Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwalterhaftung; Gebäudesanierung; Eigentümerbeschluss über Pauschalfestpreisvereinbarung

1. Verletzt der Verwalter bei der Durchführung eines Eigentümerbeschlusses schuldhaft seine Pflichten, und erleiden dadurch die Wohnungseigentümer einen Schaden, so kann ein Ersatzanspruch gegen den Verwalter wegen Verletzung des Verwaltervertrages gegeben sein.

2. Beschließen die Wohnungseigentümer eine Gebäudesanierung, die eine bestimmte Summe nicht übersteigen soll, und soll mit dem Auftragnehmer eine Pauschalfestpreisvereinbarung getroffen werden, muß dies im Eigentümerbeschluß klargestellt sein. Ohne eine solche Klarstellung ist in einem solchen Fall der Verwalter nicht gehindert, eine andere Preisvereinbarung zu treffen.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die bis zum 31.12.1993 von der Antragsgegnerin verwaltet wurde. Die Wohnungseigentümer beschlossen am 23.3.1993 einstimmig, Gebäudesanierungsmaßnahmen durchführen zu lassen und die Firma S. mit den Arbeiten zu beauftragen. Die Gesamtsumme sollte ca. 130.000 DM betragen. Der nötige Betrag werde aus der Instandhaltungsrücklage bereitgestellt. Am 4.6.1993 erteilte die Antragsgegnerin der Firma S. den Auftrag, in dem es heißt: Grundlage dieses Auftrags ist die VOB neueste Fassung und die geprüften Angebote vom 16.11.1992 und 13.4.1993.

Die Sanierungskosten werden in dem Angebot vom 16.11.1992 auf rund 93.000 DM und in dem Angebot vom 13.4.1993 auf rund 138.000 DM veranschlagt. Beide Angebote beinhalten die Abrechnung nach Leistung (laufenden Metern, Quadratmetern, Stückpauschalen usw.) sowie nach Regiearbeiten und Materiallieferungen. Nachdem die Sanierungsarbeiten von der Firma S. zu zwei Drittel abgeschlossen waren, waren bis zu diesem Zeitpunkt Kosten in Höhe von rund 160.000 DM entstanden. Mit Kostenangebot der Firma S. vom 16.7.1993 wurden die Kosten für das restliche Drittel der Sanierung auf noch ca. 70.000 DM veranschlagt. Die Antragsteller sind der Auffassung, daß die gesamte Sanierung zum Preis von 130.000 DM möglich gewesen wäre. Die Antragsgegnerin sei deshalb verpflichtet, den den Antragstellern in Höhe von mindestens 70.000 DM entstandenen Schaden samt Zinsen zu ersetzen.

Der Antrag blieb in allen Instanzen ohne Erfolg.

Der Eigentümerbeschluß vom 23.3.1993 war für die Antragsgegnerin bindend. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG hatte sie diesen Beschluß durchzuführen. Für die Erfüllung dieser Pflicht aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag haftet sie, da sie Kaufmann ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns, §§ 347, 343 bis 345 HGB (BGH NJW 1996, 1216 f.). Es ist nicht schlüssig dargetan und nicht ersichtlich, daß die Antragsgegnerin bei der Durchführung des Eigentümerbeschlusses vom 23.3.1993 schuldhaft ihre Pflichten verletzt hat und dadurch den Wohnungseigentümern ein Schaden entstanden ist.

a) Gewähr dafür, daß die Gesamtsanierungskosten den Betrag von 130.000 DM nicht übersteigen, hätte nur bei Abschluß einer Pauschalfestpreisvereinbarung bestanden. Die Antragsgegnerin hat ihre Pflichten aber nicht deshalb schuldhaft verletzt, weil hier ein solcher Vertrag nicht abgeschlossen wurde. Dem Angebot vom 16.11.1992 lag eine Pauschalfestpreisvereinbarung nicht zugrunde. Dieses Angebot war den Wohnungseigentümern bekannt. Da ihnen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, wäre es ihre Sache gewesen zu beschließen, daß mit dem Auftragnehmer eine Pauschalfestpreisvereinbarung, die im Rahmen der Leistungsverträge die Ausnahme darstellt (Ingenstau/Kor-bion VOB Teile A und B 13. Aufl. A § 5 Rn. 12), getroffen werden soll. Einen solchen Beschluß haben die Wohnungseigentümer hier nicht gefaßt. Unabhängig von der Frage, ob bei Betonsanierungen eine Pauschalfestpreisvereinbarung im Jahr 1993 in der Praxis überhaupt durchsetzbar war, bestand für den Verwalter weder die Verpflichtung, die Wohnungseigentümer über die Risiken des Angebots vom 16.11.1992 aufzuklären, noch sie darüber zu beraten, welche Preisvereinbarung getroffen werden solle. Allein aus der Stellung der Antragsgegnerin als Verwalterin ergab sich eine solche Verpflichtung nicht. Im übrigen steht aufgrund des Schreibens der Firma S. vom 4.3.1994 fest, daß sie eine Pauschalfestpreisvereinbarung in Höhe von 130.900 DM nicht abgeschlossen hätte. Offenbleiben kann, ob die Antragsgegnerin eine Firma hätte ausfindig machen können, die zu einem solchen Abschluß bereit gewesen wäre, weil die Eigentümer am 23.3.1993 ausdrücklich beschlossen, daß der Auftrag der Firma S. erteilt werden soll.

b) Unerheblich ist, ob die Antragsgegnerin es unterlassen hat, bei Auftragserteilung die Firma S. darauf hinzuweisen, daß nach dem Eigentümerbeschluß vom 23.3.1993 die Gesamtsanierungskosten 130.000 DM nicht übersteigen dürfen. Wie bereits ausgeführt, hätte die Firma S. auch bei einem solchen Hinweis keine Pauschalfestpreisvereinbarung in Höhe von 130.000 DM getroffen. Die Antragsteller haben nicht dargetan, daß die Firma S. bei einem solchen Hinweis den Auftrag nicht angenommen hätte. Auch haben sie nicht dargelegt, daß überhaupt eine Firma und gegebenenfalls welche bereit gewesen wäre, eine Ausnahme-Preisvereinbarung wie die Pauschalfestpreisvereinbarung zu akzeptieren und dies auf der Grundlage von 130.000 DM.

c) Abgesehen davon haben die Vorinstanzen auch deshalb zu Recht da-von abgesehen, Beweis darüber zu erheben, ob die gesamte Gebäudesanierung zu einem Preis von 130.000 DM bis 140.000 DM möglich gewesen wäre, weil die entsprechende Behauptung der Antragsteller "aus der Luft gegriffen" ist. Das Angebot vom 16.11.1992 gibt für die Richtigkeit dieser Behauptung keinen Anhaltspunkt, weil in diesem Angebot nach den Fest-stellungen des Sachverständigen viele Positionen nicht enthalten sind, die später als sanierungsbedürftige Mängel angesehen wurden. Auch aus dem Umstand, daß die Firma S. letztlich nur bereit war, für den Betrag von 230.000 DM die Gesamtsanierung durchzuführen, ergibt sich die Notwendigkeit für die Antragsteller, substantiiert darzulegen, weshalb ihrer Auffassung nach bei einer Gesamtsanierung nur 130.000 DM Unkosten entstanden wären.

Die Wohnungseigentümer beschlossen eine Gesamtsanierung für ca. 130.000 DM aus der Rücklage. Als 160.000 DM verbaut waren und noch 70.000 DM für die Restarbeiten veranschlagt wurden, machte der Antragsteller geltend, daß alle Arbeiten für pauschal 130.000 DM hätten vergeben werden können und verlangte von dem Verwalter Schadensersatz in Höhe von 70.000 DM.

Mit Beschluß vom 9. Mai 1997 hat das BayObLG eine Verwalterhaftung verneint. Der Sanierungsbeschluß war für den Verwalter bindend. Eine Auftragsvergabe zum Festpreis war nicht beschlossen. Der Antragsteller habe nicht belegt, daß die Gesamtarbeiten für 130.000 DM hätten ausgeführt werden können.