Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Unterlassungsanspruch gegen Teileigentumsnutzung als Gaststätte; Zweckbestimmung durch Bezeichnung in der Teilungserklärung; Schadensersatz wgen vereinbarungswidriger Nutzung des Teileigentums

1. Der Anspruch, die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Laden ausgewiesenen Teileigentums als Gaststätte zu unterlassen, kann auch dann gegen den Teileigentümer geltend gemacht werden, wenn das Teileigentum vermietet ist.

2. Der Unterlassungsanspruch kann als Individualanspruch von jedem Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend gemacht werden.

3. Die Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als Laden stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar.

4. Die Nutzung eines Teileigentums durch den Mieter entgegen den Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer kann Schadensersatzansprüche gegen den Teileigentümer zur Folge haben.

Die Antragsteller und die Antragsgegnerin sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Den Antragstellern gehört eine Wohnung, die sie vermietet haben. Der Antragsgegnerin gehört ein Teileigentum (Laden) im Erdgeschoß, das ab 1.9.1985 für die Dauer von zehn Jahren an die Streithelferin der Antragsgegnerin zum Betrieb eines Feinkostgeschäfts vermietet wurde. In der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, daß die Gewerbeeinheiten beliebig genutzt werden dürfen, eine Nutzung als Gaststätte jedoch nicht zulässig ist. Im Jahr 1985 beschlossen die Wohnungseigentümer, daß in dem Laden der Antragsgegnerin "Speisen und Getränke aller Art zum sofortigen Verzehr während der üblichen Ladenöffnungszeiten nach dem Ladenschlußgesetz abgegeben" werden dürfen; ferner beschlossen die Wohnungseigentümer im Dezember 1985, daß "diese Tätigkeit bis 21.00 Uhr ausgeübt werden darf", weil dadurch der Begriff der Gaststätte nicht erfüllt werde; vorausgesetzt wurde aber eine behördliche Genehmigung.

Die Antragsteller behaupten, in dem Teileigentum der Antragsgegnerin werde eine "Kneipe" betrieben, die von 20.00 Uhr bis nach Mitternacht geöffnet sei; ihr Mieter habe wegen der damit verbundenen Ruhestörungen die Miete ab September 1995 um 300 DM im Monat gekürzt. Die Antragsteller haben beantragt, der Antragsgegnerin zu untersagen, in ihrem Teileigentum eine Gaststätte zu betreiben oder betreiben zu lassen und das Ladenlokal nach 21.00 Uhr geöffnet zu halten oder durch Dritte geöffnet halten zu lassen. Außerdem haben sie beantragt, die Antragsgegnerin zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.500 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat am 11.11.1996 dem Unterlassungsantrag uneingeschränkt und dem Zahlungsantrag in Höhe von 600 DM nebst Zinsen stattgegeben. Die sofortigen Beschwerden der Antragsgegnerin und ihrer Streithelferin hat das Landgericht durch Beschluß vom 10.3.1997 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin, die erfolglos blieb.

a) Die Antragsteller haben gegen die Antragsgegnerin gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung des Teileigentums als Gaststätte. Der Unterlassungsanspruch richtet sich unbeschadet der Tatsache, daß das Teileigentum von der Antragsgegnerin an deren Streithelferin vermietet ist, gegen die Antragsgegnerin als Eigentümerin; sie ist Störerin im Sinn des § 1004 BGB (BGH GE 1996, 320 = NJW 1996, 714; BayObLG NJW-RR 1991, 658). Die Antragsteller können den Anspruch auf Unterlassung als Individualanspruch (§ 15 Abs. 3 WEG) gerichtlich geltend machen, ohne daß sie dazu einer Ermächtigung der Übrigen Wohnungseigentümer (vgl. BGHZ 106, 222; 111, 148) bedürfen (vgl. BayObLG WuM 1993, 558).

(1) Das Teileigentum der Antragsgegnerin ist in der Teilungserklärung als Laden ausgewiesen. Darin liegt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (ständige Rechtsprechung des Senats, z. B. BayObLG ZMR 1993, 427). Die Zweckbestimmung ist in der Gemeinschaftsordnung dahin eingeschränkt, daß eine Nutzung als Gaststätte ausgeschlossen ist. Andererseits wurde, die Nutzungsmöglichkeit durch die bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschlüsse vom Jahr 1985 erweitert. Dem Eigentümer des jetzt der Antragsgegnerin gehörenden Teileigentums ist gestattet, Speisen und Getränke zum sofortigen Verzehr im Rahmen eines Feinkostgeschäfts abzugeben, jedoch längstens bis 21.00 Uhr.

Die Antragsteller können gemäß § 15 Abs. 3 WEG verlangen, daß das Teileigentum der Antragsgegnerin nur im Rahmen der Bestimmungen der Teilungserklärung, die insoweit einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer gleichstellen (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2, § 8 Abs. 2 WEG) sowie der Eigentümerbeschlüsse der Wohnungseigentümer genutzt wird. Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme in Form der Vernehmung mehrerer Zeugen zudem Ergebnis gelangt, daß sich die Nutzung nicht in diesem Rahmen hält. Die Beweiswürdigung des Landgerichts ist für das Rechtsbeschwerdegericht bindend, weil sie keine Rechtsfehler aufweist (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO).

(2) Aus Rechtsgründen ist es nicht zu beanstanden, daß das Landgericht die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs nicht wegen Verstoßes gegen das Schikaneverbot als rechtsmißbräuchlich und auch nicht als verwirkt angesehen hat.

Nach den für das Rechtsbeschwerdegericht bindenden Feststellungen des Landgerichts sind gelegentlich bis gegen 4.00 Uhr morgens aus dem im Teileigentum der Antragsgegnerin betriebenen Lokal laute Musik und Stimmengewirr zu hören. Im Hinblick auf diese massive Überschreitung des zulässigen Gebrauchs des Teileigentums, die eine Mietminderung durch den Mieter des im Eigentum der Antragsteller stehenden Wohnungseigentums zur Folge hatte, kann keine Rede davon sein, daß die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs schikanös wäre (vgl. § 226 BGB).

Eine Verwirkung setzt voraus, daß seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (allgemeine Meinung; vgl. z.B. BayObLG WuM 1993, 558). Nach den Feststellungen des Landgerichts wurden schon im Jahr 1989 die ruhestörenden Lärmbelästigungen, die von der Nutzung des Teileigentums der Antragsgegnerin als Gaststätte ausgehen, beanstandet. Zu Recht weist das Landgericht darauf hin, daß im Hinblick darauf die Antragsgegnerin nicht darauf vertrauen konnte, die übrigen Wohnungseigentümer würden die nicht zulässige Nutzung des Teileigentums und die damit verbundenen Unzuträglichkeiten auf Dauer hinnehmen.

b) Auch soweit das Landgericht die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Zahlung eines Schadensersatzes durch das Amtsgericht bestätigt hat, ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Nach § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungs- oder Teileigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Für die Einhaltung dieser Pflichten durch Personen, denen er die Benutzung des Sondereigentums überläßt, hat er zu sorgen (§ 14 Nr. 2 WEG). Die sich aus § 14 WEG ergebenden Pflichten des einzelnen Wohnungseigentümers bestehen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern. Ihre schuldhafte Verletzung kann Schadensersatzansprüche begründen (§ 276 BGB; BayObLG NJW-RR 19 94, 718; Palandt/Bassenge BGB 56. Aufl. § 14 WEG Rn. 14 und § 15 WEG Rn. 27, jeweils mit weit. Rechtsprechungsnachweisen). Der Gebrauch eines Sondereigentums, der nicht in Übereinstimmung mit den Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer steht, auf die sich jeder Wohnungseigentümer berufen kann, stellt eine das Maß des § 14 Nr. 1 WEG überschreitende und damit unzulässige und zum Schadensersatz verpflichtende Nutzung dar. Schließlich ist auch die Höhe des zugesprochenen Schadensersatzes aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden (vgl. § 287 ZPO).