Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Schadensersatzansprüche des Sondereigentümers wegen verspäteter Ausführung von Instandsetzungsarbeiten

Werden erforderliche Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum von den Wohnungseigentümern erst verspätet ausgeführt, kann dies Schadensersatzansprüche eines Wohnungseigentümers wegen dadurch verursachter Schäden an seinem Sondereigentum begründen; Voraussetzung ist aber ein Verschulden der Wohnungseigentümer.

Der Antragstellerin gehört eine Wohnung im zweiten Obergeschoß. Seit der Mitte der 70er Jahre beklagte sich die Antragstellerin immer wieder über Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung, die durch bauliche Veränderungen in der darüberliegenden Dachgeschoßwohnung oder durch Mängel des Dachs und der Dachrinne verursacht würden. In einem Rechtsstreit zwischen der Antragstellerin und den Antragsgegnern zu 1 schlossen die Beteiligten am 6. Mai 1980 einen Vergleich über die Begutachtung der Schadensursachen. Das Dach wurde in der Folgezeit, jedoch nicht vor dem Jahr 1984, saniert. Die Antragstellerin hat behauptet, durch die Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung sei es zur Schimmelbildung an Decken und Wänden gekommen. Die Wohnung hätte deshalb nicht mehr benutzt werden können. Die Ursache für die Schimmelbildung sei schuldhaft von den Antragsgegnern erst 1984 beseitigt worden. Die Wohnung habe einen Mietwert von ca. 1.000 DM monatlich gehabt. Durch die Unbenutzbarkeit der Wohnung in der Zeit von 1982 bis 1984 sei ihr ein Schaden in Höhe von ca. 25.000 DM entstanden.

Die Antragstellerin hat u. a. beantragt, die Antragsgegner zu 1 und 2 zur Zahlung des geltend gemachten Schadens zu verpflichten. Amtsgericht und Landgericht haben den Antrag zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin, die zur Zurückverweisung an das Landgericht führt.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist ein Schadensersatzanspruch der Antragstellerin gegen die Antragsgegner nicht von vornherein ausgeschlossen. ...

(1) Werden erforderliche Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum von den Wohnungseigentümern erst verspätet ausgeführt, kann dies Schadensersatzansprüche eines Wohnungseigentümers wegen dadurch verursachter Schäden an seinem Sondereigentum begründen; Voraussetzung ist aber ein Verschulden der Wohnungseigentümer (BayOb-LGZ 1992, 146). Ob ein solcher Fall hier vorlag, läßt sich den Feststellungen des Landgerichts nicht hinreichend entnehmen.

(2) Die Antragsgegner zu 1 haben sich im Vergleich vom 6.5.1980 verpflichtet, Schäden im Dachbereich, die zu den Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung der Antragstellerin geführt haben, zu beseitigen. Der Sachverständige H. kommt in seinem Gutachten vom 5.3.1992 zum Ergebnis, daß der "Dachbereich" Mängel aufgewiesen habe, die zu Wassereinbrüchen geführt hätten. Die in den Jahren 1986 und 1987 vorgenommenen Sanierungsmaßnahmen seien zur Herstellung eines bautechnisch ordnungsgemäßen Zustandes erforderlich gewesen. Die Antragstellerin hat in ihren Schreiben vom 2. und 4.3.1996 vorgetragen, daß die Antragsgegner jedenfalls in den Jahren 1982 bis 1984 schuldhaft es unterlassen hätten, die Mängel am Dach zu beseitigen und daß ihr deshalb eine wirtschaftliche Verwertung ihrer Wohnung unmöglich gewesen sei. Offenbleiben kann, ob das Dach, wie die Antragstellerin behauptet, erst im Jahr 1984 oder, wovon der Sachverständige ausgeht, erst in den Jahren 1986 und 1987 saniert worden ist. Jedenfalls wäre das Landgericht nach § 12 FGG verpflichtet gewesen, aufzuklären, ob die im Jahr 1980 übernommene Verpflichtung zur Dachsanierung durch Verschulden der Wohnungseigentümer erst Jahre später durchgeführt worden ist. Es versteht sich von selbst, daß Schadensersatzansprüche der Antragstellerin, die auf verspäteter Ausführung der im Vergleich von 1980 übernommenen Verpflichtung beruhen, durch die Abgeltungsklausel in Nr. 3 des Vergleichs nicht ausgeschlossen sind.

(3) Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Weil es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu sorgen (§ 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG), beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (BayObLZ 1992, 146/148 m.w.N.). Verletzt der Verwalter schuldhaft diese Pflicht, haftet er auch für die einem einzelnen Wohnungseigentümer an seinem Sondereigentum entstandenen Schäden. Hier ist es nicht ausgeschlossen, daß die Antragsgegnerin zu 2 zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn sie bei der Ausführung des Vergleichs vom 6.5.1980 schuldhaft Entscheidungen der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen verletzt hat. Auch insoweit bedarf der Sachverhalt weiterer Aufklärung.

Eine Wohnungseigentümerin beklagte sich seit Mitte der 70er Jahre über Feuchtigkeit in ihrer Wohnung durch ein mangelhaftes Dach. 1980 wurde ein Vergleich über die Begutachtung des Daches durch einen Sachverständigen geschlossen. 1984 wurde das Dach endlich saniert. Die Wohnungseigentümerin verlangt für die Jahre 1982 bis 1984 Schadensersatz in Höhe von ca. 25.000 DM, weil die Wohnung wegen Schimmelbildung nicht zu vermieten gewesen sei.

Das Landgericht wies die Ansprüche ab. Das BayObLG hat dem Landgericht aufgegeben, weitere Ermittlungen anzustellen: Sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter hätten sich schadensersatzpflichtig gemacht, wenn die Reparaturarbeiten schuldhaft verzögert worden sind.