Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Hundehaltungsverbot durch Mehrheitsbeschluss

Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer, der die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, bindet alle Wohnungseigentümer. Die Durchsetzung des Verbots kann allerdings im Einzelfall nach dem Grundsatz von Treu und Glauben unzulässig sein.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer größeren Wohnanlage.

In der Teilungserklärung ist bestimmt:

Die Benutzung des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums kann durch eine vom Verwalter aufgestellte Hausordnung geregelt werden. Änderungen der Hausordnung werden vom Verwalter vorgenommen. Die Bestimmungen der Hausordnung können durch die Versammlung der Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit geändert werden.

Die Hausordnung enthält folgende Regelung:

Hunde, Katzen und andere Tiere dürfen nur mit ausdrücklicher, jederzeit widerruflicher Genehmigung des Verwalters gehalten werden. Es ist darauf zu achten, daß die übrigen Hausbewohner dadurch nicht belästigt werden. Ebenso ist die Verunreinigung zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörender Räume und Grundstücksanlagen durch Haustiere zu vermeiden.

Am 23.9.1983 beschlossen die Wohnungseigentümer, daß in der Wohnanlage keine Hunde, Katzen und Hasen gehalten werden dürfen. Dieser Beschluß ist bestandskräftig. Die Antragsgegnerin zu 1, die im Jahr 1986 Wohnungseigentum erwarb, schaffte sich im Jahr 1998 ohne Genehmigung des Verwalters einen Hund an. Die Antragsteller tragen vor, bei der Hausverwaltung seien Beschwerden eingegangen, daß der Hund bis 23.00 Uhr belle und daß vor dem Hauseingang Hundekot liege.

Die Antragsgegnerin zu 1 trägt vor, daß sie schwer contergangeschädigt und aufgrund ihrer Behinderung ohne Arbeit sei. Sie sei an ihre Wohnung gebunden und unterhalte kaum Kontakt zu anderen Menschen. Der Hund sei, wie ärztlicherseits bestätigt worden sei, zur Stabilisierung ihres seelischen Zustands wichtig. Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegnerin zu 1 zu verpflichten, die Hundehaltung zu unterlassen und ihren Hund aus der Anlage zu entfernen. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1 zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde führte zur Zurückverweisung an das Landgericht.

Das Landgericht geht zwar in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 129, 329 = GE 1995, 1215) und des Senats (BayObLGZ 1995, 42) zutreffend davon aus, daß aufgrund des unangefochtenen Mehrheitsbeschlusses vom 23.9.1983 die Hundehaltung in der Wohnanlage generell verboten ist. Auch hat das Landgericht, wie vom Bundesgerichtshof ausgesprochen, beachtet, daß die Durchsetzung des Verbots unter dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB) steht und daher im Einzelfall unzulässig sein kann. Rechtsfehlerhaft kommt das Landgericht aber zum Ergebnis, daß hier ein Verstoß gegen Treu und Glauben nicht vorliege. Das Landgericht räumt zwar ein, daß die Antragsgegnerin zu 1 zur Erhaltung ihrer Lebensqualität auf das Halten eines Hundes angewiesen sei. Es wird aber nicht näher ausgeführt, was unter Erhaltung der Lebensqualität zu verstehen ist; insbesondere hätte in diesem Zusammenhang der unter Vorlage einer ärztlichen Bescheinigung von der Antragsgegnerin zu 1 vorgetragene Sachverhalt Berücksichtigung finden müssen, die Haltung des Hundes sei zur Stabilisierung ihres seelischen Zustandes wichtig. Auch der Vortrag der Antragsgegnerin zu 1, sie sei aufgrund ihrer Behinderung seit Verlust ihres Arbeitsplatzes praktisch ohne Sozialkontakt und deshalb in besonderer Weise auf das Halten des Hundes angewiesen, findet in den Ausführungen des Landgerichts keine Berücksichtigung. Es ist somit nicht nachvollziehbar begründet, weshalb in dem hier vorliegenden Ausnahmefall die Durchsetzung des Verbots nicht gegen Treu und Glauben verstößt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vom Landgericht hervorgehobenen Erwägung, die Antragsgegnerin zu 1 hätte sich vor Abschluß ihres Kaufvertrages bei der Hausverwaltung erkundigen müssen, ob eine Hundehaltung zulässig sei. Es ist schon nicht ersichtlich, ob bereits im Jahr 1986 die von der Antragsgegnerin zu 1 nunmehr behauptete Störung des seelischen Gleichgewichts und das Nichtvorliegen von Sozialkontakten gegeben war. In dieser Hinsicht hat das Landgericht seiner Amtsermittlungspflicht nicht genügt. Im übrigen kann im Einzelfall eine Verbotsdurchsetzung auch dann gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn erforderliche Erkundigungen nicht eingezogen wurden und dies dem Hundehalter zum Vorwurf zu machen ist.

Da die Entscheidung, ob ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorliegt, in erster Linie Sache der tatrichterlichen Würdigung ist und hier noch weitere Ermittlungen durchzuführen sind, ist eine eigene Sachentscheidung durch den Senat nicht möglich. Auf jeden Fall wird das Landgericht die Antragsgegnerin zu 1 persönlich anzuhören haben. Gegebenenfalls wird auch der behandelnde Arzt oder ein Gutachter zu hören sein.

Beschließen Wohnungseigentümer mehrheitlich, daß in der Wohnanlage die Hundehaltung generell verboten ist, bleibt es dabei, wenn der Beschluß nicht angefochten wird. Doch es gibt Ausnahmen.

Eine bestehende Hausordnung enthielt die Regelung, daß Hunde, Katzen und andere Tiere nur mit ausdrücklicher, jederzeit widerruflicher Genehmigung des Verwalters gehalten werden durften. Später beschlossen die Wohnungseigentümer bestandskräftig, daß in der Wohnanlage keine Hunde, Katzen und Hasen gehalten werden dürfen. Eine schwer contergangeschädigte Frau erwarb danach Wohnungseigentum und schaffte sich einen Hund an. Nach Beschwerden anderer Wohnungseigentümer über das nächtliche Bellen des Hundes verlangte die Gemeinschaft die Abschaffung des Hundes. Die betroffene Wohnungseigentümerin trug vor, der Hund sei zur Stabilisierung ihres seelischen Zustandes wichtig; ein Arzt habe das bestätigt. Das Landgericht gab dem Unterlassungsantrag der anderen Wohnungseigentümer statt und verwies darauf, daß die Hundehalterin sich bei Erwerb ihrer Wohnung nach dem Hundeverbot hätte erkundigen können.

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, weil konkret geprüft werden müsse, ob die Eigentümergemeinschaft trotz des an und für sich wirksamen Hundeverbots (BGHZ 129, 329 = GE 1995, 1215) nach Treu und Glauben zur Duldung des Hundes verpflichtet sei, weil die Antragsgegnerin ihn zur Erhaltung ihrer Lebensqualität benötige.