Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Konkurrenzschutzklausel in der Gemeinschaftsordnung; Konkurrenzbetrieb

1. Eine Konkurrenzschutzklausel ist als Inhalt der Gemeinschaftsordnung zulässig.

2. Eine Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer einer Wohnanlage am Wohnungseigentumsverfahren ist dann entbehrlich, wenn zwei Teileigentümer über die Auslegung einer zum Inhalt der Gemeinschaftsordnung gewordenen Konkurrenzschutzklausel streiten und es bei der Auseinandersetzung um die Frage geht, ob ein geschäftlicher Konkurrent aufgrund der Konkurrenzschutzklausel ausgeschaltet werden kann.

3. Die Beantwortung der Frage, ob ein Konkurrenzbetrieb unterhalten wird, ist einer typisierenden Betrachtungsweise zugänglich.

4. Genießt eine "Pilsstube" nach der Gemeinschaftsordnung Konkurrenzschutz, so darf in derselben Wohnanlage kein Lokal für griechische Spezialitäten mit der Ausgabe von Speisen und alkoholischen Getränken betrieben werden.

Die Antragstellerin und der Antragsgegner gehören zu den

Teileigentümern einer größeren Wohnanlage. Das Teileigentum Nr. 6 gehört der Antragstellerin; der Pächter betreibt darin eine "Pilsstube". Das Teileigentum Nr. 7 gehört dem Antragsgegner. Dessen Pächter betreibt in den Räumen eine Gaststätte, in der griechische Spezialitäten angeboten sowie Bier und alkoholfreie Getränke ausgeschenkt werden. In der Gemeinschaftsordnung (GO) heißt es:

§ 2 Sondernutzungsrechte, Nutzung (...)

3. Es werden zunächst genutzt: ...

das Teileigentum Nr. 6 als Gaststätte in Form einer Pilsstube, ...

das Teileigentum Nr. 7 zum Verkauf von Backwaren und Käse, ...

Für jede dieser Teileigentumseinheiten gilt: Solange die Räume in der bezeichneten Art genutzt werden ... dürfen in den anderen Teileigentumsräumen keine Konkurrenzbetriebe eingerichtet werden.

Antragsgemäß hat es das Amtsgericht mit Beschluß vom 11.3.1996 dem Antragsgegner untersagt, bei Meidung von Ordnungsmitteln in seinem Teileigentum einen Stehausschank oder sonstigen Gaststättenbetrieb mit Ausschank alkoholischer Getränke zu betreiben oder durch Gebrauchsüberlassung an Dritte betreiben zu lassen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 12.2.1997 die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, die erfolglos blieb.

a) Es ist nicht zu beanstanden, daß die Vorinstanzen die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer nicht beteiligt haben. Die Antragstellerin stützt ihr Begehren ausschließlich auf die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Konkurrenzschutzklausel. Die streitige Konkurrenzschutzfrage berührt allein die Interessen der Antragstellerin und des Antragsgegners; eine Beteiligung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer war somit nicht erforderlich (vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 660 f.; NJW RR 1996, 1359).

b) Der auf § 2 Nr. 3 GO gestützte Unterlassungsanspruch ist begründet.

(1) Eine Konkurrenzschutzklausel ist als Inhalt der Gemeinschaftsordnung zulässig (BayObLG WE 1991, 47 f.; WuM 1996, 359; OLG Köln WE 1994, 86 f.); eine solche Klausel wurde hier (§ 2 Nr. 3 GO) vereinbart.

(2) Das Rechtsbeschwerdegericht kann die im Grundbuch eingetragenen Bestimmungen einer Gemeinschaftsordnung selbständig auslegen; dabei ist auf deren Wortlaut und Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (BayObLG WE 1991, 47 f.). In § 2 Nr. 3 Satz 1 GO ist aufgeführt, wie das jeweilige Teileigentum "zunächst" genutzt werden kann. Nach Satz 2 dieser Bestimmung genießt der Teileigentümer, der seine Räume in der in Satz 1 bezeichneten Art nutzt, Konkurrenzschutz. Der Wortlaut der Konkurrenzschutzklausel ist eindeutig. Auch ihr Sinn ist nicht zweifelhaft. Jeder Teileigentümer kann zwar, soweit dies wohnungseigentumsrechtlich zulässig ist, sein Teileigentum abweichend von § 2 Nr. 3 Satz 1 GO nutzen; Konkurrenzschutz genießt aber nur der Teileigentümer, der seine Einheit noch so nutzt, wie es als ursprüngliche Nutzungsart in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist. Die Antragstellerin nutzt ihre Räume nach wie vor als Pilsstube; sie genießt somit Konkurrenzschutz.

(3) Die Beteiligten sind unmittelbare Wettbewerber (vgl. OLG München NJW-RR 1997, 462 f.) bei Ausübung derselben gewerblichen Tätigkeit; der Antragsgegner verstößt somit gegen das Konkurrenzverbot. Die Beantwortung der Frage, ob der Antragsgegner einen Konkurrenzbetrieb zur "Pilsstube" der Antragstellerin führt, ist einer typisierenden Betrachtungsweise zugänglich (vgl. BayObLGZ 1990, 15/17). Das Landgericht durfte deshalb ohne Verstoß gegen den Grundsatz der Amtsermittlung (§ 12 FGG) davon absehen, Beweis darüber zu erheben, ob und welche Speisen oder Getränke in den Lokalen der Beteiligten jeweils ausgegeben werden. Der Antragsgegner führt ein Lokal für griechische Spezialitäten. Da in einer solchen Gaststätte Getränke und Speisen ausgegeben werden, gehört sie zu dem in § 1 GastG genannten Grundtyp der Gastwirtschaft. Es handelt sich um eine Schank- und Speisewirtschaft (vgl. Metzner GastG 5. Aufl. § 3 Rn. 5).

Auch ein mit dem Kurzbegriff "Pilsstube" bezeichnetes Lokal gehört zum Grundtyp der Schank- und Speisewirtschaft. Bei einer "Pilsstube" überwiegt zwar die Abgabe von Getränken, insbesondere von Bier. Dadurch wird aber die Betriebsart der Schank- und Speisewirtschaft noch nicht verändert. Eine von der Schank- und Speisewirtschaft abweichende Betriebsart eines Lokals wird erst dann angenommen, wenn die Abgabe von Getränken und/oder Speisen in den Hintergrund tritt und statt dessen Besonderheiten in der Betriebsgestaltung Bedeutung und Gewicht erhalten (vgl. Metzner § 3 Rn. 6 ff.). Nach der Verkehrsanschauung gehört die "Pilsstube" nicht zu den atypischen Betriebsarten. Im vorliegenden Fall wird die Zugehörigkeit der in der Form einer "Pilsstube" betriebenen Gaststätte zum Grundtyp der Schank- und Speisewirtschaft noch dadurch unterstrichen, daß der Inhaber des Teileigentums Nr. 6 nach § 2 Nr. 5 GO vor seinen Sondereigentumsräumen unter Inanspruchnahme einer Fläche von höchstens 25 m Tische im Freien aufstellen darf.

Die Gemeinschaftsordnung sah vor, daß ein Teileigentum als Pilsstube, ein anderes zum Verkauf von Backwaren und Käse benutzt werden dürfe und, solange die Betriebe geführt werden, keine Konkurrenzunternehmen eingerichtet werden dürften. In dem zweiten Teileigentum sollte aber plötzlich eine Gaststätte betrieben werden, die griechische Spezialitäten und auch Bier anbot. Der Pilsstubeninhaber wollte dies unterbunden wissen.

Das BayObLG hat mit Beschluß vom 7. Mai 1997 den zuerkannten Unterlassungsanspruch bestätigt.