Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Heizkostenumlage; Abrechnung des Betriebsstroms und der Wasserkosten nach Wohnfläche

Eine verbrauchsabhängige Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserkosten, in die die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage und des Wasserverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nicht einbezogen, sondern wegen fehlender Meßgeräte insgesamt nach Wohnfläche umgelegt werden, widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Wohnung des Antragstellers befindet sich im 1. Obergeschoß. In der Gemeinschaftsordnung ist ihm an dem Balkon seiner Wohnung das Sondernutzungsrecht eingeräumt. Am 8.7.2002 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (Top) 1 die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen für 2001 und unter TOP 6, daß Blumenkästen an den Balkonen nur innen aufgehängt werden dürfen.

Der Antragsteller hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 1 und 6 für ungültig zu erklären, ferner festzustellen, daß die unterbliebene Beschlußfassung zu den in verschiedenen Schreiben vorgeschlagenen Tagesordnungspunkten unwirksam ist. Das Amtsgericht hat die Anträge abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, die keinen Erfolg hatte.

II. 2. a) Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage und die Kosten der Wasserversorgung der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden (§ 7 Abs. 2, § 8 Abs. 2 HeizkostV). Zur Erfassung des anteiligen Wärme- und Warmwasserverbrauchs dürfen nur solche Ausstattungen verwendet werden, die den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder deren Eignung auf sonstige Weise nachgewiesen ist (§ 5 Abs. 1 HeizkostV).

In der Anlage der Beteiligten sind Meßgeräte für den Betriebsstrom der Heizungsanlage und den Wasserverbrauch der Warmwasserversorgung nicht vorhanden; die vorhandenen Wärmeerfassungsgeräte entsprechen nicht den an sie zu stellenden Anforderungen. Betriebsstrom und Wasserverbrauch sind daher nach Wohnfläche abgerechnet worden, so daß insoweit eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung nicht stattfindet. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht im Hinblick darauf den die Jahresabrechnung genehmigenden Eigentümerbeschluß nicht beanstandet. Die Anschaffung der fehlenden Meßgeräte für Betriebsstrom und Wasserverbrauch kann unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung, zu der eine den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung über die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung gehört (§ 21 Abs. 3 WEG), jeder Wohnungseigentümer verlangen. Solange solche Geräte aber nicht vorhanden sind, kann die insoweit nicht verbrauchsabhängige Abrechnung nicht zu einer Ungültigerklärung der Jahresabrechnung führen. Wegen der fehlenden Meßgeräte ist für die Vergangenheit eine Berechnung entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht möglich. Es muß deshalb bei der vorgenommenen Abrechnung verbleiben, da ansonsten überhaupt keine Abrechnung möglich wäre. Entsprechendes gilt, soweit die Geräte für die Erfassung des Wärmeverbrauchs nicht ordnungsgemäß funktionieren (vgl. BayObLG NZM 2003, 900).

b) Die Wohnungseigentümer können, sofern nicht Vereinbarungen oder Eigentümerbeschlüsse entgegenstehen, mit Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der betreffenden Gebäudeteile entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums beschließen (§ 15 Abs. 2 WEG), der dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG).

(1) Das Sondernutzungsrecht des Antragstellers an dem Balkon wird durch den Eigentümerbeschluß über das Aufhängen der Blumenkästen nicht berührt, weil Gegenstand des Eigentümerbeschlusses die Anbringung der Blumenkästen außerhalb des Balkons ist. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht den angefochtenen Eigentümerbeschluß unter dem Gesichtspunkt der Sicherheit und der Erhaltung einer einheitlichen Fassade gebilligt. Ob durch die außenseitige Anbringung der Balkonkästen das Erscheinungsbild der Fassade beeinträchtigt wird, konnte das Landgericht anhand der vorliegenden Lichtbilder entscheiden. Eine Überprüfung dieser tatrichterlichen Entscheidung ist dem Rechtsbeschwerdegericht nur in engen Grenzen möglich (vgl. BayObLG NZM 1998, 980). Die tatrichterliche Würdigung läßt Rechtsfehler nicht erkennen.

(2) Das Landgericht hat unterstellt, daß der Antragsteller seine Blumenkästen schon seit 30 Jahren an der Außenseite des Balkons angebracht hat. Dennoch hat es in dem angefochtenen Beschluß eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung gesehen. Dies ist rechtlich nicht zu beanstanden.

Auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung kann dem Verlangen des Antragstellers nicht entsprochen werden. Für die Annahme einer Verwirkung genügt es nicht, daß die Anbringung der Balkonkästen durch den Antragsteller von den Wohnungseigentümern über viele Jahre hinweg unbeanstandet hingenommen wurde. Damit wäre allenfalls das Zeitmoment einer Verwirkung gegeben, nicht aber auch das erforderliche Umstandsmoment. Voraussetzung einer Verwirkung (§ 242 BGB) ist, daß seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (Umstandsmoment); erforderlich ist dazu, daß sich der Verpflichtete auf Grund des gesamten Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dieser werde das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen (BayObLG WuM 1990, 453; GE 2001, 1409; ZMR 2001, 987). Für die Beurteilung, ob ein Anspruch der Wohnungseigentümer, die außenseitige Anbringung von Balkonkästen zu untersagen, als verwirkt anzusehen ist, kommt unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben vor allem dem Umstand Bedeutung zu, daß der Antragsteller in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht erklärt hat, die Balkonkästen seien nicht fest montiert und könnten jederzeit umgehängt werden. Auch die von ihm nach seinem Vortrag angebrachte Bewässerungsanlage steht ersichtlich einem innenseitigen Anbringen der Balkonkästen nicht entgegen. Als Nachteil verbleibt damit lediglich eine Verringerung des auf dem Balkon zur Verfügung stehenden Raums, wenn die Balkonkästen innen aufgehängt werden. Dies reicht aber nicht aus, um den Eigentümerbeschluß unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben als nicht hinnehmbar anzusehen.

c) Zu Recht hat das Landgericht schließlich ein Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellungsanträge des Antragstellers verneint. Wenn es die Wohnungseigentümer ablehnen, über Beschlußanträge des Antragstellers überhaupt einen Beschluß zu fassen, steht es dem Antragsteller frei, die Beschlußanträge zum Gegenstand von Verpflichtungsanträgen unmittelbar zum Wohnungseigentumsgericht zu machen (vgl. Beschluß des Senats vom 13.11.2003, 2Z BR 109/03). Mit der angestrebten Erklärung der Unwirksamkeit einer unterbliebenen Beschlußfassung durch die Wohnungseigentümer hätte der Antragsteller nichts erreicht.

Sind keine Meßgeräte vorhanden, darf in einer Eigentumswohnungsanlage auch verbrauchsunabhängig abgerechnet werden. Beschlossen werden darf auch, daß Blumenkästen nicht vor, sondern hinter die Balkonbrüstung müssen.

Meßgeräte für den Betriebsstrom und die Wasserversorgung der Heizungs- und Warmwasseranlage waren nicht vorhanden. Der Verwalter stellte eine Jahresabrechnung ohne verbrauchsabhängige Kosten auf. Ferner beschlossen die Wohnungseigentümer, daß Blumenkästen an den Balkonen nur innen aufgehängt werden dürfen.

Ohne (technisch ausreichende) Meßgeräte keine verbrauchsabhängige Abrechnung, befand das BayObLG. Wenn die Eigentümermehrheit sich durch die außenhängenden Balkonkästen ästhetisch gestört fühle, ist das hinzunehmen, zumal die Balkonkästen ohne weiteres von außen nach innen an die Balkonbrüstung gehängt werden können.