Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentumswohnung; Kaufvertragsvollmacht zur Änderung der Teilungserklärung; Grenzen der Änderungsermächtigung des Bauträgers

Eine Vollmacht in einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung, durch die der Erwerber den Veräußerer (Bauträger) ermächtigt, die Teilungserklärung zu ändern, "soweit das Sondereigentum des Käufers nicht unmittelbar betroffen ist", ist ausreichend bestimmt. Die Auslegung ergibt, daß der Bauträger nur zu solchen Änderungen nicht ermächtigt ist, durch welche die im Sondereigentum stehenden Räume in ihrer Lage und Größe verändert werden (Abgrenzung zu BayObLGZ 1993, 259).

I. Die Beteiligte zu 1, eine Bauträgerin, verkaufte zu notarieller Urkunde vom 16.11.1993 an die Beteiligten zu 2 und 3 ein Wohnungseigentum und ein Teileigentum mit einem Sondernutzungsrecht. In der Urkunde änderte die Beteiligte zu 1 im eigenen Namen und namens der Berechtigten von Auflassungsvormerkungen an anderen Wohnungseigentumsrechten aufgrund der ihr in den Kaufverträgen von diesen erteilten Vollmacht die Teilungserklärung dahin ab, daß den Beteiligten zu 2 und 3 ein weiteres Sondernutzungsrecht eingeräumt wird. In den Kaufverträgen ist die Beteiligte bevollmächtigt, die "Teilungserklärung zu ändern, soweit das Sondereigentum des Käufers nicht unmittelbar betroffen ist".

Den Antrag auf grundbuchamtlichen Vollzug der Urkunde hat das Grundbuchamt durch Zwischenverfügung vom 21.1.1994 beanstandet, weil die Vollmachten in den Kaufverträgen nicht ausreichend bestimmt und deshalb die Bewilligungen der Vormerkungsberechtigten erforderlich seien. Die Erinnerung/Beschwerde hiergegen hat das Landgericht durch Beschluß vom 25. Mai 1994 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

II. Das Rechtsmittel hat Erfolg; es führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und der Zwischenverfügung des Grundbuchamts.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Zu einer Änderung der Teilungserklärung durch den Bauträger durch Einräumung eines Sondernutzungsrechts sei die Zustimmung der Berechtigten von Auflassungsvormerkungen notwendig. Die von diesen in den Kaufverträgen erteilten Vollmachten entsprächen nicht dem Bestimmungsgrundsatz. Es sei nicht klar, wann das Sondereigentum "betroffen" sei, ob nur bei einem Eingriff in den rechtlichen Bestand oder schon bei einer erheblichen wirtschaftlichen Beeinträchtigung. Außerdem sei die Auslegung denkbar, daß für das Sondereigentum keine über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Beeinträchtigung erwachsen dürfe. Die Vollmacht verlange außerdem im Hinblick auf das Wort "unmittelbar" eine Wertung. Eine solche könne vom Grundbuchamt ohne Beweisaufnahme, die nicht zulässig sei, nicht vorgenommen werden.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Vorinstanzen haben die Anforderungen an die erforderliche Bestimmtheit einer Vollmacht überspannt.

a) Der Senat hat am 24. Juni 1993 (BayObLGZ 1993, 259) mit näherer Begründung entschieden, daß der Bauträger, der noch als Eigentümer aller Wohnungen im Grundbuch eingetragen ist, die Befugnis zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung verliert, sobald für einen Erwerber eines Wohnungseigentums eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist; dann ist dessen Zustimmung zu einer Änderung erforderlich. Die grundbuchrechtlich notwendige Bewilligung des Auflassungsvormerkungsberechtigten kann auch vom Bauträger aufgrund einer ihm erteilten Vollmacht erklärt werden. Die Vollmacht muß im Hinblick auf den das Grundbuchrecht beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz eindeutig sein; sie muß mindestens im Weg der Auslegung zu einem eindeutigen Ergebnis führen. Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn der Vollmacht abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Diese Grundsätze werden, soweit ersichtlich, nicht in Zweifel gezogen; der Senat hält an ihnen fest.

b) In der Entscheidung vom 24. Juni 1993 hat der Senat eine Vollmacht, die den Bauträger ermächtigte, die Teilungserklärung zu ändern, solange "dem Käufer keine zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden, sein Sondereigentum unangetastet bleibt und die Benutzung des Gemeinschaftseigentums nicht eingeschränkt wird", nicht für ausreichend bestimmt angesehen. Insoweit ist die Entscheidung auf Kritik gestoßen (Röll, DNotZ 1994, 237). Auch insoweit hält der Senat an seiner Entscheidung fest. Die in dem damals entschiedenen Fall vorliegende Vollmacht war in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Dabei konnten die in der Vollmacht verwendeten unbestimmten Begriffe nur durch eine Wertung unter Berücksichtigung aller tatsächlichen Umstände ausgefüllt werden; eine solche Wertung kann vom Grundbuchamt aber in aller Regel in dem auf den Urkundenbeweis beschränkten Eintragungsantragsverfahren, das eine Beweisaufnahme nicht zuläßt, nicht vorgenommen werden (BayObLGZ 1993, 259/264; insoweit in DNotZ 1994, 233/237 nicht vollständig abgedruckt).

Ausgangspunkt der Kritik von Röll ist die Behauptung, dem Bauträger müsse ein Freiraum zur nachträglichen Änderung der Teilungserklärung eingeräumt werden, damit er seine Aufgabe erfüllen könne. Ob ein anerkennenswertes Bedürfnis für die Einräumung solcher Freiräume besteht, ist in Zweifel zu ziehen, wenngleich die Beantwortung der Frage für das grundbuchrechtliche Verfahren ohne Bedeutung ist, weil die Anforderungen an die Bestimmtheit einer Vollmacht nicht davon abhängig gemacht werden können. In aller Regel dient die vorbehaltene Abänderungsmöglichkeit nur dazu, dem Bauträger den Verkauf der übrigen Wohnungen durch die Möglichkeit zu erleichtern, den Käufern Zugeständnisse machen zu können, z. B. wie hier durch die Einräumung eines weiteren Sondernutzungsrechts oder wie in dem vom Senat im Jahr 1993 entschiedenen Fall durch die Erlaubnis, einen Wintergarten errichten zu dürfen. Solche Zugeständnisse sind grundsätzlich nur zu Lasten derjenigen möglich, die bereits Wohnungen gekauft haben. Durch die ihnen in den Kaufverträgen abverlangte Vollmacht wird ihnen zugemutet, Wohnungseigentum zu erwerben, dessen rechtliche Ausgestaltung nachträglich vom Bauträger ohne ihre Mitwirkung zu ihren Ungunsten verändert werden kann.

c) Die Entscheidung des Senats vom Jahr 1993 entbindet nicht davon, in jedem Einzelfall zu prüfen, ob eine dem Bauträger erteilte Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit erfüllt. Im vorliegenden Fall erschöpft sich die Vollmacht darin, daß eine Änderung zulässig ist, soweit das Sondereigentum des Erwerbers nicht unmittelbar betroffen wird. Eine ähnliche Bestimmung war Teil der Vollmacht in dem im Jahr 1993 entschiedenen Fall. Sie war dort aber in andere Bestimmungen eingebettet und mußte im Zusammenhang mit diesen ausgelegt werden. Die hier vorliegende Vollmacht erscheint dem Senat ausreichend bestimmt. Die Auslegung ergibt als nächstliegende Bedeutung, daß alle Änderungen der Teilungserklärung vorgenommen werden können, sofern dadurch nicht die im Sondereigentum stehenden Räume in ihrer Lage und Größe verändert werden. Die Vollmacht ermächtigt damit zu außerordentlich weitreichenden Änderungen der Teilungserklärung, die von der Schaffung weiterer Wohnungseigentumsrechte in einem auf dem gemeinschaftlichen Grundstück zu errichtenden Gebäude bis zu einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels reichen. Gleichwohl liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die aufgrund der Vollmacht erklärte Eintragungsbewilligung wegen Verstoßes gegen § 138 oder § 242 BGB nichtig oder unwirksam wäre (vgl. Horber/Demharter, GBO 20. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 20). Der weite Umfang berührt die Frage der Bestimmtheit der Vollmacht nicht. Die Wertung, ob Lage und Größe der im Sondereigentum stehenden Räume durch die beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung verändert werden, kann das Grundbuchamt anhand der urkundlichen Eintragungsunterlagen abschließend vornehmen. Weil die Vorinstanzen bei der Auslegung die rechtlichen Anforderungen an die Bestimmtheit überspannt haben, ist der Senat zu einer eigenen Auslegung berechtigt (vgl. Horber/Demharter, § 78 Rn. 18 m. w. N.).

Ein Bauträger verkaufte nach und nach von ihm errichtete Eigentumswohnungen und hatte sich dabei in den Kaufverträgen das Recht einräumen lassen, die Teilungserklärung zu ändern, soweit das Sondereigentum des Käufers nicht davon betroffen wurde. In einem späteren Kaufvertrag änderte der Bauträger die Teilungserklärung dahin, daß dem Käufer ein weiteres Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde. Das Grundbuchamt beanstandete dies und meinte, die Vollmacht sei zu unbestimmt und deshalb unwirksam.

In Abgrenzung zu seiner eigenen früheren Entscheidung meinte das Bayerische Oberste Landesgericht im Beschluß vom 25. August 1994, hier sei die Vollmacht wirksam. Der Bauträger sei zu allen Änderungen berechtigt, soweit nicht die Lage oder Größe der im Sondereigentum stehenden Räume betroffen sei; dies könne das Grundbuchamt anhand der Eintragungsunterlagen überprüfen.