Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Pauschalbetrag für Bewirtschaftungskosten für die Tiefgaragenstellplätze

Die Wohnungseigentümer können wirksam vereinbaren, daß zur Deckung der Bewirtschaftungskosten für die Tiefgaragenstellplätze ein monatlicher Pauschalbetrag zu zahlen ist.

Der Antragsgegnerin gehören 26 Tiefgaragenstellplätze; sie zahlte in der Vergangenheit, wie in § 9 Abs. 3 Nr. 2 c Satz 2 der Gemeinschaftsordnung (GO) vorgesehen, an Bewirtschaftungskosten für jeden Tiefgaragenstellplatz einen monatlichen Pauschalbetrag von 2,50 DM. Mit Schreiben vom 9.11.1994 machten die Antragsteller unter Berufung auf § 9 Abs. 3 Nr. 2 c Satz 3 GO geltend, daß für die Zeit von Januar 1993 bis August 1995 monatlich für jeden Tiefgaragenstellplatz an Bewirtschaftungskosten noch 11,75 DM, für die 26 Tiefgaragenstellplätze insgesamt also 9.776 DM zu zahlen seien.

§ 9 Abs. 3 Nr. 2 GO hat folgenden Wortlaut:

... sind monatlich folgende Vorausleistungen zu erbringen:

a), b) ...

c) Für Verwaltung 12 DM je Wohnung sowie 1 DM pro betriebsfertigen Garagenstellplatz, zuzüglich gültigem Mehrwertsteuersatz.

Die Leistung pro betriebsfertigen Tiefgaragenabstellplatz für Bewirtschaftung in Höhe von 2,50 DM ist eine Pauschale, die nicht abgerechnet wird. Die Höhe der Pauschale ändert sich jedoch im gleichen Verhältnis, in dem sich die aufgrund der Wirtschaftspläne pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich für Bewirtschaftungskosten zu leistenden Vorauszahlungen ändern.

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 11.4.1996 die Antragsgegnerin antragsgemäß zur Zahlung von 9 776 DM nebst Zinsen verpflichtet. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 30.1.1997 die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde, die ohne Erfolg blieb.

a) Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils zu tragen. Diese gesetzliche Regelung kann durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abbedungen und durch einen anderen Kostenverteilungsschlüssel ersetzt werden (BayObLG WM 1996, 297 f. m.w.N.). Dies ist hier geschehen.

b) Die Regelung des § 9 Abs. 3 Nr. 2 c GO, durch die § 28 Abs. 3 und 5 WEG wirksam abbedungen wurde, ist nicht nach §§ 134, 138 BGB nichtig. Das wird auch mit der Rechtsbeschwerde nicht geltend gemacht.

c) Die Antragsgegnerin hält die Erhöhungsklausel des § 9 Abs. 3 Nr. 2 c Satz 3 GO jedoch für unwirksam, weil nach § 9 Abs. 1 GO die Instandsetzungsrücklagen für die Tiefgarage und die übrigen Einheiten des Anwesens getrennt zu bilden und zu halten seien und bei Zahlung einer Pauschale für die Tiefgaragenstellplätze nicht feststehe, welcher Anteil davon der Rücklage zuzuführen sei. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Die Regelung der Gemeinschaftsordnung ist vielmehr so auszulegen, daß nach Zahlung der Bewirtschaftungskosten der verbleibende Restbetrag der Instandhaltungsrücklage für die Tiefgaragen zuzuführen ist.

d) Das Erhöhungsverlangen der Antragsteller vom 9.11.1994 für die Zeit von Januar 1993 bis August 1995 stellt entgegen dem Wortlaut von § 9 Abs. 3 Nr. 2 c Satz 3 GO für das Jahr 1993 nicht auf die nach dem Wirt-schaftsplan 1993 für Bewirtschaftungskosten zu leistenden Vorauszahlungen, sondern auf die nach der Jahresabrechnung 1993 tatsächlich an-gefallenen Bewirtschaftungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche ab. Die Antragsgegnerin ist durch diese Berechnungsweise jedenfalls nicht beschwert. Nach den für das Rechtsbeschwerdegericht bindenden Feststellungen des Landgerichts, das insoweit auf die Feststellungen des Amtsgerichts Bezug genommen hat, weist der Wirtschaftsplan 1993 Bewirtschaftungskosten in Höhe von 88.000 DM aus, während die Jahresabrechnung 1993 nur Bewirtschaftungskosten in Höhe von 86.298,41 DM nennt.

e) In § 9 Abs. 3 Nr. 2 c GO wird zwischen Verwalter- und Bewirtschaftungskosten unterschieden. Die Erhöhungsklausel in Satz 3 stellt nur auf die Bewirtschaftungskosten ab; die Verwaltergebühren haben somit außer Betracht zu bleiben. Dies ist hier beachtet worden. Die Antragsteller haben den Erhöhungsbetrag aus den in der Jahresabrechnung 1993 ausgewiesenen Bewirtschaftungskosten in Höhe von 86 298,41 DM errechnet; diese Summe errechnete sich unter Ausschluß der Verwaltergebühren. In der Jahresabrechnung sind diese getrennt bei den Betriebskosten aufgeführt.

Zu Recht hat das Landgericht eine Verwirkung verneint. Insoweit fehlt es für die am 9.11.1994 für die Zeit von Januar 1993 bis August 1995 geltend gemachte Erhöhung sowohl an dem erforderlichen Zeitmoment als auch am Umstandsmoment (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 56. Aufl. § 242 Rn. 87 f.). Unerheblich ist, daß dieses Erhöhungsverlangen das erste war seit der Begründung des Wohnungseigentums im Jahr 1973. Auch kann offenbleiben, ob die Wohnungseigentümer von ihrem Recht, die Tiefgaragenpauschale zu erhöhen, bis zum Jahr 1993 keinen Gebrauch gemacht haben, weil die Tiefgarageneigentümer auf ihre Kosten Investitionen getätigt haben. Jedenfalls ist weder vorgetragen noch ersichtlich, daß die Antragsgegnerin darauf vertrauen durfte, daß die Antragsteller auch ab dem Jahr 1993 die Pauschale nicht erhöhen würden.

Die Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage aus dem Jahre 1973 sah vor, daß für die Bewirtschaftung der Tiefgaragenplätze eine monatliche Pauschale von 2,50 DM zu zahlen war, die nicht abgerechnet werden sollte, sich aber in dem Verhältnis erhöhen sollte, in dem sich die monatlichen Beitragsvorschüsse pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen würden. Erst 1994 machte die Verwaltung für die Jahre 1993 bis 1995 die Erhöhung anhand der für 1993 vorgesehenen Bewirtschaftungskosten geltend.

Das BayObLG hat in seinem Beschluß vom 10. April 1997 diesen Kostenverteilungsschlüssel für rechtswirksam und praktikabel gehalten. Unverbrauchte Restbeträge der echten Bewirtschaftungskosten seien der Instandhaltungsrücklage zuzuführen. Unerheblich sei, daß die Gemeinschaft von 1973 bis 1993 von der Erhöhungsmöglichkeit keinen Gebrauch gemacht habe.