Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verfahrensfehler des Beschwerdegerichts; bauliche Veränderung; Mehrheitsbeschluß

1. Hat das Beschwerdegericht Tatsachen verwertet, zu denen ein Beteiligter nicht gehört worden ist, führt dieser Verfahrensfehler nicht zu einer Zurückverweisung, wenn das Rechtsbeschwerdegericht diese Tatsachen für unerheblich hält.

2. Ob die Anbringung einer Anlage zur Gattenbewässerung eine bauliche Veränderung des Grundstücks darstellt, kann offen bleiben, wenn nach der Gemeinschaftsordnung ein Mehrheitsbeschluß für eine bauliche Veränderung genügt.

3. Einer Rückforderung von nach der Gemeinschaftsordnung zulässigen Säumniszuschlägen und Verzugszinsen sowie im Verwaltervertrag vereinbarter Mahngebühren, die der Verwalter von einem Wohnungseigentümer durch Aufrechnung gegen dessen Ansprüche eingezogen hat, steht der bestandskräftige Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung und die Entlastung des Verwalters entgegen, wenn der Aufrechnungsvorgang samt den dort eingestellten Einzelbeträgen in die Jahresabrechnung eingeflossen ist.

In der Eigentümerversammlung vom 22.3.1994 wurden als Tagesordnungspunkt 8 Ansprüche des Antragstellers auf Ersatz der bei der Reparatur eines Rohrbruchs in seiner Wohnung entstandenen Schäden behandelt. Die Wohnungseigentümer beschlossen, daß der Verwaltungsbeirat den Schaden besichtigen und entscheiden solle, ob eine Entschädigung in Höhe von 1 270 DM angemessen sei. Mit Schreiben vom 23.3.1994 teilte der Verwalter dem Antragsteller mit, die Hausverwaltung und der Verwaltungsbeirat hätten eine pauschale Entschädigung für den gesamten Schadensfall in Höhe von 1.270 DM akzeptiert. Gegenüber diesem Schadensersatzanspruch und einem Abrechnungsguthaben des Antragstellers erklärte der Verwalter mit Schreiben an den Antragsteller vom 29.5.1994 die Aufrechnung mit Ansprüchen der Wohnungseigentümer auf Zahlung rückständigen Wohngelds für die Monate Oktober 1993, Januar und Februar 1994, zusätzlichen Verwaltungsgebühren gemäß § 8 der Gemeinschaftsordnung in Höhe von 343 DM, Säumniszinsen in Höhe von 17,80 DM, Mahngebühren des Verwalters von insgesamt 60 DM und gerichtlichen Mahnkosten von 137,85 DM.

In der Eigentümerversammlung vom 8.3.1995, bei der die Wohnungseigentümer von 878,1/1000 Miteigentumsanteilen anwesend oder vertreten waren, wurde zum Tagesordnungspunkt 1 beschlossen, die Jahresabrechnung 1994 zu genehmigen und den Verwalter zu entlasten. Zum Tagesordnungspunkt 4 beschlossen die Wohnungseigentümer einstimmig, daß im Garten eine Bewässerungsanlage anzubringen sei und die Verwaltung beauftragt werden solle, in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat nach einer möglichst günstigen Möglichkeit zu suchen und diese auszuführen. Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, die Eigentümerbeschlüsse der Versammlung vom 8.3.1995 zum Tagesordnungspunkt 1 teilweise und zum Tagesordnungspunkt 4 für ungültig zu erklären, ferner, die Wohnungseigentümer zu verpflichten, 1.330 DM an ihn zu zahlen (330 DM für Aufwendungen anläßlich der Reparatur des Rohrbruchs; 350 DM Mietausfall; 547,18 DM für "Säumniskosten, Zinsen usw." und 102,82 DM Schadensersatz wegen eines nicht reparierten Kellerfensters). Den auf die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zum Tagesordnungspunkt 1 gerichteten Antrag hat der Antragsteller im ersten Rechtszug zurückgenommen. Die weiteren Anträge hat das Amtsgericht durch Beschluß vom 14.3.1996 abgewiesen. Hiergegen hat der Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt. Vor dem Landgericht hat er hinsichtlich des Zahlungsantrags erklärt, er mache den Mietausfall nicht mehr geltend. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 23.10.1996 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, die erfolglos blieb.

a) Hinsichtlich der zum Tagesordnungspunkt 4 der Eigentümerversammlung vom 8.3.1995 beschlossenen Anbringung einer Bewässerungsanlage hat das Landgericht angenommen, diese Maßnahme stelle keine bauliche Veränderung dar. Aus einem vom Verwalter vorgelegten Prospekt gehe hervor, daß es sich lediglich um einen dauerhaft angebrachten Gartenschlauch handle. Diese Feststellung beruht auf einem Verfahrensfehler, denn der mit Schreiben des Verwalters vom 30.7.1996 vorgelegte Prospekt, auf den das Landgericht sich stützt, ist dem Antragsteller nicht übermittelt worden. Im Gegensatz zu den weiteren Anlagen dieses Schreibens, die entweder an alle Wohnungseigentümer oder an den Antragsteller persönlich gerichtet und ihm daher bekannt waren, kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß der Antragsteller den Inhalt dieses Prospekts kannte. Die insoweit vorliegende Verletzung des rechtlichen Gehörs erfordert jedoch nicht die Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und die Zurückverweisung an das Beschwerdegericht. Das Rechtsbeschwerdegericht kann vielmehr in der Sache selbst entscheiden, weil die Tatsache, zu der der Antragsteller nicht gehört worden ist, für die Entscheidung unerheblich ist (vgl. Keidel/Amelung FGG 13. Aufl. § 12 Rn. 152). Es kann dahinstehen, ob die Anlage zur Gartenbewässerung, über deren Auswahl und Gestaltung nach dem Inhalt des angefochtenen Eigentümerbeschlusses der Verwalter und der Verwaltungsbeirat entscheiden sollten, mit einer über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehenden baulichen Veränderung des Grundstücks im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG verbunden war. Denn diese Vorschrift ist durch § 4 Abs. 2 und 3 der Gemeinschaftsordnung wirksam abbedungen worden (vgl. BayObLG WE 1996, 234/236 zu der für die Wohnanlage der Beteiligten geltenden Gemeinschaftsordnung). In der Versammlung vom 8.3.1995 haben sämtliche anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer für die Anbringung der Bewässerungsanlage gestimmt. Damit konnte die Maßnahme beschlossen werden, selbst wenn sie mit einer Umgestaltung des Grundstücks verbunden war. Das Landgericht hat festgestellt, die geplante Anlage, deren Erstellung rund 1.000 DM kosten solle, sei für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Gartens notwendig. Damit hat das Landgericht die Anbringung einer Bewässerungsanlage als dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechend angesehen (§ 21 Abs. 4 WEG). Diese Würdigung liegt auf tatrichterlichem Gebiet; sie ist ohne Rechtsfehler getroffen und damit gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO für das Rechtsbeschwerdegericht bindend. Eine unbillige Beeinträchtigung des Antragstellers (vgl. BayObLGZ 1989, 437/440) ist nicht festgestellt. Daher kommt eine Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Anbringung einer Bewässerungsanlage auch dann nicht in Betracht, wenn er eine bauliche Veränderung des Grundstücks zum Gegenstand hat.

Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht angenommen, daß der Antragsteller nicht verlangen kann, von den Kosten der Bewässerungsanlage freigestellt zu werden. Wird die an sich erforderliche Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu einer baulichen Veränderung aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung durch einen Mehrheitsbeschluß ersetzt, so ist dieser für ihn bindend und er hat sich an den Kosten der baulichen Veränderung zu beteiligen (BayObLG WE 1996, 395/396).

b) Den zuletzt noch in Höhe von 980 DM geltend gemachten Zahlungsanspruch des Antragstellers hat das Landgericht zu Recht für unbegründet erachtet.

(1) Der bei der Reparatur eines Heizungsrohrbruchs in der Wohnung des Antragstellers entstandene Schaden wurde in der Eigentümerversammlung vom 22.3.1994 behandelt. Aus der Versammlungsniederschrift geht hervor, daß in diesem Zusammenhang das Schreiben des Antragstellers vom 21.3.1994 erörtert wurde, mit dem er neben Renovierungskosten von 1.270 DM weitere 330 DM als Aufwendungen für Stromentnahme und Reinigungskosten geltend gemacht hat. Das Landgericht hat den in der Versammlung vom 22.3.1994 gefaßten Eigentümerbeschluß ohne Rechtsfehler dahin ausgelegt, daß der Schaden in der Wohnung des Antragstellers mit einem Pauschalbetrag von 1.270 DM abgegolten werden sollte. Der Antragsteller hat diesen Beschluß nicht angefochten, obwohl er mit Schreiben des Verwalters vom 23.3. und 24.4.1994 ausdrücklich darauf hingewiesen worden war, daß die Wohnungseigentümer den Betrag von 1.270 DM als pauschale Entschädigung für den ganzen Schadensfall akzeptiert hätten. Dem nunmehr geltend gemachten Anspruch auf Zahlung weiterer 330 DM steht deshalb der bestandskräftige Eigentümerbeschluß vom 22.3.1994 entgegen.

(2) Hinsichtlich des auf 547,18 DM bezifferten Anspruchs auf Zahlung von "Säumniskosten, Zinsen usw." hat das Landgericht ausgeführt, das Vorbringen des Antragstellers sei unsubstantiiert und in sich widersprüchlich. Jedoch ergab sich aus den Ausführungen des Antragstellers zu seinem später zurückgenommenen Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung 1994, ungeachtet eines geringfügigen Unterschieds der geltend gemachten Beträge, daß er die Rückzahlung der vom Verwalter wegen seiner Wohngeldrückstände im Weg der Aufrechnung einbehaltenen Säumniszuschläge, Verzugszinsen, Mahngebühren und Gerichtskosten verlangte. Diesen Anspruch hat das Landgericht zu Recht verneint. Hinsichtlich der Verzugszinsen in Höhe von 17,80 DM und der als Säumniszuschläge zu wertenden "zusätzlichen Verwaltungsgebühren" in Höhe von 343 DM, die jeweils auf § 8 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung beruhen, haben die Wohnungseigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung 1994 die vom Verwalter erklärte Aufrechnung genehmigt und beschlossen, die einbehaltenen Beträge der Instandhaltungsrücklage zuzuführen. Die Aufrechnung mit Gerichtskosten in Höhe von 137,85 DM, die für die vom Verwaltet gegen den Antragsteller in Gang gesetzten Mahnverfahren angefallen waren, war ebenfalls Gegenstand der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung. Die vom Verwalter für die Einleitung dreier gerichtlicher Mahnverfahren beanspruchten Gebühren in Höhe von jeweils 20 DM beruhen auf dem bestandskräftigen Eigentümerbeschluß über die Wiederbestellung des Verwalters vom 5.5.1993. Der Einzug dieses Betrages durch die vom Verwalter erklärte Aufrechnung ist von den Wohnungseigentümern mit der Beschlußfassung über die Entlastung des Verwalters genehmigt worden. Dem Rückzahlungsanspruch des Antragstellers steht somit hinsichtlich sämtlicher Teilforderungen die Bestandskraft des Eigentümerbeschlusses zum Tagesordnungspunkt 1 der Versammlung vom 8.3.1995 entgegen, mit dem die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung 1994 genehmigt und den Verwalter entlastet haben.

(3) Den Anspruch auf Ersatz eines Schadens in Höhe von 102,82 DM, der infolge der Beschädigung eines Kellerfensters an Lacken, Farben und sonstigen Materialien des Antragstellers entstanden sein soll, haben die Vorinstanzen zu Recht wegen mangelnder Substantiierung abgewiesen. Der Antragsteller hat weder die Entstehung des Schadens nachvollziehbar dargelegt, noch die beschädigten Gegenstände, deren Mängel und Wert näher bezeichnet. Für die Durchführung gerichtlicher Ermittlungen (§ 43 Abs. 1 WEG, § 12 FGG) war unter diesen Umständen kein Raum.