Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Jahresabrechnung erinschließlich Einzelabrechnungen; Ausweisung der Instandhaltungsrücklage; Ergänzung der unvollständigen Jahresabrechnung; Verwalterentlastung

1. Ein ordnungsmäßiger (vollständiger) Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung muß die Jahresgesamtabrechnung einschließlich Einzelabrechnungen zum Gegenstand haben und den Stand der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Instandhaltungsrücklage, ausweisen.

2. Fehlt einer dieser Bestandteile, so ist der Eigentümerbeschluß im übrigen nicht für ungültig zu erklären, jedoch kann jeder Wohnungseigentümer eine entsprechende Ergänzung verlangen. Eine vorher beschlossene Entlastung des Verwalters ist für ungültig zu erklären.

a) Der Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresgesamtabrechnung (§ 28 Abs. 5 WEG) legt im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (vorbehaltlich der Ungültigerklärung gemäß § 23 Abs. 4 WEG) bindend fest, welche Einnahmen zu verzeichnen und welche Ausgaben als Lasten und Kosten der Gemeinschaft im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG zu behandeln (und demgemäß in den Einzelabrechnungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem jeweils maßgebenden Verteilungsschlüssel zu verteilen) sind. Aus dieser seiner Funktion folgen die Anforderungen, die an ihn gestellt werden müssen; die Jahresabrechnung muß eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben geben (BayObLGZ 1987, 86/89). Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat (BayObLG WuM 1989, 41/42).

b) Die Antragsteller beanstanden die Jahresabrechnung 1986 und die Ent-lastung der Verwalterin, weil über die Jahresgesamtabrechnung abgestimmt worden sei, ohne daß über die Einzelabrechnungen ein Beschluß gefaßt worden sei. Im übrigen sei die Gesamtabrechnung unvollständig, weil sie nicht den Stand der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Rücklagen, und die Zinserträge ausgewiesen habe. Die Antragsteller ha-ben damit die Anfechtung auf die genannten selbständigen Teile des Ei gentümerbeschlusses beschränkt. Dies ist zulässig (BayObLG NJW 1986, 385; BayObLGZ 1987, 86/92) und hat zur Folge, daß nach Ablauf der An-fechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG über die vorgenommene Be-schränkung hinaus der Eigentümerbeschluß nicht mehr angefochten werden kann. Im Rahmen der Anfechtung kann wiederum der Eigentümerbeschluß nur insoweit für ungültig erklärt werden, als ein einzelner Rechnungsposten oder ein sonstiger selbständiger Teil des Beschlusses mit Mängeln behaftet ist. Dies hat die Verpflichtung des Gerichts zur Folge, alle geltend gemachten Beanstandungen zu überprüfen, sofern nicht Verfahrensfehler im Zusammenhang mit dem Zustandekommen des Eigentümerbeschlusses geltend gemacht werden und durchgreifen, die diesen im gesamten Umfang der Anfechtung betreffen (BayObLG WuM 1988, 329 f.). Darüber hinaus ist ein Eigentümerbeschluß im Rahmen der Anfechtung auch wegen solcher Mängel für ungültig zu erklären, die vom Antragsteller nicht geltend gemacht werden, es sei denn, er hat hierauf ausdrücklich ver zichtet (BayObLGZ 1986, 263/268). Wegen der beschränkten Anfechtung ist im vorliegenden Fall nicht zu entscheiden, ob und inwieweit der Eigen-tümerbeschluß vom 12.5.1987 für ungültig zu erklären wäre, wenn beanstandet worden wäre, daß in der Jahresgesamtabrechnung 1986 nicht die tatsächlich zugeflossenen Einnahmen, sondern nur Sollbeträge ausgewiesen worden sind (vgl. insoweit BayObLGZ 1986, 263/266; BayObLG WuM 1989, 41/42).

c) Zu einer ordnungsmäßigen (vollständigen) Jahresabrechnung gehört ein Eigentümerbeschluß über die Jahresgesamtabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen (BayObLGZ 1987, 86/96; BayObLG ZMR 1989, 28/29; KG WE 1986, 27; Deckert, Muster einer Verwalterabrechnung nach § 28 WEG, NJW 1989, 1064/1065; Palandt/Bassenge, WEG 48. Aufl. § 28 Anm. 3 c; a.A. wohl Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 28 Rn. 16). Da die Geltendmachung von Forderungen aus der Jahresabrechnung ei-nen Eigentümerbeschluß über die Einzelabrechnungen voraussetzt (BGH NJW 1985, 912/913; BayObLGZ 1987, 86/96), kann von einer ordnungsmäßigen Jahresabrechnung nicht gesprochen werden, wenn bei der Be-schlußfassung über die Jahresgesamtabrechnung nicht auch über die Ein-zelabrechnungen beschlossen wird. Der Zweck der Jahresabrechnung, verbindlich festzulegen, welche Beträge an die einzelnen Wohnungseigentümer zurückzuzahlen oder von diesen nachzuzahlen sind, kann nur auf diese Weise erreicht werden. Im Sinne einer ordnungsmäßigen Ver-waltung ist es deshalb unerläßlich, zugleich mit der Beschlußfassung über die Jahresgesamtabrechnung eine solche über die Einzelabrechnungen herbeizuführen. Die einmalige Beschlußfassung über das gesamte "Abrechnungspaket" scheint sich in der Abrechnungspraxis im übrigen bereits durchgesetzt zu haben (vgl. Deckert aaO S. 1065 Fn. 6). Es gibt keine durchschlagenden Gründe, die dafür sprechen, über die Einzelabrechnungen erst dann zu beschließen, wenn die Jahresgesamtabrechnung bestandskräftig geworden ist. Wenn mehrere selbständige Rechnungsposten oder Teile einer Jahresabrechnung angefochten sind, könnte im Ein-zelfall erst nach sehr langer Zeit endgültig feststehen, welche Beträge an die einzelnen Wohnungseigentümer zurückzuzahlen oder von diesen nachzuzahlen sind. Dies läge nicht im Interesse der Wohnungseigentümer, die auf den alsbaldigen Eingang rückständigen Wohngeldes angewiesen sind, damit die laufenden Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gedeckt werden können. Der Senat hält deshalb an seiner Rechtsprechung fest, daß eine ordnungsgemäße Beschlußfassung über die Jahresabrechnung nur dann vorliegt, wenn zugleich mit der Jahresgesamtabrechnung auch über die Einzelabrechnungen beschlossen wird.

Das Fehlen einer Beschlußfassung über die Einzelabrechnungen führt aber nicht dazu, den Eigentümerbeschluß über die Jahresgesamtabrechnung für ungültig zu erklären. Bereits oben wurde ausgeführt, daß ein Ei-gentümerbeschluß nur insoweit für ungültig erklärt werden kann, als selb ständige Rechnungsposten oder Teile des Beschlusses mit Mängeln be-haftet sind. Dies gilt sinngemäß, wenn ein selbständiger Rechnungsposten oder Teil der Jahresgesamtabrechnung ganz fehlt. Auch in diesem Fall kann der übrige mangelfreie Teil nicht für ungültig erklärt werden. Al-lerdings hat jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3, 4 WEG einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch darauf, daß die Lücke durch einen entsprechenden Eigentümerbeschluß geschlossen wird. Würde der Eigentümerbeschluß wegen eines mangelhaften oder ganz fehlenden Abrechnungspostens oder Beschlußteiles insgesamt für ungültig erklärt, dann müßten die Wohnungseigentümer in einem neuen Beschluß nochmals über Abrechnungsposten und Beschlußteile befinden, die bisher kei-ner beanstandet hat. Dies ist weder rechtlich geboten, noch entspricht es einem praktischen Bedürfnis, denn anderenfalls würde erneut die Anfechtung dieser Beschlußteile eröffnet. Entgegen den Ausführungen der Antragsteller kommt auch das Kammergericht in der von ihnen angeführten Entscheidung nicht zu einem anderen Ergebnis (WE 1986, 27). Der Senat hält insoweit an seiner bisherigen Rechtsprechung fest (vgl. BayObLGZ 1987, 86/96).

d) Eine vollständige Jahresgesamtabrechnung muß ferner den Stand der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Instandhaltungsrücklage, und die Zinserträge ausweisen (KG WE 1986, 27; NJW-RR 1987, 1160 f.; vgl. BayObLGZ 1987, 86/93; Weitnauer § 28 Rn. 14; Deckert aaO S. 1065). Hier ist die Instandhaltungsrücklage in der Jahresgesamtabrechnung auf-geführt. Es fehlen aber Angaben über den Kontenstand und die Zinserträge. Unstreitig war das Blatt "Bankkonto/Kontrolle", in dem die Kontenstände ausgewiesen sind, nicht Bestandteil der beschlossenen Jahresabrechnung. Unerheblich ist, ob dieses Schriftstück vor der Abstimmung eingesehen werden konnte und "bei der Beschlußfassung vorgelegen" hat. Eine aus sich heraus verständliche Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben liegt nämlich nicht schon dann vor, wenn sich Einnahme- und Ausgabeposten erst aus anderweitigen Unterlagen ergeben, die zur Einsicht bereitgehalten werden.

Das Fehlen der Angaben über den Kontenstand und die Zinserträge kann aber nachgeholt werden; es führt nicht zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresgesamtabrechnung. Insoweit gelten die obigen Ausführungen, insbesondere auch über die Möglichkeit eines Lei stungsantrages entsprechend.

e) Mit dem Eigentümerbeschluß TOP 3 c vom 12.5.1987 wurde nicht nur die Abrechnung im Grundsatz angenommen, sondern auch der Verwalterin Entlastung erteilt. Die Vorinstanzen sind darauf - von ihrem Standpunkt aus zu Recht - nicht weiter eingegangen.

Der Eigentümerbeschluß ist für ungültig zu erklären, soweit er die Entlastung der Verwalterin zum Inhalt hat.

aa) Der Eigentümerbeschluß über die Entlastung des Verwalters bedeutet in der Regel ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich solcher Verwaltungshandlungen, die bei Beschlußfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren. Die Entlastung hat zur Folge, daß den Wohnungseigentümern in bezug auf solche Verwaltungshandlungen keine An-sprüche mehr gegen den Verwalter zustehen (BayObLGZ 1986, 263/266; 1987, 86/94). Wenn den Wohnungseigentümern im Zusammenhang mit den erhobenen Beanstandungen noch Ansprüche gegen den Verwalter zustehen können, die durch einen Entlastungsbeschluß verloren gingen, dann entspricht die Entlastung nicht dem Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung; der Entlastungsbeschluß ist nach § 21 Abs. 3, § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären (BayObLGZ 1986, 263/266).

bb) Die Voraussetzungen für die Entlastung der Verwalterin sind hier nicht gegeben. Wie oben ausgeführt, hat sie die ihr nach § 28 Abs. 3 WEG ob-liegende Abrechnungspflicht für das Jahr 1986 bisher noch nicht ordnungsgemäß erfüllt. Es läßt sich nicht ausschließen, daß sich aus den dargelegten Mängeln für die Wohnungseigentümer ein Schaden und damit Ersatzansprüche ergeben können.