Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Wohngeldforderungen in der Zwangsverwaltung; versehentliche Begleichung des Schuldsaldos der Jahresabrechnung durch Zwangsverwalter

1. Der Zwangsverwalter hat nur die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Wohngeldforderungen als Ausgaben der Verwaltung vorab zu bestreiten. Wird nach Anordnung der Zwangsverwaltung die Jahresabrechnung beschlossen, hat der Zwangsverwalter den Schuldsaldo dieser Abrechnung mit Ausnahme derjenigen darin enthaltenen Beträge vorab zu bestreiten, die bereits vorher fällig geworden sind, sei es aufgrund eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung eines vorangegangenen Jahres, sei es über einen Wirtschaftsplan. Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung vom Zwangsverwalter nicht angefochten und bestandskräftig wird (Einschränkung von BayObLGZ 1991, 93).

2. Übersieht der Zwangsverwalter, daß in einer nach der Anordnung der Zwangsverwaltung beschlossenen Jahresabrechnung auch der Schuldsaldo aus einem vorangegangenen Jahr enthalten ist, und bezahlt er deshalb den vollen Schuldsaldo, sind die Wohnungseigentümer zur Rückzahlung des auf die frühere Jahresabrechnung entfallenden Betrages wegen ungerechtfertigter Bereicherung verpflichtet.

Die Antragsgegner sind Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Für eine größere Zahl von Wohnungs- und Teileigentumsrechten, die zum Teil einer GmbH und zum Teil deren Geschäftsführer gehören, wurde durch Beschluß vom 7.11.1995 Zwangsverwaltung angeordnet und der Antragsteller zum Zwangsverwalter bestellt. Am 24.9.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung 1995. Die Einzelabrechnungen für die der Zwangsverwaltung unterliegenden Wohnungs- und Teileigentumsrechte weisen zunächst die Summe der auf diese entfallenden Ausgaben aus; sodann werden der Schuldsaldo aus der Jahresabrechnung 1994, über die die Wohnungseigentümer vor der Anordnung der Zwangsverwaltung beschlossen haben, aufgeführt und anschließend die Vorauszahlungen für das Jahr 1995. Die Einzelabrechnungen schließen dann mit dem daraus gebildeten Schlußsaldo ab.

Der Antragsteller bezahlte für die der Zwangsverwaltung unterliegenden Wohnungs- und Teileigentumsrechte diesen Schlußsaldo. Er verlangt die darin enthaltenen, sich aus dem Schuldsaldo für 1994 ergebenden Beträge mit der Begründung zurück, er habe übersehen, daß in dem Schlußsaldo der Einzelabrechnungen für 1995 der Schuldsaldo des vorangegangenen Jahres 1994 enthalten ist, den er als Zwangsverwalter nicht zu bezahlen habe.

Der Antragsteller hat beantragt, die Antragsgegner zur Zahlung eines Teilbetrags von 51.333,10 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit Rechtshängigkeit zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, der seinen Zahlungsantrag weiterverfolgt und damit Erfolg hatte.

(...) Die Vorinstanzen haben zu Unrecht die Voraussetzungen eines Bereicherungsanspruchs des Antragstellers gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint.

Bei der Zwangsverwaltung eines Wohnungseigentums sind nach § 155 Abs. 1 ZVG die Ausgaben der Verwaltung aus den Nutzungen des Wohnungseigentums vom Zwangsverwalter vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung im Sinn dieser Vorschrift gehören nach allgemeiner Meinung die während der Beschlagnahme fällig werdenden Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie zu den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG (BayObLGZ 1991, 93/94 m.w.N.; Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. Rn. 42, Bärmann/Pick WEG 7. Aufl. Rn. 102, Niedenführ/Schulze WEG 4. Aufl. Rn. 35, jeweils zu § 16; Staudinger/Bub BGB 12. Aufl. § 28 WEG Rn. 217; Palandt/Bassenge BGB 58. Aufl. § 16 WEG Rn. 9 b). Soweit in dem Schuldsaldo einer Jahresabrechnung nicht bezahlte und vor Beschlagnahme fällig gewordene Vorschüsse aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplans enthalten sind, hat diese der Zwangsverwalter auch dann nicht zu bezahlen, wenn der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung nach der Beschlagnahme gefaßt wurde. Erst recht gilt dies, wenn in die Jahresabrechnung Beträge aus einer vor der Beschlagnahme beschlossenen Jahresabrechnung für frühere Wirtschaftsjahre aufgenommen werden. Der Senat hat die Rechtslage insoweit in seiner Entscheidung vom 14.2.1991 (BayObLGZ 1991, 93) anders beurteilt (ebenso OLG Karlsruhe WE 1990, 105 und OLG Köln WuM 1993, 702). Er hat diese Rechtsansicht aber im Beschluß vom 5.11.1998 (NZM 1999, 74 f.) in einem der Zwangsverwaltung vergleichbaren Fall des Konkurses nicht mehr aufrechterhalten. Sie ist durch die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (GE 1994, 865 = NJW 1994, 1866 und BGHZ 131, 228 = GE 1996, 329 = NJW 1996, 725) Überholt.

Deswegen scheidet auch eine Pflicht zur Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof gemäß § 28 Abs. 2 FGG aus, soweit andere Oberlandesgerichte vor oder nach der Entscheidung des Senats vom 14.2.1991 diese Ansicht vertreten haben (BayObLGZ 1986, 253/259; Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. § 28 Rn. 17).

(1) Die beiden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs betrafen Fälle des Konkurses und des Eigentümerwechsels. Beiden Entscheidungen liegt die Rechtsansicht zugrunde, daß vom Konkursverwalter oder vom neuen Eigentümer nur die nach Konkurseröffnung oder Eigentumswechsel fällig gewordenen Wohngeldforderungen zu zahlen sind. Soweit vor diesem Zeitpunkt aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplans Vorschüsse fällig geworden und nicht bezahlt worden sind, dürfen sie in der Jahresabrechnung nicht dem Konkursverwalter oder Erwerber belastet werden. Diese haften vielmehr nur für die sogenannte Abrechnungsspitze. In dem Konkursfall hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß dies auch dann gilt, wenn die nicht geschuldeten Beträge doch in die Jahresabrechnung aufgenommen, diese beschlossen und der Eigentümerbeschluß vom Konkursverwalter nicht angefochten wird. Denn ein solcher Eigentümerbeschluß gebe keine verbindliche Auskunft darüber, ob und inwieweit sich der Schuldsaldo aus vom Konkursverwalter zu begleichenden Masseansprüchen oder aus ihm nicht zur Last fallenden Konkursforderungen zusammensetzt (BGH GE 1994, 865 = NJW 1994, 1866 f.; ebenso BayObLG NZM 1999, 74/76).

(2) Diese von dem für Konkurs- aber nicht für Wohnungseigentumssachen zuständigen 9. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entwickelte Rechtsprechung hat allerdings zur Folge, daß der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung entwertet wird. Die Wohnungseigentümer können sich nicht darauf verlassen, daß der unter Mitwirkung des Konkursverwalters mit der Jahresabrechnung beschlossene Schuldsaldo von dem Konkursverwalter auch tatsächlich bezahlt wird, obwohl der Beschluß nicht angefochten und bestandskräftig geworden ist. Näher hätte es gelegen, die Frage, ob Teile des Schuldsaldos Konkursforderungen und damit vom Konkursverwalter nicht zu begleichende Beträge sind, in das Beschlußanfechtungsverfahren zu verlegen. Nach der Rechtsprechung des 9. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist der Konkursverwalter nicht gehalten, den Eigentümerbeschluß anzufechten, obwohl in dem Schuldsaldo Beträge enthalten sind, die nur Konkursforderungen sind. Er kann vielmehr in dem Verfahren, in dem er aufgrund des Eigentümerbeschlusses zur Zahlung in Anspruch genommen wird, trotz Bestandskraft dieses Beschlusses einwenden, daß er den Schuldsaldo nicht oder nicht vollständig zu begleichen habe, weil es sich nicht um eine Masseschuld handle.

(3) Die für den Konkurs und den Eigentümerwechsel entwickelten Grundsätze können ohne weiteres auf den vergleichbaren Fall der Zwangsverwaltung übertragen werden. Ebenso wie der .

Konkursverwalter nur die nach Konkurseröffnung fällig werdenden Beträge als Masseschulden auszugleichen hat, hat der Zwangsverwalter nur die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Beträge als Verwaltungskosten zu zahlen. In dem Konkursfall hat der Bundesgerichtshof bereits darauf hingewiesen, daß an der gegenteiligen Ansicht des Senats (BayObLGZ 1991, 93) für den Fall der Zwangsverwaltung wohl nicht festgehalten werden könne (BGH GE 1994, 865 = NJW 1994, 1866/1867). Auf diese Rechtsprechung hat es keine Auswirkungen, daß seit 1.1.1999 die Konkursordnung durch die Insolvenzordnung abgelöst worden ist.

(4) Der Antragsteller ist daher in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter nicht verpflichtet, die in der Jahresabrechnung 1995 enthaltenen Beträge gemäß § 155 ZVG zu begleichen, soweit sie aus einer vor der Beschlagnahme beschlossenen Jahresabrechnung oder einem vor der Beschlagnahme beschlossenen Wirtschaftsplan herrühren, es sei denn, die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans würden erst nach der Beschlagnahme fällig (Weitnauer/Hauger § 16 Rn. 42; Staudinger/Bub § 28 Rn. 420; Palandt/Bassenge § 16 WEG Rn. 9 b; a. M. Niedenführ/ Schulze § 16 Rn. 35 und Bärmann/Pick § 16 Rn. 102, die sich zu Unrecht weiterhin auf die Entscheidung des Senats von 1991 berufen).

Es braucht daher nicht abschließend entschieden zu werden, ob der Schuldsaldo der Jahresabrechnung 1994 Gegenstand der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung 1995 war oder nur nachrichtlich in dieser Jahresabrechnung mitgeteilt wurde. Da die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen jeweils die Ausgaben den Einnahmen gegenüberzustellen und daraus einen Schuld- oder Guthabensaldo zu bilden haben, der Gegenstand der Beschlußfassung ist, spricht alles dafür, daß hier der Schuldsaldo des Jahres 1994 in die beschlossene Jahresabrechnung 1995 einbezogen ist. Denn er ist in den Einzelabrechnungen vor den Einnahmen und der Bildung eines Schlußsaldos aufgeführt (vgl. BayObLG WE 1992, 175).

b) Der Antragsteller kann die bezahlten, obwohl von ihm als Zwangsverwalter nicht geschuldeten Beträge aus der Jahresabrechnung 1994 als ungerechtfertigte Bereicherung herausverlangen. Der Antragsteller hat in der irrigen Meinung gezahlt, eine in vollem Umfang eigene, ihn in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter treffende Verpflichtung gemäß § 155 Abs. 1 ZVG zu erfüllen. Als eine solche Zahlungsverpflichtung hat er den sich aus der Jahresabrechnung 1995 ergebenden Jahressaldo angesehen. Daß er damit, weil die vom Zwangsverwalter nach § 155 Abs. 1 ZVG vorweg zu bestreitenden Wohngeldforderungen immer auch Verbindlichkeiten der Eigentümer der von der Zwangsverwaltung erfaßten Wohnungs- und Teileigentumsrechte sind, auch deren Schuld beglichen hat, ändert nichts daran, daß es sich nur bei den unter § 155 Abs. 1 ZVG fallenden Ausgaben um eine eigene Zahlungsverpflichtung des Zwangsverwalters handelt. Der Irrtum des Antragstellers bestand darin, daß er den bezahlten Schuldsaldo aus der Jahresabrechnung 1995 ausschließlich als Wohngeldforderungen des Jahres 1995 ansah, für die allein er sich zur Zahlung verpflichtet hielt. Er wollte eine vermeintlich ihm als Zwangsverwalter obliegende Leistung erbringen, also eine eigene Verpflichtung erfüllen. Der Antragsteller leistete damit etwas, was er nicht schuldete, und die Antragsgegner erhielten etwas, was sie vom Antragsteller in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter nicht fordern konnten. In diesem Fall besteht grundsätzlich ein Bereicherungsanspruch nach § 812 Abs. 1 BGB (Soergel/Mühl BGB 12. Aufl. § 812 Rn. 119).

Ein solcher Anspruch scheidet nach der im Schrifttum zwar nicht unbestrittenen, im übrigen aber einhelligen Meinung der Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs dann aus, wenn die Antragsgegner oder ihr Vertreter die Leistung, soweit sie die Zahlungen auf die Jahresabrechnung 1994 betrifft, aus ihrer Sicht (Empfängerhorizont) als die Leistung eines Dritten für die GmbH und ihren Geschäftsführer ansehen durften (vgl. § 267 BGB; BGHZ 40, 272/276; MünchKomm/Lieb BGB 3. Aufl. § 812 Rn. 91 ff.; Staudinger/Lorenz BGB 13. Bearbeitung 1994 812 Rn. 59 ff., insbesondere Rn. 61; Soergel/Mühl Rn. 122).

Hier durften die Antragsgegner nicht davon ausgehen, daß der Antragsteller mit der Zahlung auf den Schuldsaldo des Jahres 1994 eine nicht ihn in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter treffende, also eine eigene Verpflichtung gemäß § 155 Abs. 1 ZVG erfüllen, sondern eine Schuld der GmbH und ihres Geschäftsführers tilgen wollte. Denn der Zwangsverwalter ist weder verpflichtet noch auch nur berechtigt, andere als die in § 155 Abs. 1 ZVG genannten Ausgaben vorab zu bestreiten.