Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Nutzung eines Speichers zu Wohnzwecken

Die Unterlassung der Nutzung eines im Grundbuch als Speicher bezeichneten Teileigentums zu Wohnzwecken kann nicht verlangt werden, wenn die Wohnungseigentümer diese Nutzung durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluß gebilligt haben.

Der Antragsgegner ist seit 1.2.1993 Eigentümer der in der Teilungserklärung jeweils als "Speicherraum" bezeichneten Teileigentumsrechte Nr. 11 und 12. Die Voreigentümer, seine Eltern, hatten die Räume im Jahr 1984 erworben und zu Wohnzwecken ausgebaut. Dabei war eine Zwischendecke eingezogen und ein Spitzboden geschaffen worden. Der Ausbau der Speicherräume war Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 11.11.1987, bei der 818,3/1000 Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten waren und die Gemeinschaft die Umwandlung von Sondereigentum Speicher in Wohnraum (Wohnung) bestätigte.

In der Eigentümerversammlung vom 31.8.1992 wurde der Ausbau des Spitzbodens erneut behandelt. Die Niederschrift lautet: "Die Eigentümergemeinschaft erhält für den Ausbau des Spitzbodens, zugunsten der Rücklage eine Entschädigung von DM 15.200. Die Sach- und Rechtslage wurde erörtert ...

Auch ein mehrheitlicher Beschluß ist gültig. ... Abstimmung: bei 838,20 MEA JA-Stimmen und 81,40 MEA Nein-Stimmen ... mehrheitlich angenommen." Dieser Eigentümerbeschluß wurde nicht angefochten.

Der Antragsteller hat beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, die Nutzung der Speicherräume einschließlich des Spitzbodens (Teileigentumsrechte Nr. 11 und 12) zu Wohnzwecken zu unterlassen und die Räume der in der Teilungserklärung vereinbarten Zweckbestimmung zuzuführen. Der Antrag blieb in allen Instanzen erfolglos.

a) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die Verfahrensführungsbefugnis des Antragstellers bejaht. Aufgrund der Eintragung im Wohnungsgrundbuch ist davon auszugehen, daß das dem Antragsteller und seiner Ehefrau gehörende Wohnungseigentum Gemeinschaftsvermögen der Ehegatten im Sinn von Art. 177 Abs. 1 Buchstabe a des italienischen Zivilgesetzbuchs vom 16.3.1942 (Cciv, abgedruckt bei Bergmann/Ferid/Rieck/Diurni Internationales Ehe- und Kindschaftsrecht Italien S. 66 f.) ist. Es kann dahinstehen, ob die gerichtliche Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs als Maßnahme der gewöhnlichen Verwaltung anzusehen ist, die jedem Ehegatten getrennt zusteht, weil die weitere Beteiligte zu 1 im Beschwerdeverfahren der Verfahrensführung ihres Ehemannes zugestimmt hat (Art. 180 Abs. 1 und 2 Cciv, Bergmann/Ferid/Rieck/Diurni aaO. S. 67).

b) Die dem Antragsgegner gehörenden Teileigentumsrechte Nr. 11 und 12 sind in der Teilungserklärung als "Speicherraum" bezeichnet und im Grundbuch als Speicher eingetragen. Darin liegt nach der ständigen Rechtsprechung des Senats eine die Nutzung einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2, §15 Abs. 1 WEG (BayObLG WuM 1993, 697/699 m.w.N.; BayObLG WuM 1995, 498/499). Dem auf diese Beschränkung gestatten Unterlassungsanspruch des Antragstellers (§ 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB) stehen jedoch die bestandskräftigen Eigentümerbeschlüsse vom 11.11.1987 und 31.8.1992 entgegen, mit denen die Wohnungseigentümer die Nutzung der Speicherräume einschließlich des Spitzbodens zu Wohnzwecken gebilligt haben.

(1) Das Landgericht hat dem Eigentümerbeschluß vom 11.11.1987 entnommen, die Mehrheit der Wohnungseigentümer habe damit zumindest der Nutzung der Speicherräume als Wohnraum zugestimmt und die vorgenommenen Ausbaumaßnahmen gebilligt, auch wenn nach dem Antrag des damaligen Teileigentümers in erster Linie eine Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum unter Änderung im Grundbuch gewollt gewesen sei. Hiergegen wendet sich die Rechtsbeschwerde ohne Erfolg.

Der Rechtsbeschwerdeführer kann sich nicht darauf berufen, daß die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum der Eintragung im Grundbuch bedarf. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist nicht eine solche Umwandlung als Inhaltsänderung des Teileigentums entsprechend §§ 873, 877 BGB (vgl. BayObLGZ 1983, 79/85), sondern die Frage, ob dem Antragsgegner eine Nutzung des Teileigentums, die von der vereinbarten Zweckbestimmung nicht gedeckt, aber von den Wohnungseigentümern mehrheitlich genehmigt worden ist, untersagt werden kann.

Der Antragsteller kann sich zur Begründung seines Unterlassungsverlangens nicht auf die Entscheidung des Senats vom 13.1.1994 1995, 157; kritisch dazu Weitnauer (GE 1994, 533 = WE 1995, 158 und F. Schmidt WE 1996, 212) stützen. Der Senat hat dort ausgeführt, allein in der Festlegung bei Begründung von Wohnungseigentum, daß es sich um Wohnungseigentum oder um Teileigentum handelt, liege eine Zweckbestimmung. Der Senat hat dabei auf § 1 Abs. 1 WEG verwiesen. Danach kann an einer Wohnung Wohnüngseigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Teileigentum begründet werden. In § 1 Abs. 2 WEG wird sodann Wohnungseigentum als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dein gemeinschaftlichen Eigentum definiert, zu dem es gehört, und in § 1 Abs. 3 WEG Teileigentum als das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. An diese Begriffsbestimmungen knüpfen §§ 3 und 8 WEG an. Bei beiden Arten der Begründung von Wohnungseigentum muß mit dem Miteigentumsanteil Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden werden. Das Gesetz geht damit von zwei in Betracht kommenden Formen des Wohnungseigentums aus, die sich in der möglichen Nutzungsart unterscheiden, nämlich in der Nutzung der Räume zu Wohnzwecken oder zu anderen als zu Wohnzwecken (vgl. dazu auch KG FGPrax 1995, 226/2276 = KG Rep. 1995, 217; vgl. auch GE 1996, 896).

Der Senat hat in der erwähnten Entscheidung weiter ausgeführt, daß Wohnungseigentum nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG in Teileigentum umgewandelt werden könne und umgekehrt. Erforderlich sei hierfür vielmehr eine Änderung der bei Eintragung des Wohnungseigentums getroffenen Festlegung in Wohnungseigentum oder Teileigentum und eine entsprechende Grundbucheintragung (vgl. §§ 873, 877 BGB; OLG Braunschweig MDR 1976,1023). Im Grundbuch ist das Recht entweder als Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung und damit als Wohnungseigentum einzutragen oder als Miteigentumsanteil verbunden mit an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen und damit als Teileigentum. Nicht ausgeschlossen ist jedoch eine Mischform, indem z. B. mit dem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erdgeschoß und dem Sondereigentum an einer Wohnung im Obergeschoß verbunden wird (vgl. dazu das Muster Anlage 1 zur Wohnungsgrundbuchverfügung; ferner Bärmann/Pick WEG 7. Aufl. § 1 Rn. 24).

Beim Teileigentum wird häufig eine weitere Einschränkung der zulässigen Nutzung vorgenommen und mit dem Miteigentumsanteil das Sondereigentum z.B. an einem Speicher oder einem Ladenlokal verbunden (s. dazu die genannte Anlage zur Wohnungsgrundbuchverfügung). Rechtlich handelt es sich insoweit um eine durch Vereinbarung im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG getroffene Gebrauchsregelung (gemäß § 15 Abs. 1 WEG. Sie berührt nicht die Einordnung als Teileigentum, in deren Rahmen sie sich hält.

Der Senat hat, es in der Entscheidung vom 13.1.1994 (GE 1994, 533) nicht ausgeschlossen, daß durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG gestattet wird, bei einem Wohnungseigentum die im Sondereigentum stehenden Räume auch zu anderen Zwecken als zum wohnen zu nutzen und bei einem Teileigentum die Räume auch als Wohnung. Soweit damit eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zulässig ist, entfaltet ein unangefochtener Mehrheitsbeschluß mit dem Inhalt, wie ihn eine Vereinbarung hätte, die gleichen Wirkungen, weil der dingliche Kernbereich des Wohnungseigentums oder Teileigentums unberührt bleibt (vgl. BGHZ 127, 99/105 = GE 1994, 1383, und 129, 329/332 = GE 1995, 1215; BayObLZ 1996, 256/257 = GE 1997, 125 ständige Rechtsprechung).

Hieraus ergibt sich für den vorliegenden Fall, daß das Teileigentum des Antragsgegners aufgrund des bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschlusses vom 11.11.1987 auch als Wohnung genutzt werden darf, ohne daß dadurch eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken ausgeschlossen ist.

(2) Verbindlich ist auch der bestandskräftige Eigentümerbeschluß vom 31.8.1992, mit dem die Wohnungseigentümer den Ausbau des Spitzbodens als zusätzlichen Wohnraum über den zu Wohnzwecken ausgebauten Speicherräumen genehmigt haben. Das Landgericht hat festgestellt, daß dieser Raum zum Sondereigentum Nr. 11 und 12 gehört, weil er erst durch den beim Ausbau der Speicherräume von den Rechtsvorgängern des Antragsgegners vorgenommenen Einzug einer Zwischendecke geschaffen worden ist. Es hat sich insoweit auf den beim Aufteilungsplan befindlichen Gebäudeschnitt gestützt, den der Senat als Bestandteil der Grundbucheintragung (§ 7 Abs. 3 WEG) selbst auswerten kann. Die Einsicht in den bei den Grundakten befindlichen Plan zeigt deutliche Unterschiede zwischen der zeichnerischen Darstellung der Geschoßdecken und der im Dachbereich eingezeichneten Sparren. Dies bestätigt die Feststellung des Landgerichts, daß die Zwischendecke nachträglich innerhalb des zum jeweiligen Sondereigentum gehörenden Bereichs eingezogen worden ist.