Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Nutzungsänderung eines zum Sondereigentum gehörenden Raums (hier: Keller); Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger

1. Kann nach der Gemeinschaftsordnung die Nutzungsänderung eines zum Sondereigentum gehörenden Raums (hier: Keller) mit Mehrheit beschlossen werden, so ist der Wohnungseigentümer, dem dieses Sondereigentum zusteht, grundsätzlich nicht von der Beschlußfassung ausgeschlossen.

2. Die nach der Gemeinschaftsordnung zu einer Änderung der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluß erforderliche Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger kann im Verfahren betreffend die Ungültigerklärung eines solchen Eigentümerbeschlusses bis zum Schluß der letzten Tatsacheninstanz beigebracht werden, nicht aber im Rechtsbeschwerdeverfahren.

Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus sechs Wohnungen bestehenden Anlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Antragsgegner zu 2 haben in einem zu ihrem Sondereigentum gehörenden, in der Teilungserklärung als "Kellerabteil" und im Aufteilungsplan als "Keller VIII" bezeichneten Raum im Kellergeschoß eine Orgel aufgestellt und ein Musikzimmer eingerichtet. Die Antragsteller, deren Erdgeschoßwohnung unmittelbar über diesem Kellerraum liegt, haben im Frühjahr 1994 beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegnern zu 2 die Nutzung ihres Kellerraums als Musikzimmer zu untersagen und sie zur Zahlung von Schadensersatz wegen "Wohnwertminderung" zu verpflichten. Das Amtsgericht hat die Anträge abgewiesen; das Beschwerdeverfahren ist vom Landgericht im Hinblick auf das vorliegende Verfahren ausgesetzt worden.

Gemäß § 20 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung können Änderungen dieser Teilungserklärung mit Dreiviertelmehrheit und mit Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger beschlossen werden. In der Eigentümerversammlung vom 18.9.1995 stimmten die Wohnungseigentümer "über die Nutzungsänderung des Kellers der Eheleute ... (Antragsgegner zu 2) als Musikzimmer unter Berücksichtigung der zwischen den Parteien vereinbarten Ruhezeiten bzw. unter Berücksichtigung der Ruhezeiten lt. Hausordnung und den gesetzlichen Bestimmungen" ab. Der Versammlungsniederschrift zufolge waren alle sechs Wohnungseigentümer erschienen oder vertreten; fünf davon stimmten mit "ja" der Nutzungsänderung zu, einer stimmte mit "nein" gegen die Nutzungsänderung. Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht den Eigentümerbeschluß vom 18.9.1995 für ungültig erklärt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, die erfolglos blieb.

a) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß die Bezeichnung eines zum Sondereigentum gehörenden Raums in der Teilungserklärung als "Keller" oder "Kellerabteil" eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter darstellt (§ 15 Abs. 1 WEG). Ein solcher Raum darf nur im Rahmen dieser ,Zweckbestimmung öder in einer Weise genutzt werden, die nicht mehr stört und beeinträchtigt (vgl. BayObLG WuM 1993, 490 und st. Rspr.). Den ohne Rechtsfehler getroffenen Feststellungen, des Landgerichts zufolge wird die Nutzung als Musikzimmer von der vereinbarten Zweckbestimmung nicht gedeckt. Deren Änderung stellt sich als eine Änderung der Teilungserklärung dar, die grundsätzlich nur durch Vereinbarung, hier aber gemäß § 20 der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluß vorgenommen werden kann. Die Wirksamkeit dieser Bestimmung hat das Landgericht ohne Rechtsfehler bejaht (vgl. BGHZ 95, 137/140; BayObLGZ 1990, 107/109 und BayObLG WuM 1993, 697/699).

b) Die nach § 20 der Gemeinschaftsordnung erforderliche Mehrheit von 3/4 der Wohnungseigentümer setzt bei insgesamt sechs Wohneinheiten voraus, daß fünf Stimmen für die Änderung abgegeben werden, denn die Teilungserklärung enthält keine vom Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG abweichende Stimmrechtsregelung. ohne Rechtsfehler geht das Landgericht davon aus, daß die erforderliche Stimmenzahl erreicht war, weil auch die für die Nutzungsänderung abgegebene Stimme der Antragsgegner zu 2 mitzuzählen war. Die Antragsgegner zu 2 waren nicht gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung ausgeschlossen. Die Beschlußfassung über die Nutzungsänderung ihres Kellers betrifft weder ein Rechtsgeschäft mit ihnen noch dient sie der Erledigung eines Rechtsstreits gegen sie. Insoweit kann offenbleiben, ob die Vorschrift des § 25 Abs. 5 Alternative 2 WEG auf das von den Antragstellern gegen die Antragsgegner zu 2 betriebene Verfahren wegen Unterlassung der Nutzung als Musikzimmer und Zahlung von Schadensersatz anwendbar ist, an dem die übrigen Wohnungseigentümer lediglich gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 4 Nr. 1 WEG beteiligt sind. Denn die Beschlußfassung über die Nutzungsänderung dient nicht unmittelbar der Erledigung dieses Verfahrens, wenngleich sie sich auf seinen Ausgang auswirken kann. Aus § 25 Abs. 5 WEG folgt kein allgemeines Stimmverbot beim Vorliegen einer Interessenkollision. Ein Wohnungseigentümer ist daher auch dann stimmberechtigt, wenn er zwar erhebliche private Sonderinteressen bei der Beschlußfassung hat, aber ein Fall des § 25 Abs. 5 WEG nicht vorliegt (vgl. Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. Rn. 137, Augustin WEG Rn. 12, jeweils zu § 25).

c) Das Landgericht hat den Eigentümerbeschluß vom 18.9.1995 für ungültig erklärt, weil die nach § 20 der Gemeinschaftsordnung zu einer Änderung der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger nicht vorlag. Hiergegen wendet sich die Rechtsbeschwerde ohne Erfolg. Das Landgericht hat festgestellt, daß die Miteigentumsanteile der Antragsteller und der Antragsgegner zu 2 jeweils mit einer Grundschuld belastet sind. Aus dem bei derselben Kammer anhängigen Verfahren dieser Beteiligten ergab sich, daß die Antragsteller eine Wertminderung ihrer Wohnung behaupten. Das Landgericht ist deshalb ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, daß eine rechtliche Beeinträchtigung insbesondere des Grundpfandrechtsgläubigers der Antragsteller und gegebenenfalls weiterer Gläubiger der übrigen Wohnungseigentümer durch die Änderung der Zweckbestimmung des Kellerraums nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann und deren Zustimmung daher erforderlich ist (vgl. BayObLGZ 1984, 257/260 f.).

Ist die erforderliche Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers nicht erklärt, fehlt es dem Eigentümerbeschluß über die Änderung der Teilungserklärung an einer Voraussetzung seiner Wirksamkeit er ist in diesem Fall gemäß § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären. Es genügt, daß die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger bis zum Schluß der letzten Tatsacheninstanz in dem Verfahren beigebracht wird in dem die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses (§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) beantragt ist (vgl. BayObLGZ 1984, 257/263). Dies ist hinsichtlich des Eigentümerbeschlusses vom 18.9.1995 jedoch nicht geschehen. Die erst im Rechtsbeschwerdeverfahren vorgelegten Zustimmungserklärungen und Löschungsbewilligungen von Grundpfandrechtsgläubigern, zu deren Gunsten die jeweiligen Miteigentumsanteile der Antragsgegner belastet sind, können nicht berücksichtigt werden (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 ZPO). Abgesehen davon wurde eine Zustimmungserklärung des Grundpfandrechtsgläubigers der Antragsteller nicht vorgelegt.