Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; ordnungsgemäße Verwaltung; Beauftragung eines Wohnungseigentümers mit Reparatur- und Wartungsarbeiten in der Wohnanlage

Die von den Wohnungseigentümern oder gegebenenfalls vom Verwalter vorgenommene Beauftragung eines Wohnungseigentümers mit Reparatur- und Wartungsarbeiten in der Wohnanlage widerspricht jedenfalls dann nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn eine mangelfreie Ausführung der Arbeiten erwartet werden kann.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer 14 Wohnungen umfassenden Anlage, die aus zwei Gebäuden mit je drei Stockwerken und einem Terrassengeschoß besteht. Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin. In der Eigentümerversammlung vom 27.4.1992 beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 7 mehrheitlich:

"Die dauerelastische Verfugung an der Attika soll vorsorglich erneuert werden. Herr K. (ein Wohnungseigentümer) erklärte sich bereit, diese Arbeiten durchzuführen. Im Rahmen der Diskussion wurde auch in Erwägung gezogen, dies durch Fachfirmen durchführen zu lassen, wobei hier erhebliche Mehrkosten entstehen. Die Diskussion ergab, daß die Arbeiten von Herrn K. durchgeführt werden sollen.

Beschluß: Die Ausbesserung der dauerelastischen Fugen, insbesondere auch im Bereich der Terrasse der Miteigentümer A. (Antragstellerin) wird von Herrn K. durchgeführt."

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht beantragt, den Eigentümerbeschluß zu Tagesordnungspunkt 7 für ungültig zu erklären. Amtsgericht und Landgericht haben den Antrag zurückgewiesen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Antragstellerin den Antrag auf Ungültigerklärung weiter, die erfolglos blieb.

Dem Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu Tagesordnungspunkt 7 fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis, weil der Miteigentümer K. die ihm übertragenen Verfugungsarbeiten bereits ausgeführt hat. Zwar sind mit der Vollziehung dieses Beschlusses vollendete Tatsachen geschaffen worden, jedoch käme im Fall der Ungültigerklärung ein Folgenbeseitigungsanspruch der überstimmten Minderheit in Betracht (vgl. BayObLGZ 1975, 201/203). Die Anfechtung greift jedoch nicht durch. Die Erneuerung der dauerelastischen Verfugung der Attika stellt sich als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die den Wohnungseigentümern obliegt und durch Mehrheitsbeschluß geregelt werden kann (§ 21 Abs. 1, 3, 5 Nr. 2 WEG). Den ihnen insoweit zustehenden Ermessensspielraum haben die Wohnungseigentümer nicht überschritten, als sie den Miteigentümer K., der sich dazu bereit erklärt hatte, mit den Verfugungsarbeiten beauftragten.

Die Beauftragung eines Wohnungseigentümers anstelle einer Fachfirma mit Instandsetzungsarbeiten widerspricht nicht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. OLG Hamm WE 1994, 378; KG NJW-RR 1996, 526; KG WM 1993, 426/427; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. Rn. 122; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. Rn. 29, jeweils zu § 21). Voraussetzung ist jedoch, daß eine mangelfreie Ausführung der Arbeiten erwartet werden kann (vgl. BayObLG WE 1992, 177; Niedenführ/Schulze § 27 Rn. 8 a). Dies hat das Landgericht bejaht und dabei ohne Rechtsfehler auf den Kenntnisstand der Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Beschlußfassung abgestellt. Das Landgericht hat festgestellt, der Miteigentümer K. habe schon früher Verfugungsarbeiten vorgenommen, nach deren Durchführung in der unter seiner Dachterrasse gelegenen Wohnung keine Wassereinbrüche mehr aufgetreten seien. Soweit die Antragstellerin unter Vorlage eines Sachverständigengutachtens geltend gemacht hat, nach der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer habe K. im Bereich ihrer Terrasse mangelhafte Verfugungsarbeiten ausgeführt und dies habe zu Feuchtigkeitsschäden in der darunter liegenden Wohnung geführt, läßt dies noch nicht den Schluß zu, der Wohnungseigentümer K. sei für die Durchführung solcher Arbeiten allgemein ungeeignet, zumal sich aus dem Sachvortrag der Antragstellerin ergibt, daß sie sich gegen die Vornahme der Arbeiten gewendet und K. den Zutritt zu ihrem Sondereigentumsbereich verweigert hat.

Zur Einsparung höherer Kosten beschloß eine Gemeinschaft, die dauerelastische Verfugung an der Attika einem Wohnungseigentümer zu übertragen, der sich dazu bereit erklärt hatte.

Im Anschluß auch an das KG hat das BayObLG entschieden, daß die Auftragsvergabe an einen Wohnungseigentümer ordnungsgemäß ist, wenn eine mangelhafte Ausführung der Arbeiten erwartet werden kann.