Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Sondernutzung von Gemeinschaftseigentum; Eintragung der Vereinbarung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch

Die Feststellung, ob eine nicht im Grundbuch eingetragene Vereinbarung zustande gekommen ist und welchen Inhalt sie hat, ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die hierzu getroffenen Feststellungen nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler nachprüfen.

Den Antragstellern gehört die im Erdgeschoß gelegene Gaststätte (Teileigentum Nr. 1). Vor dieser befindet sich eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende, nicht überbaute Grundstücksfläche, die bereits die Rechtsvorgängerin der Antragsteller dem Betreiber der Gaststätte zur Nutzung als Biergarten verpachtet hat. Am 10.7.1995 beschlossen die Wohnungseigentümer: Dem Eigentümer der Teileigentumseinheiten Nr. 1 wird verboten, auf der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden, nicht überbauten Grundstücksfläche vor der Gaststätte ... Tische und Stühle aufzustellen, sie zu Bewirtungszwecken zu nutzen oder durch Dritte, insbesondere Mieter bzw. Pächter nutzen zu lassen; der Verwalter hat die Einhaltung dieses Verbots gerichtlich durchzusetzen; der diesbezügliche Beschluß in der Eigentümerversammlung vom 5. April 1995 (= Verbot der Nutzung der nicht überdachten Grundstücksfläche vor dem Teileigentum "Pizzeria ..." zu Bewirtungszwecken) wird bestätigt.

Die Antragsteller haben am 1.8.1995 beim Amtsgericht beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 10.7.1995 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Antrag mit Beschluß vom 24.5.1996 stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht den Antrag, den Eigentümerbeschluß vom 10.7.1995 für ungültig zu erklären, abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, die erfolglos geblieben ist.

Der Eigentümerbeschluß vom 10.7.1995 ist rechtmäßig, weil den Antragstellern an der als Biergarten benutzten Gemeinschaftsfläche kein Sondernutzungsrecht zusteht und die Wohnungseigentümer somit das in dem angefochtenen Eigentümerbeschluß enthaltene Verbot aussprechen konnten.

a) Teile des gemeinschaftlichen Eigentums können einem Wohnungseigentümer durch Vereinbarung im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG zur alleinigen Nutzung unter Ausschluß aller anderen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch überlassen werden (vgl. BayObLGZ 1985, 204/206; 1991, 165/170). Die Vereinbarung eines solchen Sondernutzungsrechts kann nach § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG durch Eintragung in das Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden; sie wirkt dann gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers. Von der Eintragung einer solchen Gebrauchsregelung im Grundbuch hängt aber nur die Wirkung gegen den Sondernachfolger ab, nicht die zu seinen Gunsten (BayObLG WE 1992, 229 f.). Wäre hier somit eine Gebrauchsregelung zwischen der Rechtsvorgängerin der Antragsteller und den übrigen Wohnungseigentümern vereinbart worden, die mangels Eintragung im Grundbuch keine dingliche Wirkung (vgl. BGHZ 91, 343/345) erlangt hätte, so würde diese Regelung auch zugunsten der Antragsteller wirken, die die Gaststätte von ihrer Rechtsvorgängerin erworben haben und somit Sonderrechtsnachfolger sind.

Das Landgericht konnte aufgrund des Wortlauts der Niederschriften über die Eigentümerversammlungen vom 12.6.1985 und 5.11.1985 sinngemäß davon ausgehen, daß eine Nutzung des Vorgartens durch die Rechtsvorgängerin der Antragsteller als Biergarten durch die übrigen Wohnungseigentümer zum damaligen Zeitpunkt in einem bestimmten Umfang allenfalls geduldet worden ist, daß aber ein entsprechendes Recht der Rechtsvorgängerin der Antragsteller zur ausschließlichen Benutzung der fraglichen Fläche auf Dauer nicht begründet worden ist. Daß das Landgericht sonstige Anhaltspunkte, die für ein Sondernutzungsrecht der Antragsteller sprechen, übergangen hätte, ist weder ersichtlich noch vorgetragen.

Eine Miteigentümerin verpachtete ihr Teileigentum zum Betrieb einer Gaststätte, deren Betreiberin den Vorgarten mitbenutzte. Als die Eigentümergemeinschaft beschloß, dies der Miteigentümerin zu untersagen, griff diese den Mehrheitsbeschluß an.

Das BayObLG stellte Grundsätze dafür auf, wann eine bloße Duldung vorliegt und wann ein Sondernutzungsrecht auf Dauer begründet wird. Die ablehnende Entscheidung des LG billigte das BayObLG mit seinem Beschluß vom 20. Februar 1997.