Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Dienstbarkeit für Ausübung des Sondernutzungsrechts; Grundbucheintragung; Zwischenverfügung

1. Mit einer Zwischenverfügung kann nicht aufgegeben werden, das Recht, dessen Eintragung beantragt ist, inhaltlich abzuändern oder durch ein anderes Recht zu ersetzen oder die Eintragungsbewilligung von unmittelbar Betroffenen nachträglich beizubringen.

2. Der Senat bleibt dabei, daß ein Wohnungseigentum nicht mit einer Dienstbarkeit belastet werden kann, deren Ausübungsbereich ausschließlich das Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum ist (Bestätigung von BayObLGZ 1974, 396 und BayObLG DNotZ 1990, 496).

Der Beteiligten zu 1 gehört eine Eigentumswohnung. Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen, daß dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung ein Sondernutzungsrecht an einem genau gekennzeichneten Grundstücksteil zusteht; der Eigentümer ist auch berechtigt, auf diesem Grundstücksteil "eine Garage zu errichten, die ebenfalls dem Sondernutzungsrecht unterliegt". Die Beteiligten zu 2 sind Eigentümer eines benachbarten Grundstücks. Zu notarieller Urkunde vom 24.10.1995 gestattete die Beteiligte zu 1 dem jeweiligen Eigentümer dieses Grundstücks, das Sondernutzungsrecht auf einem Teil der ihr zugewiesenen Fläche dauernd auszuüben, insbesondere dort eine Garage zu errichten. Zur Sicherung dieser Rechte beantragte und bewilligte die Beteiligte zu 1 die Eintragung einer Grunddienstbarkeit an ihrem Wohnungseigentum. Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag mit Zwischenverfügung vom 13.3.1996 beanstandet. Das Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers am gemeinschaftlichen Grundstück könne nicht Gegenstand einer an seinem Wohnungseigentum zu bestellenden Dienstbarkeit sein. Die Eintragung sei nur am ganzen Grundstück möglich, wozu auch die Bewilligung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer vorzulegen sei. Das gegen die Zwischenverfügung gerichtete Rechtsmittel der Beteiligten hat das Landgericht mit Beschluß vom 4.12.1996 zurückgewiesen. Die Beteiligten haben weitere Beschwerde eingelegt. Das Rechtsmittel der Beteiligten führt aus formellen Gründen zur Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen.

Das Grundbuchamt hätte eine Zwischenverfügung mit diesem Inhalt nicht erlassen dürfen.

a) Durch den Erlaß einer Zwischenverfügung sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen, die sich nach dem Eingang des Antrags richten (§ 879 BGB i.V.m. §§ 17, 45 GBO; §§ 878, 892 Abs. 2 BGB; Demharter GBO 21. Aufl. 5 13 Rn. 9 ff.), erhalten bleiben. Dies ist nur gerechtfertigt, wenn der Mangel des Antrags mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Denn andernfalls könnte der Antragsteller einen ihm nicht gebührenden Rechtsvorteil erlangen. Der Erlaß einer Zwischenverfügung ist daher ausgeschlossen, wenn der Mangel nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (BGHZ 27, 310/313; BayObLGZ 1984, 126/128; 1988, 229/231; MittBayNot 1996, 296 f.; OLG Frankfurt Rpfleger 1990, 292; Demharter Anm. 8, KEHE/Herrmann GBR 4. Aufl. Rn. 16, jeweils zu § 18). Mit einer Zwischenverfügung kann deshalb nicht aufgegeben werden, das dingliche Recht, dessen Eintragung beantragt ist, inhaltlich abzuändern oder durch ein anderes Recht zu ersetzen (BayOb-LG Rpfleger 1981, 284; 1981, 397; BayObLGZ 1984, 105/106 f.; OLG Hamm MittRhNotK 1996, 225) oder die Eintragungsbewilligung der unmittelbar Betroffenen nachträglich beizubringen (BayObLGZ 1988, 229/231 f.; BayObLG MittBayNot 1990, 307; 1996, 296 f.). Denn weder dem einen noch dem anderen kommt rückwirkende Kraft zu. Gegen beide Grundsätze verstößt die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 13.3.1996. Statt der Grunddienstbarkeit nur am Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1 soll eine solche am ganzen in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück bestellt werden, was seinem Inhalt nach ein anderes Recht wäre. Folgerichtig wird für die Eintragung dieses Rechts die Bewilligung aller Grundstückseigentümer verlangt. Dies kann nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein.

Für das weitere Verfahren wird bemerkt: Der Senat hält die Auffassung des Beschwerdegerichts, daß eine Grunddienstbarkeit, wie sie hier gewollt ist, am Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1 nicht eingetragen werden könne, für zutreffend. Auf den Beschluß vom 30.11.1989 (DNotZ 1990, 496 = MittBayNot 1990, 110) wird Bezug genommen. Daß dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.5.1989 (BGHZ 107, 289 ff.), auf das sich die Beteiligten vor allem berufen, keine abweichende Beurteilung dieser Rechtsfrage zugrunde liegt, ist in dem Beschluß ausgeführt. In dem Urteil geht es, wie der Bundesgerichtshof ausdrücklich hervorhebt, nicht darum, ob ein Wohnungseigentum mit einer Dienstbarkeit belastet werden kann, deren Ausübungsbereich ausschließlich eine außerhalb des Sondereigentumsbereichs liegende Teilfläche des gemeinschaftlichen Grundstücks ist, an der dem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht. Der Senat hätte die weitere Beschwerde somit auch dann nicht gemäß § 79 Abs. 2 GBO dem Bundesgerichtshof vorlegen müssen, wenn es für die Entscheidung über die weitere Beschwerde auf die in der Zwischenverfügung aufgeworfenen Rechtsfragen angekommen wäre.

Die von der herrschenden Meinung abweichenden Stimmen der Literatur, die eine Dienstbarkeit am Wohnungseigentum mit dem ausschließlichen Ausübungsbereich an einer Sondernutzungsfläche für zulässig erachten, geben dem Senat keinen Anlaß, von seiner bisherigen Rechtsprechung abzuweichen. Röll (Rpfleger 1978, 352 f. - ohne diese Einschränkung allerdings in MünchKomm BGB 2. Aufl. Rn. 25 vor § 1 WEG) und Amann (DNotZ 1990, 498/501 f.) wollen eine (Grund-)Dienstbarkeit mit diesem Inhalt nur zugunsten eines anderen bzw. des jeweiligen Eigentümers einer Wohnung in derselben Gemeinschaft zulassen; dies würde im Einklang damit stehen, daß ein Sondernutzungsrecht auch nur innerhalb der Gemeinschaft übertragen werden kann (BGHZ 73, 145 ff.). Da dieser Fall hier nicht gegeben ist, die Grunddienstbarkeit vielmehr zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines benachbarten Grundstücks bestellt werden soll, erübrigt sich eine weitere Auseinandersetzung mit den Ausführungen dieser Autoren.

Entscheidend sind die dogmatischen Bedenken, die der abweichenden Meinung entgegenzuhalten sind. Wohnungseigentum ist kein grundstücksgleiches Recht, sondern besonders ausgestaltetes Miteigentum am Grundstück (BGHZ 108, 156/160; BayObLGZ 1993, 297/298 m.w.N.). Dies verkennt Merle (Die rechtliche Einordnung des Wohnungseigentums S. 194 f.), der nach Ansicht des Senats auch nicht hinreichend zwischen einer Dienstbarkeit gemäß §§ 1018, 1090 BGB 1. Fallgruppe und 3. Fallgruppe unterscheidet. Daraus, welche Befugnisse die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch oder einem Wohnungsrecht dem Berechtigten in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum mit oder ohne Sondernutzungsrecht gewährt, läßt sich für die hier aufgeworfene Rechtsfrage nichts gewinnen; denn hier ist gerade keine umfassende, in erster Linie den Sondereigentumsbereich erfassende Belastung gewollt. Schließlich bleibt ein Sondernutzungsrecht, auch wenn es durch die Eintragung in das Grundbuch eine gewisse "dingliche" Wirkung erlangt (BGHZ 73, 145/148), seinem Wesen nach ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht (vgl. BayObLGZ 1991, 313/318; OLG Karlsruhe Rpfleger 1975, 356; Weitnauer WEG 8. Aufl. § 15 Rn. 25; Ertl DNotZ 1988, 10/13 f.). Das Sondernutzungsrecht fließt, anders als das Gebrauchsrecht an dem Fenster in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, nicht aus dem Raum als Gegenstand des Sondereigentums (§ 1 Abs. 2 und 3, § 5 Abs. 1 WEG), sondern aus einer schuldrechtlichen Vereinbarung. Diese wird durch die Eintragung in das Grundbuch Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG), aber nicht dessen Gegenstand. Die dingliche Wirkung des Sondernutzungsrechts erschöpft sich in der Rechtsfolge des § 10 Abs. 2 WEG.

Zum Wohnungseigentum gehörte das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche, die auch mit einer Garage bebaut werden durfte. Die Wohnungseigentümerin wollte einem benachbarten Grundstückseigentümer insoweit eine Dienstbarkeit einräumen. Das Grundbuchamt erließ eine Zwischenverfügung.

Das BayObLG hob mit Beschluß vom 30. April 1997 die Zwischenverfügung aus formellen Gründen auf, weil die beantragte Eintragung auf dem Wohnungseigentum überhaupt nicht möglich sei. Allenfalls könnte die Gesamtheit der Wohnungseigentümer ein derartiges Recht bewilligen, nicht aber ein einzelner Wohnungseigentümer damit sein Wohnungseigentum belasten.