antragsgegnern zu tragen seien und eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht stattfinde (Nr. II). Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, mit der sie die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Kostenentscheidung sowie die Überbürdung der gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens auf die Antragstellerin zu 3 anstreben.

1. Das Rechtsmittel ist zulässig. Gegen die isolierte Kostenentscheidung des Beschwerdegerichts findet in Wohnungseigentumssachen die sofortige weitere Beschwerde statt, wenn gegen die Entscheidung in der Hauptsache die sofortige weitere Beschwerde zulässig wäre und der Wert des Beschwerdegegenstands 200 DM übersteigt (§ 43 Abs. 1, § 45 Abs. 1 WEG, § 29 Abs. 2 und 4, § 27 Abs. 1 und 2, § 20 a Abs. 2 FGG; BayObGZ 1991, 203). Dies ist hier der Fall.

a) Nach Zurücknahme der sofortigen Beschwerde hatte das Landgericht noch gemäß § 47 WEG über die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu entscheiden. Jedoch kann das Beschwerdegericht nicht auch die Kostenentscheidung der Vorinstanz abändern. Soweit der Senat dies früher in der vom Landgericht herangezogenen Entscheidung BayObLGZ 1975, 284/286 bejaht hat (so auch Bärmann/Merle, WEG 7. Aufl. § 47 Rn. 57; Keidel/Zimmermann, FGG 13. Aufl. § 13 a Rn. 42 b; a. A. Bassenge/Herbst FGG RPflG 7. Aufl. § 20 a FGG Rn. 11), hält er daran nicht fest. Dort ist die Zurücknahme eines Rechtsmittels hinsichtlich ihrer kostenrechtlichen Folgen mit der Erledigung der Hauptsache gleichgesetzt worden (so auch BayObLGZ 1975, 233/234 unter Hinweis auf BGHZ 28, 117/120, wo aber nur die Zulässigkeit einer Kostenentscheidung behandelt wird). Dies kann nicht aufrechterhalten bleiben. Während die Erledigung der Hauptsache mit dem Wegfall des Verfahrensgegenstands eintritt, führt bei der Zurücknahme eines Rechtsmittels die Erklärung des Rechtsmittelführers unmittelbar zur Beendigung des Verfahrens ohne Rücksicht darauf, ob der Verfahrensgegenstand weggefallen ist (vgl. Demharter, ZMR 1987, 201). Die mit der Zurücknahme eines Rechtsmittels eintretende Rechtskraft der Entscheidung der Vorinstanz steht auch einer Abänderung des darin enthaltenen Kostenausspruchs durch das Rechtsmittelgericht entgegen. Die Beschwerdeentscheidung muß daher aufgehoben werden, soweit das Landgericht die Kostenentscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und selbst über die im ersten Rechtszug angefallenen Kosten entschieden hat.

b) Die Kostenentscheidung des Beschwerdegerichts hat sich daher auf die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu beschränken. Sie ist eine Ermessensentscheidung. Das Rechtsbeschwerdegericht kann sie nur daraufhin überprüfen, ob der Tatrichter die Grenzen des ihm eingeräumten Ermessens überschritten, insbesondere ob er wesentliche Gesichtspunkte außer acht gelassen hat, ob er sich mit den Denkgesetzen in Widerspruch gesetzt oder ob er sonst von seinem Ermessen einen dem Sinn und Zweck des Gesetzes widersprechenden Gebrauch gemacht hat (vgl. BayObLG, WE 1993, 285 m.w.N. und st. Rspr.). Die Entscheidung des Landgerichts läßt keinen Ermessensfehler erkennen. Das Landgericht hat berücksichtigt, daß grundsätzlich derjenige, der ein Rechtsmittel zurücknimmt, die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsmittelverfahrens zu tragen hat (vgl. BayObLG, aaO. und WE 1995, 250; st. Rspr.). Es hat aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls eine andere Kostenentscheidung für angemessen erachtet, weil das Rechtsmittel der Antragstellerin zu 3 offensichtlich erfolgreich gewesen wäre. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Bei der Kostenentscheidung nach Zurücknahme eines Rechtsmittels kann dessen Erfolgsaussicht jedenfalls dann berücksichtigt werden, wenn eine dahingehende Beurteilung bei summarischer Prüfung ohne weiteres möglich ist (vgl. BGHZ 28, 117/123; BayOb-LG, WE 1992, 24/25; Keidel/Zimmermann § 13a Rn. 42; Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG 3. Aufl. § 47 Rn. 11, 12). Dies bedeutet nicht, daß für die nach der Zurücknahme eines Rechtsmittels zu treffende Kostenentscheidung im Regelfall eine Beurteilung der Erfolgsaussichten vorzunehmen wäre. Eine Berücksichtigung der Erfolgsaussicht des zurückgenommenen Rechtsmittels kommt vielmehr nur in Betracht, wenn diese ins Auge springt.

c) Das Landgericht hat es als wichtigen Grund gegen die Wiederbestellung zur Verwalterin (§ 26 Abs. 1 und 2 WEG) gewertet, daß die weitere Beteiligte den Wohnungseigentümern ihre Dienste als Immobilienvermittler beim Verkauf von Wohnungen angeboten hat, obwohl die in der Wohnanlage stattfindenden Veräußerungen von Wohnungseigentum nach der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Durch § 12 WEG sollen die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, sich dagegen zu schützen, daß eine Wohnung oder ein Teileigentum in die Hand eines persönlich oder finanziell Unzuverlässigen gerät (vgl. BayObLGZ 1980, 29/34; BayObLG WM 1995, 328/329). Der Verwalter wird bei der Entscheidung über die Zustimmung zu einer Veräußerung zwar im eigenen Namen, aber lediglich treuhänderisch in verdeckter (mittelbarer) Stellvertretung der Wohnungseigentümer tätig, deren schutzwürdige Belange er zu wahren hat (vgl. BGHZ 112, 240/242; BayObGZ 1980, 29/35). Da die weitere Beteiligte den Wohnungseigentümern angeboten hat, beim Verkauf von Eigentumswohnungen für sie kostenlos als Makler tätig zu werden, ist davon auszugehen, daß sie den Käufer zur Abgabe eines von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängigen Provisionsversprechens (vgl. BGHZ aaO.) veranlassen will. Das von ihr zu wahrende Interesse des Käufers und ihr eigenes Provisionsinteresse decken sich nicht mit dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Dieser in der Sache als solcher begründete Interessenkonflikt (vgl. BGHZ 112, 240/241; BayObLGZ 1972, 139/143; Soergel/Stürner BGB 12. Aufl. § 12 WEG Rn. 4 c; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl. § 12 Rn. 12; Köhler, DWE 1991, 16/17; Schopp, PiG 36, 19 7/206 f; Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 4 S. 53 f.) rechtfertigt die Besorgnis, die weitere Beteiligte könne bei Erteilung der Verwalterzustimmung im Fall eines von ihr vermittelten Kaufvertrags die Interessen der Wohnungseigentümer gegenüber ihrem eigenen Provisionsinteresse hintansetzen.

Maßgebend ist bei der Beurteilung, ob ein Interessenkonflikt vorliegt, das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, das nicht mit dem Interesse der Mehrheit gleichzusetzen ist. Daß die Interessen einzelner Wohnungseigentümer mit dem Interesse des Verwalters als Makler gleichlaufen können, ist ohne Bedeutung. Grundsätzlich kann es bei der gerichtlichen Überprüfung eines Eigentümerbeschlusses auch keine Rolle spielen, daß sich die Mehrheit für die beanstandete Maßnahme ausgesprochen hat. Der Interessenkonflikt würde allerdings ausgeräumt, wenn die weitere Beteiligte von einer Maklertätigkeit bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen in dieser Wohnanlage Abstand nähme. Dazu war sie jedenfalls bisher nicht bereit.

Ein Verwalter teilte den Wohnungseigentümern mit, daß er auch als Immobilienvermittler tätig sei und gern den Verkauf von Wohnungen übernehmen würde, ohne daß den Wohnungseigentümern dadurch Kosten entstünden. Die Wiederwahl des Verwalters wurde angefochten. Das AG wies den Antrag zurück, eine zunächst eingelegte Erstbeschwerde wurde zurückgenommen. Das LG hob die Kostenentscheidung des AG, die zu Lasten des Antragstellers ging, auf und legte die Gerichtskosten erster und zweiter Instanz den übrigen Wohnungseigentümern auf.

Das BayObLG entschied mit Beschluß vom 7. Mai 1997 in Abkehr seiner früheren Rechtsprechung (BayObLGZ 1975, 284), daß nach Rechtsmittelrücknahme die Entscheidung der Vorinstanz rechtskräftig und damit auch die Änderung der Kostenentscheidung unzulässig werde. Für die Kostenentscheidung betreffend die zurückgenommene Beschwerde sei aber deren ursprüngliche Erfolgsaussicht zumindest dann zu berücksichtigen, wenn sie ohne weiteres beurteilt werden kann. Bietet ein Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung erforderlich ist, den Wohnungseigentümern seine Dienste als Immobilienmakler beim Verkauf an, so stellt der Interessenkonflikt zwischen der Verwalterstellung und der Maklertätigkeit grundsätzlich einen wichtigen Grund gegen die Wiederwahl dar.