Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; faktische Eigentümergemeinschaft; werdende Eigentümergemeinschaft; Verwalterabberufung; GbR als Verwalterin

1. Auf eine "faktische" oder "werdende Wohnungseigentümergemeinschaft" sind die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes über das Verfahren, das Gemeinschaftsverhältnis und die Verwaltung entsprechend anzuwenden; offenbleibt weiterhin, ob dies auch gilt, wenn die Wohnungsgrundbücher noch nicht angelegt sind.

2. Über die Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grunde entscheidet grundsätzlich zunächst die Eigentümerversammlung. Ist die Abberufung Gegenstand einer Versammlung gewesen, ohne daß es zu einer Abstimmung über den Abberufungsantrag gekommen ist, dann kann in der Regel jeder Wohnungseigentümer das Gericht anrufen.

3. Es stellt einen wichtigen Grund für die Abberufung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung als Verwalterin dar, wenn sie mit einer anderen Gesellschaft mit beschränkter Haftung "gemeinsame Verwaltung" der Wohnanlage vereinbart, ihr einen wesentlichen Teil der Verwalteraufgaben überträgt und zwei Drittel der Verwaltervergütung überläßt.

Die Antragsgegnerin, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, errichtete eine Wohnanlage und teilte das Grundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum auf. Antragsteller und weitere Beteiligte sind die durch Vormerkung gesicherten Käufer von Eigentumswohnungen; der Besitz an den Wohnungen und Stellplätzen ist auf sie Übergegangen. Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragsgegnerin ist noch kein Erwerber als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen; die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher sind inzwischen angelegt. Die Antragsgegnerin bestellte sich aufgrund einer Ermächtigung in der Teilungserklärung vom 5.5.1993 zur ersten Verwalterin der Gemeinschaft für die Zeit vom 1.3.1994 bis zum 28.2.1999. Am 21.8.1995 schloß sie eine "Verwaltungsvereinbarung" mit der Firma P. Hausverwaltungs-GmbH über die gemeinsame Verwaltung der Wohnanlage; in der Vereinbarung sind die von der Firma P. zu übernehmenden Verwaltertätigkeiten im einzelnen aufgeführt.

Der Antragsteller hat beim Wohnungseigentumsgericht beantragt festzustellen, daß die Antragsgegnerin nicht mehr Verwalterin der Wohnanlage sei; er hat vorgetragen, daß sie in der Versammlung vom 23. April 1996 mit Stimmenmehrheit abberufen worden und daß die Versammlungsniederschrift insoweit unvollständig sei. Hilfsweise hat er beantragt, die Antragsgegnerin als Verwalterin durch gerichtliche Entscheidung abzuberufen.

Das Amtsgericht hat die Anträge abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht diese Entscheidung abgeändert; es hat die Antragsgegnerin auf den Hilfsantrag des Antragstellers hin als Verwalterin der Wohnanlage abberufen. Die sofortige weitere Beschwerde blieb erfolglos.

1. Der Antragsteller ist gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG antragsberechtigt, auch wenn er nicht als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist; der Rechtsweg zu den Wohnungseigentumsgerichten ist gegeben.

a) (1) Nach dem Sachvortrag der Beteiligten ist davon auszugehen, daß von den Käufern von Eigentumswohnungen noch keiner in das Grundbuch eingetragen worden, daß die Antragsgegnerin vielmehr noch Eigentümerin aller durch die Teilung begründeten Einheiten ist. Die Gemeinschaft ist damit noch nicht "rechtlich in Vollzug gesetzt"; es handelt sich noch um eine "werdende Wohnungseigentümergemeinschaft" oder faktische Gemeinschaft". Auf diese sind die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes auch die verfahrensrechtlichen, entsprechend anzuwenden (vgl. BayObLGZ 1990, 101 ff.; 1991, 150/152; BayObLG WE 1992, 27; OLG Frankfurt DWE 1993, 77; Röll DNotZ 1993, 215/219). Ob die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft erst entsteht, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt sind (so OLG Hamm DNotZ 1968, 489; KG NJW-RR 1986, 1274; Palandt/Bassenge BGB 56. Aufl. Rn. 6 vor § 1 WE; a. A. Weitnauer/Lüke 7. Aufl. § 10 Rn. 3; offengelassen in BayObLGZ 1990, 101/102 f.; 1991, 150/152), kann auch diesmal offen bleiben; denn diese Voraussetzung ist jedenfalls inzwischen erfüllt.

Der Antragsteller verliert seine Antragsberechtigung nicht, wenn inzwischen einzelne Erwerber als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sind, die Gemeinschaft also rechtlich in Vollzug gesetzt worden ist (BayObLGZ 19901 101/105 f.).

(2) Die Antragsberechtigung des Antragstellers ist auch nicht dadurch entfallen, daß er die Wandelung des Kaufvertrags erklärt hat. Denn nach § 465 BGB ist die Wandelung erst "vollzogen", wenn sich der Verkäufer auf Verlangen des Käufers damit einverstanden erklärt hat. Dies ist hier offensichtlich nicht geschehen. Erst mit dem Vollzug der Wandelung wird der Kaufvertrag in ein auf Rückgewähr der empfangenen Leistungen gerichtetes Schuldverhältnis gemäß §§ 467 346 ff. BGB umgewandelt (vgl. Palandt/Putzo § 467 Rn. 1); zuvor wird die

Rechtsstellung des Käufers durch die Erklärung der Wandelung in bezug auf die zu seinen Gunsten bestellte Auflassungsvormerkung und auf das Recht zum Besitz (vgl. § 446 Abs. 1 BGB) nicht verändert.

b) Das Landgericht hat die weiteren Beteiligten im Rubrum seines Beschlusses nicht aufgeführt. Seine entscheidung it aber nicht wegen unterlassener Beteiligung entsprechend § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 551 Nr. 5 ZPO aufzuheben (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 849 f. m. w. N.; BayObLG WuM 1991, 610); denn das Landgericht hat die übrigen Käufer, wie sich aus der Verfügung des Kammervorsitzenden vom 14.11.1996 ergibt, in ausreichender Form in das Verfahren mit einbezogen. Es wäre somit allenfalls das Rubrum des landgerichtlichen Beschlusses zu ergänzen.

2. Der Anspruch des Antragstellers auf gerichtliche Abberufung der Verwalterin ergibt sich aus § 21 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG; es liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung (§ 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG) vor.

a) In erster Linie haben die Wohnungseigentümer in einer Versammlung über die Abberufung des Verwalters zu entscheiden (§ 23 Abs. 1, § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG). Das bedeutet aber nicht, daß bereits diese Frage in jedem Fall in der Eigentümerversammlung abgestimmt werden müßte, bevor das Gericht angerufen werden kann (vgl. BayObLGZ 1972, 246/250 f.; BayObLG NJW-RR 1980, 445 f.; OLG Stuttgart OLGZ 1977, 433 ff.; KG WE 1988, 168; OLG Düsseldorf WEG 1991, 252; ZMR 1994, 521/523 f.) Es reicht aus, wenn sich die Versammlung wie hier mit dem Gegenstand "Abberufung des Verwalters" befaßt hat; daß es nicht zur Abstimmung darüber gekommen ist, hat nicht der Antragsteller zu vertreten, sondern die Versammlungsleiterin.

Der im Verwaltervertrag verlangte wichtige Grund für die Kündigung des Vertrags, der in einem solchen Fall auch für die Abberufung der Verwalterin (vgl. BayObLGZ 1958, 234 ff.; WuM 1993, 506; Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 35) erforderlich sein dürfte, ist gegeben; die Abberufung entspricht nach billigem Ermessen dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 4 WEG).

(1) Die Tätigkeit des Verwalters ist grundsätzlich an dessen Person gebunden. Er darf sich zwar bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben der Unterstützung durch Hilfspersonen bedienen, seine Befugnisse und Aufgaben aber, wie sich vor allem aus den §§ 675, 613, 664 BGB (vgl. dazu Palandt/Thomas § 664 Rn. 6 m. w. N.) ergibt, nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer ganz oder teilweise auf einen Dritten. Übertragen. Ist wie hier eine juristische Person Verwalterin., so nehmen deren Organe, unterstützt durch Hilfspersonen, die Aufgaben des Verwalters wahr. Das ändert aber nichts daran, daß eine bestimmte Person zum Verwalter bestellt ist" und sich die Wohnungseigentümer keine andere Person als Verwalter oder Mitverwalter aufdrängen lassen müssen (vgl. BayObLGZ 1990, 173/176 f. m.w.N.; Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 25).

(2) Hier hat die Antragsgegnerin der Firma P wesentliche Bereiche der Verwaltertätigkeit zu eigenverantwortlicher Erledigung übertragen; sie hat mit diesem Unternehmen die "gemeinsame Verwaltung" der "zugeteilten Hausverwaltungseinheiten", zu denen offensichtlich auch diese Wohnanlage gehört, vereinbart. In der Vereinbarung vom 21.8.1995 übernimmt die Firma P die Buchführung mit Kontenführung die Aufstellung des Wirtschaftsplans und die jährliche Abrechnung; die Eigentümerversammlungen sollen von der Antragsgegnerin und der Firma P gemeinsam vorbereitet und abgehalten werden. Der Firma P. sollen zwei Drittel der "jeweils erzielten Verwaltergebühr" zustehen. Sie soll somit nicht nur als Erfüllungsgehilfin oder als "Hilfskraft" im Sinn von § 2 des Verwaltervertrags, sondern als mindestens gleichberechtigte Mitverwalterin tätig werden. Die Vereinbarung durch die zwei Gesellschaften mit beschränkter Haftung läuft auf die Gründung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts mit dem Zweck der gemeinsamen Verwaltung der Wohnanlage hinaus (vgl. § 705 .

BGB.). Es kann dahinstehen, ob die Vereinbarung gemäß § 134 BGB nichtig ist (vgl. BayObLGZ 1989, 4/7), weil eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht Verwalterin im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes sein kann (BGHZ 107, 268 ff.; BayObLG aaO, 4 ff.). Jedenfalls stellt sie einen wichtigen Grund für die Abberufung der Antragsgegnerin als Verwalterin dar. Denn sie zeigt, daß ihre Organe entweder nicht willens oder nicht fähig sind, das gemeinschaftliche Eigentum dieser Wohnanlage eigenverantwortlich zu verwalten. Den Wohnungseigentümern ist die Zusammenarbeit mit ihr nicht länger zuzumuten (vgl. Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 33 m.w.N.).