Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Veräußerung während des Verfahrens; gewerbliche Nutzung als Ladengeschäft; Nutzung als Erotikshop

1. Die Veräußerung des Wohnungseigentums während des Verfahrens hat auf die Beteiligtenstellung des Veräußerers grundsätzlich keinen Einfluß; er führt das Verfahren in Verfahrensstandschaft für den Erwerber fort. Es ist rechtlich nicht zulässig, Veräußerer und Erwerber gemeinsam als Beteiligte in das Verfahren einzubeziehen. Geschieht dies trotzdem und wird neben dem Veräußerer auch der Erwerber verpflichtet, so ist dieser am Verfahren formell Beteiligter und kann gegen die ihn beschwerende Entscheidung ein Rechtsmittel einlegen.

2. In Räumen, die nach ihrer Beschaffenheit oder nach ihrer Zweckbestimmung als Laden genutzt werden dürfen, kann der Betrieb eines sog. Erotik- oder Sexshops, der sich auf den Verkauf von Waren einschließlich Filmen und Zeitschriften beschränkt, dann untersagt werden, wenn er mit dem Charakter der Wohnanlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen nicht vereinbar ist. Dies ist dann anzunehmen, wenn es sich um den einzigen Laden in einem Wohnhaus handelt, das auch zum Wohnen von Familien mit Kindern und Jugendlichen geeignet ist, und wenn sich auch in der unmittelbaren Nachbarschaft keine Läden befinden.

I. Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft in einem dreistöckigen Haus am Rand der Innenstadt einer Stadt von rund 120.000 Einwohnern. In der Nähe des Hauses befinden sich unter anderem eine Gaststätte, ein Schlüsseldienst sowie eine Tankstelle. Im Haus wohnen unter anderem Familien mit kleinen Kindern. Der Antragsgegnerin zu 1 gehörten mehrere Einheiten; sie wurden im Grundbuch unter anderem als "Miteigentumsanteil ... verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 und 2 bezeichneten Räumen im Kellergeschoß und Erdgeschoß geradeaus" eingetragen. In einem Teil der Räume wurde früher eine Bäckerei, dann ein medizinischer Fußpflegesalon betrieben. Durch notariell beurkundete Erklärung vom 18.9.1992 teilte die Antragsgegnerin zu 1 ihre Einheiten neu auf; diese Räume sollen nunmehr zum Teileigentum Nr. 12 (Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Erdgeschoß gelegenen Laden, bestehend aus Ladenraum und Dusche/WC) gehören.

Der Eingang zum Laden befindet sich auf der Straße, der Zugang zu den Wohnungen an der Rückseite des Hauses.

Nach § 5 Abs. 1 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) ist jeder Wohnungseigentümer - unter diesen Begriff fallen nach der Gemeinschaftsordnung auch Teileigentümer - berechtigt, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume in einer Weise zu nutzen, die nicht die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder den Bestimmungen der Teilungserklärung widerspricht. Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in der Eigentumswohnung ist ein Wohnungseigentümer nach § 5 Abs. 2 GO nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters berechtigt.

Die Antragsgegnerin zu 1 veräußerte ihre Einheiten im Laufe des Verfahrens an den Antragsgegner zu 2; dieser ist inzwischen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Er betreibt in dem Sondereigentum Nr. 12 einen Laden, in dem Filme und Zeitschriften erotischen oder sexuellen Inhalts sowie sexuelle Hilfsmittel verkauft werden. In der örtlichen Presse wirbt er mit der Bezeichnung "Erotic-Shop". Eine Beschriftung am Ladenschaufenster weist auf "Filme, Bücher, Präparate, Geräte, Dessous, Schmuck, Katalogservice" hin; außerdem befindet sich am Laden ein Schild, daß Jugendlichen unter 18 Jahren der Zutritt verboten ist. Das Geschäft ist montags bis freitags von 11 bis 18 Uhr geöffnet und wird täglich von ungefähr 10 Kunden aufgesucht.

Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegnern die Nutzung des Teileigentums zum Betrieb eines "Erotik-Shops" zu untersagen; ein weiterer, auf Entfernung eines Ladenschilds gerichteter Antrag hat sich inzwischen erledigt. Das Amtsgericht hat den Antrag am 15.7.1993 zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluß vom 1. März 1994 die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und die Antragsgegner verpflichtet, die Nutzung des zum Teileigentum Nr. 12 gehörenden Sondereigentums als Erotikshop zu unterlassen. Die Antragsgegner haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II. 1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig; das Rechtsmittel des Antragsgegners zu 2 ist auch begründet.

a) Die Antragsteller haben ihren Unterlassungsantrag sowohl gegen die Veräußerin als auch gegen den Erwerber des Teileigentums gerichtet; beide haben sich an dem Verfahren beteiligt und sind vom Amtsgericht und Landgericht als Antragsgegner bezeichnet und behandelt worden; das Landgericht hat beide Antragsgegner zur Unterlassung verpflichtet. Dieses Verfahren ist rechtlich fehlerhaft. Es trifft zu, daß die Veräußerung eines Wohnungs- oder Teileigentums während des Verfahrens auf die Stellung des Veräußerers als Verfahrensbeteiligter keinen Einfluß hat; § 265 ZPO ist hier entsprechend anzuwenden (BayObLGZ 1986, 348/349 m. w. N.; BayObLG, WuM 1991, 632). Der Veräußerer führt das Verfahren in Verfahrensstandschaft für den neuen Rechtsträger (Wohnungs- oder Teileigentümer) fort (Thomas/Putzo, ZPO 18. Aufl. § 265 Rn. 12); dieser kann nur mit Zustimmung aller anderen Verfahrensbeteiligten anstelle des Rechtsvorgängers als Beteiligter in das Verfahren eintreten (§ 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO entsprechend). Auf keinen Fall kann der Antrag gegen Veräußerer und Erwerber gemeinsam gerichtet werden; eine solche Verdoppelung der Beteiligtenzahl läßt § 265 Abs. 2 ZPO gerade nicht zu. Der Erstreckung des Antrags auf den Erwerber fehlt, da die rechtskräftig gewordene Entscheidung ohnehin für und gegen ihn wirkt (§ 45 Abs. 2 Satz 1 WEG; § 325 Abs. 1 ZPO entsprechend), auch das Rechtsschutzbedürfnis.

Der Antragsgegner zu 2 hätte somit nicht am Verfahren beteiligt werden dürfen. Da ihn die Vorinstanzen aber zum Verfahren zugezogen haben und das Landgericht ihm ebenso wie der Veräußerin den Betrieb des "Erotik-Shops" untersagt hat, ist er formell am Verfahren beteiligt worden. Als formell Beteiligter und durch die Entscheidung des Landgerichts in seinen Rechten Betroffener ist er auch befugt, ein Rechtsmittel gegen diese Entscheidung einzulegen (vgl. dazu BayObLGZ 1965, 333/341; BayObLG, FamRZ 1965, 279; Keidel/Zimmermann, FGG 13. Aufl. § 6 Rn. 18). Darauf, daß er der Antragsgegnerin zu 1 als Streithelfer hätte beitreten können (vgl. § 66; § 265 Abs. 2 Satz 3 ZPO; Thomas/Putzo, Rn. 12; Zöller/Greger, ZPO 18. Aufl. Rn. 7, jeweils zu § 265), kommt es nicht mehr an.

Der gegen den Antragsgegner zu 2 gerichtete Antrag ist, da er nicht zu den materiell Verfahrensbeteiligten (§ 43 Abs. 4 WEG) gehört, als unzulässig abzuweisen; die Entscheidung des Landgerichts ist insoweit aufzuheben.

2. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1 ist nicht begründet. Das Landgericht hat ihr zu Recht die Nutzung des Teileigentums als Erotikshop untersagt.

a) Das Landgericht hat ausgeführt: Der Antragsgegner zu 2 sei nicht berechtigt, in dem Teileigentum Nr. 12 ein Ladengeschäft in Form eines Erotikshops zu betreiben. Das ergebe sich entgegen der Auffassung der Antragsteller zwar nicht daraus, daß Wohnungseigentümer oder Verwalterin dazu keine Genehmigung erteilt hätten. Ein solches Erfordernis lasse sich nicht aus § 5 Abs. 2 GO herleiten. Zwar sei in der Gemeinschaftsordnung zunächst festgestellt, daß Wohnungs- und Teileigentümer im Rahmen der §§ 4 ff. nur als "Wohnungseigentümer" bezeichnet würden. Dies führe aber nicht automatisch zu einer Gleichstellung des Ladenraums mit einer Eigentumswohnung; § 5 Abs. 2 GO sei auf das Teileigentum Laden nicht anzuwenden.

Die Nutzung als Erotikshop verbiete sich jedoch nach den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen. Jeder Wohnungseigentümer könne gemäß § 15 Abs. 3 WEG einen in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteil nur in einer Weise gebrauchen, die dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen sowie dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspreche. Das gleiche ergebe sich aus § 13 Abs. 1 WEG. Einschränkungen der Gebrauchsrechte folgten aber insbesondere aus § 14 Nr. 1 WEG. Dessen Einschränkungen würden nur dann nicht Platz greifen, wenn zwischen den Wohnungseigentümern entsprechende Vereinbarungen getroffen worden seien. § 5 Abs. 2 GO sei zwar keine Vereinbarung, die den Betrieb des Erotikshops verbieten würde. Daraus könne aber nicht geschlossen werden, daß dem Teileigentümer jede beliebige Nutzung gestattet wäre. Er sei vielmehr an die sich aus § 14 WEG ergebenden Pflichten gebunden. Die Nutzung eines Teileigentums als Erotikshop sei nach Überzeugung der Kammer ein Gebrauch, durch den die Antragsteller einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil erlitten. Zwar handle es sich auch bei dem Erotikshop um einen Laden. Er sei jedoch mit den früheren Nutzungen des Ladengeschäfts nicht vergleichbar. Vielmehr sei zu berücksichtigen, daß in dem Anwesen ausschließlich Privatpersonen lebten, unter anderen drei Familien mit insgesamt sechs kleinen Kindern. Der Erotikshop stelle den einzigen gewerblich genutzten Raum im Gebäude dar. Auch wenn das Geschäft nur von wenigen Personen aufgesucht werde, handle es sich doch nicht nur um eine ganz geringfügige Beeinträchtigung der Antragsteller. Dabei sei auch zu berücksichtigen, daß sich der Wert der Wohnungen, was Vermietung und Veräußerung betreffe, durch einen solchen Laden vermindere. Dies werde offenbar auch von den Antragsgegnern so empfunden; die Eröffnung des Erotikshops sei die Reaktion darauf gewesen, daß Wohnungseigentümer und Verwalter den Einbau eines Rolladens nicht genehmigt hätten.

b) Die Entscheidung des Landgerichts hält in bezug auf die Antragsgegnerin zu 1 der rechtlichen Nachprüfung stand.

(1) Die Räume, in denen der Antragsgegner zu 2 das Geschäft betreibt, sind im ursprünglichen Teilungsvertrag schlicht als "Räume im Erdgeschoß", in der Unterteilungserklärung der Antragsgegnerin zu 1 vom 18.9.1992 als "Laden, bestehend aus Ladenraum und Dusche/WC" bezeichnet. Die Vorinstanzen haben nicht festgestellt, daß die Unterteilungserklärung im Grundbuch vollzogen worden ist. Dies kann aber dahingestellt bleiben, da die Räume sowohl nach dem im Grundbuch eingetragenen Teilungsvertrag als auch nach der Unterteilungserklärung grundsätzlich als Ladengeschäft genutzt werden dürfen; eine entgegenstehende, durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG begründete Nutzungsbeschränkung besteht auch nach dem ursprünglichen Teilungsvertrag nicht. Die Bezeichnung als "Räume" läßt hier vielmehr auch eine gewerbliche Nutzung als Ladengeschäft zu. Zwar enthält die Bezeichnung als "Räume" keine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter; dazu ist sie zu allgemein und unbestimmt (vgl. BayObLG, WuM 1994, 98/99). Mangels Zweckbestimmung kann der Antragsgegner zu 2 die Räume in einer ihrer Beschaffenheit entsprechenden Weise nutzen (BayObLG, aaO., m. w. N.). Sie wurden auch früher als Ladengeschäft (Bäckerladen) oder gewerblich als medizinischer Fußpflegesalon genutzt; die Nutzung als Ladengeschäft entspricht somit ihrer Beschaffenheit.

(2) Zu Recht hält das Landgericht zum Betrieb des Ladengeschäfts die Einwilligung des Verwalters nicht für erforderlich. Die Bestimmung des § 5 Abs. 2 GO hat ihren Grund und ihre Rechtfertigung darin, daß die Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in einer Wohnung eine zweckwidrige Nutzung darstellt. Die Bezeichnung als Wohnung in Teilungsvertrag oder Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan ist eine Zweckbestimmung, die eine andere Nutzung nicht zuläßt, soweit sie die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr stört oder beeinträchtigt als das Wohnen (BayObLG, WuM 1992, 703); es ist sinnvoll, eine abweichende Nutzung von vornherein an die Einwilligung des Verwalters oder der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu knüpfen. Auf die Nutzung eines Teileigentums entsprechend seiner Beschaffenheit oder seiner Zweckbestimmung läßt sich die Regelung weder nach ihrem Wortlaut noch nach ihrem Sinn übertragen. Daß die Teileigentümer in der Gemeinschaftsordnung nicht jedesmal neben den Wohnungseigentümern besonders genannt werden, führt zu keinem anderen Auslegungsergebnis; dies dient nur der sprachlichen Vereinfachung.

(3) Der Antragsgegner zu 2 darf in den Räumen, die nach ihrer Beschaffenheit oder Zweckbestimmung Ladenräume sind, grundsätzlich jedes erlaubte Ladengeschäft im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen betreiben. Das Landgericht hat den Betrieb eines Erotikshops in dem Teileigentum der Antragsgegnerin zu 1 gleichwohl zu Recht untersagt. Es geht zutreffend davon aus, daß auch für eine Nutzung im Rahmen der Beschaffenheit oder der Zweckbestimmung von Räumen das Gebot des § 14 Nr. 1 WEG (mit dem § 5 Abs. 1 GO inhaltlich voll übereinstimmt) gilt. Ein Wohnungs- oder Teileigentümer (§ 1 Abs. 6 WEG) darf danach von den in seinem Sondereigentum stehenden Räumen nur in solcher Weise Gebrauch machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht. Nachteile, die mit dem Betrieb eines "normalen Ladens" zwangsläufig verbunden sind, müssen von den Mitgliedern der Gemeinschaft hingenommen werden. Bei der Bestimmung, was ein "normaler Laden" ist, also bei der Auslegung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Zweckbestimmung sind aber der Charakter der Wohnanlage und die diesen prägenden örtlichen Verhältnissen zu berücksichtigen (vgl. BayObLGZ 1983, 73/79; BayObLG, WuM 1993, 1993, 697/698; KG, NJW-RR 1989, 140; KG, WuM 1990, 317/318; vgl. auch Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 14 Rn. 3); aus ihnen kann sich ergeben, daß die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft auch eine Nutzung, die sich formal im Rahmen der Zweckbestimmung oder der Beschaffenheit hält, nicht hinnehmen müssen. Hier ergibt die Auslegung der Teilungserklärung, die der Senat selbst vornehmen kann, daß die Nutzung des Teileigentums der Antragsgegnerin als Erotikshop mit dem Charakter der Wohnanlage und den örtlichen Verhältnissen nicht vereinbar ist; das gleiche gilt, wenn auf die Beschaffenheit der Räume abgestellt wird. Aus der Unterteilungserklärung vom 18.9.1992 ergibt sich nämlich, daß einer der im Kellergeschoß gelegenen Räume als "Backstube" bezeichnet, der Laden also früher als Bäckerei eingerichtet und genutzt war. Der Betrieb eines Erotik- oder Sexshops in der Art, wie sie hier nach den Feststellungen des Landgerichts gegeben ist, ist zwar erlaubt und nicht mit einem sozialen Unwerturteil behaftet (vgl. Senatsbeschluß vom 22. April 1994, 2Z BR 19/94, zur sog. Pärchensauna; Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 5, Seite 68 k; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl. Rn. 66). Es gelten dafür aber Besonderheiten und Beschränkungen in bezug auf die Werbung und das Angebot von Waren aufgrund des Gesetzes zum Schutze der Jugend in der Öffentlichkeit (BGBl. III 2161-5-1) und aufgrund des Gesetzes über die Verbreitung jugendgefährdender Schriften (BGBl. III 2161-1). Diesem Umstand mißt der Senat hier entscheidende Bedeutung bei. Bei dem Teileigentum der Antragsgegnerin zu 1 handelt es sich um den einzigen Laden in der Wohnanlage, die sonst nur aus Wohnungen besteht; in der unmittelbaren Nachbarschaft des Wohnhauses befinden sich gleichfalls keine weiteren Läden mehr. In den Wohnungen können jederzeit Familien mit Kindern oder Jugendlichen wohnen; dies ist nach den Feststellungen des Landgerichts derzeit auch der Fall. Mit diesen Verhältnissen ist der Betrieb eines Ladens, für den zum Schutz der Jugend besondere Vorschriften gelten, nicht vereinbar; er ist für die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft mit Nachteilen verbunden, die über das bei einem geordneten Zusammenleben

gendlichen wohnen; dies ist nach den Feststellungen des Landgerichts derzeit auch der Fall. Mit diesen Verhältnissen ist der Betrieb eines Ladens, für den zum Schutz der Jugend besondere Vorschriften gelten, nicht vereinbar; er ist für die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft mit Nachteilen verbunden, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen. Darauf, ob es sich hier um ein "reines Wohngebiet" handelt, kommt es nicht entscheidend an; der Begriff gehört dem öffentlichen Recht (Bauplanungsrecht) an (vgl. § 3 BauNVO - BGBl. III 213-1-2). Auf eine Regelung des öffentlichen Baurechts weist der Senat aber hin: Sex- oder Erotikshops, die sich auf den Verkauf von Waren beschränken, sind Einzelhandelsbetriebe, die in besonderen Wohngebieten (§ 4 a BauNVO) und Mischgebieten (§ 6 BauNVO) zwar grundsätzlich zulässig sind. Sie können aber als zulässige Nutzung mit der Begründung ausgeschlossen werden, daß der Verkauf von Sexartikeln mit dem Inbegriff des Wohnens nicht vereinbar und vor allem mit Rücksicht auf Kinder als unzumutbare Störung des Wohnens im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO anzusehen ist (Flickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, 7. Aufl. § 4 a Rn. 22.4). Dem entspricht es auf dem Gebiet des privaten Gemeinschaftsrechts, daß die Wohnungseigentümer einer Anlage, in der die Wohnnutzung auch durch Familien mit Kindern völlig im Vordergrund steht, den Betrieb eines Erotikshops im einzigen Laden der Anlage wegen der damit verbundenen Nachteile nicht hinzunehmen brauchen. (4) Die Antragsgegnerin zu 1 kann sich nicht mit Erfolg auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) berufen. Bei der Untersagung der Nutzung als Erotikshop handelt es sich wie bei den sonstigen Nutzungsverboten um eine zulässige Beschränkung des Gebrauchs des Eigentums.

(5) Daß die Antragsteller, oder auf deren Betreiben der Verwalter, den Einbau von Einbruchsicherungen, wie sie für den Betrieb eines Schmuckgeschäftes notwendig gewesen wären, nicht genehmigt haben, beeinflußt die Entscheidung über die zulässige Nutzung nicht. Eine andere Frage ist, ob die Antragsgegner einen Anspruch auf den Einbau solcher Sicherungen haben (vgl. dazu KG, WuM 1994, 217).

(6) Der Senat hält es wie in vergleichbaren Fällen (vgl. BayObLG, WuM 1989, 197/198; 1991, 208/209) für angebracht, der Antragsgegnerin eine Frist von ungefähr drei Monaten nach der Rechtskraft der Entscheidung für die Aufgabe des Erotikshops einzuräumen und ihr oder ihrem Rechtsnachfolger damit angemessene Zeit zur Umstellung des Geschäftsbetriebs zu geben.

In einem dreistöckigen Haus mit Eigentumswohnungen lagen im Erdgeschoß gewerblich genutzte Räume. Der Eigentümer verkaufte das Teileigentum an diesen Räumen an den Betreiber eines Erotikshops, wogegen sich die Eigentümergemeinschaft wandte.

Mit Recht, wie das Bayerische Oberste Landesgericht mit seinem Beschluß vom 19. August 1994 befand. Zwar war nach der Teilungserklärung eine Einwilligung des Verwalters nicht erforderlich, da die Räume gewerblich genutzt werden durften. Dies gelte jedoch nicht schrankenlos, denn der Charakter der Wohnanlage und die örtlichen Verhältnisse seien zu berücksichtigen. In Berlin könnte also durchaus etwas anderes gelten. Zu den Formalien führt das Gericht aus, daß vor Eintragung im Grundbuch der Veräußerer allein am gerichtlichen Wohnungseigentumsverfahren beteiligt ist; er führt nach Eintragung des Erwerbers im Grundbuch das Verfahren als dessen "Verfahrensstandschafter" fort.