Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Umbauschäden; Haftung des Wohnungseigentümer wegen einer eigenmächtigen baulichen Veränderung; Bezeichnung der Haftung im Einladungsschreiben; Beschlussfassung über die Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Geltendmachung dieser Ansprüche

1. Beschließen die Wohnungseigentümer, daß ein Wohnungseigentümer wegen einer eigenmächtigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums für Schäden und Kosten hafte und aus dem Gemeinschaftskonto dafür bestrittene Beträge zu erstatten habe, handelt es sich um eine verbindliche Regelung. Wird der Beschluß angefochten, hat das Gericht die sachliche Begründetheit der in Anspruch genommenen Rechte zu prüfen.

2. Die Bezeichnung eines Gegenstandes im Einladungsschreiben als Beschlußfassung über die Haftung eines Wohnungseigentümers für Kosten und Schäden einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums und über die Erstattung zu Unrecht in Anspruch genommener Gelder der Wohnungseigentümer deckt auch eine Beschlußfassung über die Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Geltendmachung dieser Ansprüche.

Der Antragstellerin zu 1 gehören zwei Wohnungen im Erdgeschoß. Im Jahr 1983 ließ sie die Küche einer der beiden Wohnungen verlegen. Im Zusammenhang damit wurde eine neue Falleitung hergestellt, im Keller ein Gully versetzt und ein Revisionsstück angebracht. Die in Rechnung gestellten Beträge wurden zu Lasten des Gemeinschaftskontos der Wohnungseigentümer gezahlt. Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob dies zu Recht geschehen ist. In der Versammlung vom 6.3.1995 faßten die Wohnungseigentümer u. a. folgende Beschlüsse:

TOP 18

Die Eigentümerin ... (= Antragstellerin zu 1) haftet für alle Kosten und Schäden, die durch den Anschluß der Küche ... an das Entwässerungssystem - eigene Falleitung - (Reservekeller) und den Einbau des Gullys mit zusätzlichem Revisionsstück (Heizungskeller) im Jahr 1983 entstanden sind und entstehen werden (s. Beschluß Nr. 59/91), da dieser Anschluß an die Grundleitung nicht durch die Entwässerungsbehörde genehmigt ist. Gegebenenfalls ist seitens der Verwaltung ein entsprechender Rechtsstreit namens der Eigentümer gegen die Verursacherin zu führen.

TOP 19

Die Eigentümerin ... (= Antragstellerin zu 1) hat alle Beträge an die Gemeinschaft zurückzuerstatten, mit denen das Gemeinschaftskonto in der Vergangenheit belastet wurde, soweit die zugrunde liegenden Kosten auf Maßnahmen im Sondereigentum ... (= Antragstellerin zu 1) zurückzuführen sind.

Die Auftraggeberin ... (= Antragstellerin zu 1) wird aufgefordert, die zu Unrecht einbehaltene Summe von 1.704,50 DM samt Zins und Zinseszins bis zum 31.3.1995 an die Gemeinschaft zurückzuerstatten. Bei ergebnisloser Fristsetzung soll die Verwaltung einen entsprechenden Rechtsstreit beginnen.

Die Antragsteller haben beantragt, die beiden Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat diese Anträge am 23.11.1995 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 30.4.1996 unter Aufhebung der amtsgerichtlichen Entscheidung die beiden Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1 und 2., die zur Zurückverweisung der Sache führt.

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die beiden Eigentümerbeschlüsse auch insoweit als eine verbindliche Regelung durch die Wohnungseigentümer angesehen, als dort eine Haftung der Antragstellerin zu 1 für alle Kosten und Schäden im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen vom Jahr 1983 (TOP 18) und ein Anspruch auf Rückerstattung der von den Wohnungseigentümern in diesem Zusammenhang geleisteten Zahlungen (TOP 19) bejaht wird. Im Vordergrund der beiden Eigentümerbeschlüsse steht nicht die Ermächtigung der Verwalterin, die von den Wohnungseigentümern in Anspruch genommenen Rechte gerichtlich durchzusetzen; die Beschlüsse sollen vielmehr in erster Linie konstitutiv eine Anspruchsgrundlage für eine etwaige gerichtliche Geltendmachung und Durchsetzung der genannten Ansprüche schaffen. Das Landgericht hat daher zu Recht auch hinsichtlich des ersten Teils der beiden Eigentümerbeschlüsse eine Anfechtbarkeit mit der Folge bejaht, daß die darin getroffene verbindliche Regelung auf rechtzeitige Anfechtung hin einer gerichtlichen Überprüfung unterstellt ist (vgl. dazu BayObLGZ 1975, 233/235 f.; BayObLG NJW-RR 1987, 1364/1365; KG ZMR 1996, 389).

Nicht zu folgen vermag der Senat der Ansicht des Landgerichts, die Elgentümerbeschlüsse seien, soweit sie eine Pflicht der Antragstellerin zu 1 begründen, für Kosten und Schaden der Baumaßnahmen den Wohnungseigentümern zu haften und von diesen gezahlte Beträge zurückzuerstatten, für ungültig zu erklären, weil den Wohnungseigentümern die Zuständigkeit für eine derartige Regelung fehle. Das Landgericht begründet seine Ansicht nicht näher.

Sofern ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums ohne eine gemäß § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung anderer Wohnungseigentümer vornimmt, kann dies Ansprüche unterschiedlicher rechtlicher Natur der übrigen Wohnungseigentümer zur Folge haben, insbesondere Beseitigungsansprüche (vgl. Weitnauer/Lücke WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 18), aber auch Schadensersatzansprüche. Solche Ansprüche geltend zu machen, ist Sache der Wohnungseigentümer. Ihnen obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 20 WEG. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Ob sich eine bauliche Maßnahme im Rahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung hält, spielt auch im Rahmen des § 22 WEG eine entscheidende Rolle. Eine Zuständigkeit der Wohnungseigentümer, über die sich aus einem Verstoß gegen § 22 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG ergebenden Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer zu befinden, ist daher gegeben. Das Landgericht hätte folglich prüfen müssen, ob die in den angefochtenen Eigentümerbeschlüssen gegen die Antragstellerin zu 1 geltend gemachten Ansprüche sachlich begründet sind. Dies ist bisher nicht geschehen. Zur sachlichen Begründetheit der Ansprüche, insbesondere dazu, ob die Baumaßnahmen mit Einverständnis der übrigen Wohnungseigentümer von der Antragstellerin zu 1 vorgenommen wurden, liegt widersprüchlicher Sachvortrag der Beteiligten vor. Der Senat, dem eigene Ermittlungen verwehrt sind, kann daher in der Sache nicht entscheiden. Diese wird unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Das Landgericht wird auch die bisher offengelassene Frage zu klären haben, ob die Antragstellerin bei beiden Beschlüssen zu Recht in vollem Umfang als nicht stimmberechtigt angesehen wurde (§ 25 Abs. 5 WEG), also auch insoweit, als es um die Begründung von Ansprüchen gegen sie und nicht nur um deren gerichtliche Geltendmachung geht (vgl. BayObLGZ 1974, 269).

Auf einem Rechtsfehler beruht es, daß das Landgericht die beiden Eigentümerbeschlüsse insoweit für ungültig erklärt hat, als darin die Ver-walterin ermächtigt wurde. von den übrigen Wohnungseigentümern in An-spruch genommene Rechte gegebenenfalls gerichtlich gegen die Antragstellerin zu 1 geltend zu machen (vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Zu Unrecht nimmt das Landgericht insoweit einen Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG an. Nach dieser Vorschrift ist es zur Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Ein Eigentümerbeschluß, der über einen Gegenstand gefaßt wird, der in der Einladung nicht bezeichnet wurde, ist bei rechtzeitiger Anfechtung grundsätzlich für ungültig zu erklären; dies gilt aber dann nicht, wenn feststeht, daß der Beschluß bei ordnungsmäßiger Einladung genauso gefaßt worden wäre (BayObLG WE 1993, 169 m.w.N.). An die Bezeichnung eines Beschlußgegenstands im Einladungsschreiben dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es soll nur sichergestellt werden, daß die Wohnungseigentümer vor Überraschungen geschützt sind und sie sich auf die Versammlung vorbereiten können; in der Regel genügt eine schlagwortartige Bezeichnung (BayObLGZ 1992, 79/84 f. m.w.N.).

Die Bezeichnung der Tagesordnungspunkte 18 und 19 im Einladungsschreiben als Beschlußfassung "über die Haftung der Antragstellerin zu 1 für alle Kosten und Schäden im Zusammenhang mit der Verlegung ihrer Küche" und "über die Rückzahlung der unrechtmäßig in Anspruch genommenen Gelder der Wohnungseigentümer" deckt auch die Beschlußfassung über die Ermächtigung der Verwalterin zur gerichtlichen Geltendmachung der in Anspruch genommenen Rechte. Dabei handelt es sich nur um ein Anhängsel zu der Beschlußfassung über die in Anspruch genommenen Rechte und ein formelles Erfordernis für deren gerichtliche Durchsetzung. Das Landgericht stellt überzogene Ansprüche an die Bezeichnung des Beschlußgegenstands im Einladungsschreiben. Sein Beschluß kann daher aus Rechtsgründen keinen Bestand haben.

1. Beschließen die Wohnungseigentümer, daß ein Wohnungseigentümer wegen einer eigenmächtigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums für Schäden und Kosten hafte und aus dem Gemeinschaftskonto dafür bestrittene Beträge zu erstatten habe, handelt es sich um eine verbindliche Regelung. Wird der Beschluß angefochten, hat das Gericht die sachliche Begründetheit der in Anspruch genommenen Rechte zu prüfen. 2. Die Bezeichnung eines Gegenstandes im Einladungsschreiben als Beschlußfassung über die Haftung eines Wohnungseigentümers für Kosten und Schäden einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums und über die Erstattung zu Unrecht in Anspruch genommener Gelder der Wohnungseigentümer deckt auch eine Beschlußfassung über die Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Geltendmachung dieser Ansprüche.