Wohnungseigentum

Wohnungseigentum, Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters

1. Offenbleibt, ob für den Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters gegen die Wohnungseigentümer die zweijährige Verjährungsfrist gilt.

2. Wurden über mehrere Jahre keine Eigentümerbeschlüsse über Jahresabrechnungen gefaßt, können die Wohnungseigentümer nicht darauf vertrauen, daß keine Nachzahlungen von ihnen zu leisten sind. Ein Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters wegen der von ihm bezahlten Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer ist damit nicht verwirkt.

Die Antragstellerin war bis 30.6.1993 Verwalterin der Wohnanlage, in der den Antragsgegnern eine Wohnung gehört. Die Antragstellerin behauptet, in der Zeit von Juni 1989 bis Juni 1993 Betriebskosten der Eigentümergemeinschaft getragen zu haben. Sie hat beantragt, die Antragsgegner zur Zahlung des auf sie entfallenden Teilbetrags von 7.079,77 DM nebst Zinsen hieraus zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat die Antragsgegner antragsgemäß verpflichtet. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde, die ohne Erfolg blieb.

a) Der Senat hat in seinem Beschluß vom 14.5.1996 (WM 1996, 663) die rechtlichen Grundlagen für den Aufwendungsersatzanspruch des ausgeschiedenen Verwalters dargestellt und ausgeführt, daß Voraussetzung eines solchen Anspruchs nicht ein Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung ist. Hierauf wird Bezug genommen.

b) Das Landgericht ist aufgrund der von der Antragstellerin vorgelegten Unterlagen zu der Überzeugung gelangt, daß die Antragstellerin Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnanlage im Sinn des § 16 Abs. 2 WEG in der geltend gemachten Höhe bezahlt hat. An diese Tatsachenwürdigung des Landgerichts ist das Rechtsbeschwerdegericht gebunden, weil sie rechtsfehlerfrei zustande gekommen ist; eine weitergehende Überprüfung ist dem Senat daher verwehrt (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG; § 561 Abs. 2 ZPO).

c) Jedenfalls im Ergebnis hat das Landgericht auch zu Recht eine Verjährung verneint. Es hat für den Aufwendungsersatzanspruch des ausgeschiedenen Verwalters die zweijährige Verjährungsfrist des § 196 Abs. 1 Nr. 7 BGB zugrunde gelegt (ebenso Palandt/Thomas BGB 56. Aufl. § 670 Rn. 6). Ob dies zutrifft, kann auf sich beruhen, weil jedenfalls eine kürzere Verjährungsfrist nicht in Betracht kommt. Die Verjährung beginnt im Fall des § 196 BGB mit dem Schluß des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist (§§ 198, 201 BGB). Maßgebend ist hier also der Zeitpunkt, in dem die Antragstellerin einzelne Rechnungen für die Wohnungseigentümer bezahlt hat. Durch die gerichtliche Geltendmachung des Gesamtbetrags im Jahr 1994 wurde die Verjährung der ab dem 1.1.1992 fällig gewordenen Ansprüche unterbrochen (§ 209 BGB). Wegen der in der Zeit davor fällig gewordenen Beträge hat die Antragstellerin unwidersprochen vorgetragen, daß diese durch die Abschlagszahlungen der Antragsgegner getilgt worden seien (§ 366 Abs. 2 BGB). Da die Antragstellerin die Gemeinschaftskosten der Wohnungseigentümer bezahlt hat, konnten die Wohngeldzahlungen der Wohnungseigentümer und damit auch die der Antragsgegner mit den Aufwendungsersatzansprüchen der Antragstellerin verrechnet werden.

d) Der erstmals in der Rechtsbeschwerdeinstanz geltend gemachte Einwand der Verwirkung ist nicht begründet. Die Antragsgegner konnten, weil Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnungen entgegen § 28 Abs. 3 und 5 WEG für die Zeit ab 1989 nicht gefaßt wurden, nicht davon ausgehen, daß keine Ansprüche wegen des Wohngeldes, sei es auch in der Form von Aufwendungsersatzansprüchen des Verwalters, auf sie zukommen würden. Dies steht einer Verwirkung entgegen (Palandt/Heinrichs § 242 Rn. 95). Abgesehen davon kann bei der kurzen zweijährigen Verjährungsfrist eine Verwirkung nur in seltenen Ausnahmefällen in Betracht kommen. Für das Vorliegen eines solchen Ausnahmefalles sind keine Anhaltspunkte gegeben.

Eine zur Jahresmitte 1993 ausgeschiedene Verwalterin verlangte von den Wohnungseigentümern ca. 7.000 DM für verauslagte Betriebskosten der Gemeinschaft.

Das BayObLG hat bestätigt, daß der Anspruch des Verwalters auf Aufwendungsersatz unabhängig von Abrechnungsbeschlüssen bestehe (vgl. auch BGH GE 1997, 965) und das Landgericht die Höhe einwandfrei festgestellt habe. Es gelte mindestens die zweijährige Verjährungsfrist des § 196 Abs. 1 Nr. 7 BGB, die mit Schluß des Jahres beginnt, in dem der Anspruch fällig geworden ist (§§ 198, 201 BGB). Obwohl der Verwalter seit 1989 keine Jahresabrechnungen zur Beschlußfassung vorgelegt hat, sei eine Verwirkung des Ersatzanspruchs nicht eingetreten.