Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Rechtsbeschwerdegerichtsprüfung; Gebrauchsregelung für Gemeinschaftseigentum; Nutzung eines Spitzbodendachraums zu Wohnzwecken; bauliche Veränderung

1. Berücksichtigung verfahrenswesentlicher Tatsachen (Übergang des Eigentums auf den Antragsteller im Wohnungseigentumsverfahren) durch das Rechtsbeschwerdegericht.

2. Eine Gebrauchsregelung widerspricht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, wenn damit eine Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums untersagt werden soll, zu deren Duldung sämtliche Wohnungseigentümer schuldrechtlich verpflichtet sind.

3. Sind Wohnungseigentümer schuldrechtlich verpflichtet, die Nutzung eines Spitzbodendachraums zu Wohnzwecken zu dulden, müssen sie auch den wohnungsmäßigen Ausbau hinnehmen, soweit dadurch nicht ihre Rechte über das in § 14 WEG bestimmte Maß beeinträchtigt werden. Diejenigen Beeinträchtigungen, die mit einer Nutzung zu Wohnzwecken zwangsläufig verbunden sind, haben außer Betracht zu bleiben.

4. Eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG liegt nicht vor, wenn eine Wohnanlage von vornherein abweichend von den ursprünglichen Plänen errichtet wird.

Der Antragsgegner hat ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt und darauf als Bauträger eine aus zwei Häusern bestehende Anlage mit 20 Wohnungen und einer Teileigentumseinheit errichtet. Sämtliche Wohnungen sind im Herbst 1983 fertiggestellt und an die Käufer übergeben worden. Der Antragsgegner war zunächst Eigentümer aller Einheiten geblieben; die durch Auflassungsvormerkungen gesicherten Erwerber sind erst ab 1987 als Eigentümer der Wohnungen im Grundbuch eingetragen worden. Der Antragsgegner ist Verwalter der Anlage. Die Antragsteller haben die Wohnung Nr. 17 im Haus B durch Kaufvertrag vom 22.6.1982 erworben. Am 17.5.1988 sind sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden.

Über den Dachgeschoßwohnungen des Hauses A (Einheiten Nr. 9, 10 und 11) und des Hauses B (Einheiten Nr. 18, 19 und 20) befinden sich Spitzböden, die weder in der Teilungserklärung vom 7.5.1982 noch in deren Anlagen erwähnt sind. Die vom Antragsgegner mit den Antragstellern und allen weiteren Erwerbern geschlossenen Kaufverträge enthalten hierzu jeweils folgende Bestimmung: "Klargestellt wird, daß der Spitzbodendachraum zu den darunterliegenden Dachwohnungen gehört u. nur von diesen aus genutzt werden darf, nachdem er nur von diesen Wohnungen aus zugänglich ist. Der Käufer erkennt dieses Nutzungsrecht für sich u. seine Rechtsnachfolger an."

Die Antragsteller beanstanden, daß die Erwerber einiger Dachgeschoßwohnungen den darüberliegenden Spitzbodenraum zu Wohnzwecken ausgebaut oder mit Ausbaumaßnahmen begonnen haben. Sie haben (mit Schriftsatz vom 18.2.1985) verlangt, den Gebrauch der Spitzbodendachräume in der Weise zu regeln, daß die Räume nicht zu Wohnzwecken ausgebaut und benutzt werden dürften (Antrag 1 a) und den Wohnungseigentümern diesbezüglich ein jährliches Kontrollrecht einzuräumen sei (Antrag 1 d). Ferner (Antrag 1 b) haben sie die Beseitigung der im Zusammenhang mit dem Dachausbau zu Wohnzwecken vorgenommenen baulichen Veränderungen über der Wohnung Nr. 20 begehrt, nämlich der halboffenen Bauweise über dem Wohnzimmer und des Zugangs mittels einer fest installierten Wendeltreppe.

Im vorliegenden Verfahren verlangen die Antragsteller ferner (Antrag 1 c), für die im Erdgeschoß von Haus A gelegene Wohnung Nr. 2 anzuordnen, daß die Kosten und Lasten entsprechend der tatsächlichen Wohnraumnutzfläche zu tragen seien.

Die Antragsteller machen geltend, für die Wohnung Nr. 2 sei der Miteigentumsanteil nicht entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche ermittelt worden. Der Verkaufsprospekt habe die Wohnung mit einer Wohnfläche von 80,61 qm, einem Hobbyraum ohne Größenangabe und einem Miteigentumsanteil von 43,261/1000 aufgeführt. Im Aufteilungsplan sei unter Einbeziehung des früheren Hobbyraums die Wohnfläche mit 94,11 qm angegeben, der für die Kosten- und Lastentragung maßgebende Miteigentumsanteil sei jedoch gleich gering geblieben.

... 2. Die gestellten Anträge sind oder waren zulässig. Das Beschwerdegericht ist ersichtlich davon ausgegangen, daß für die Antragsteller als Anwärter auf den Erwerb des Wohnungseigentums der Rechtsweg zu den Wohnungseigentumsgerichten gemäß § 43 WEG gegeben ist. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung (BayObLG NJW-RR 1986, 178 und 954/955 m. w. Nachw.). Es kann dahinstehen, ob im Hinblick auf die vom Bundesgerichtshof für die Rechtsstellung des Wohnungsanwärters in einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Eigentümergemeinschaft entwickelten Grundsätze (NJW 1989, 1087 ff.) auch für das Verhältnis werdender Wohnungseigentümer untereinander eine gegenüber der bisherigen Rechtsprechung eingeschränkte Anwendung der Regeln des WEG in Betracht kommt (vgl. BayObLG Beschluß vom 23.2.1989 BReg. 2 Z 66/88). Den Feststellungen des Landgerichts zufolge waren vor Erlaß der Beschwerdeentscheidung alle Erwerber mit Ausnahme der Antragsteller als Eigentümer der vom Antragsgegner veräußerten Wohnungen im Grundbuch eingetragen. Aus den Grundakten ergibt sich, daß nach Einlegung der sofortigen weiteren Beschwerde auch die Antragsteller als Wohnungseigentümer eingetragen worden sind. Die Tatsache, daß nunmehr alle Beteiligten eingetragene Wohnungseigentümer sind, ist verfahrensrechtlich von Bedeutung und daher auch im Rechtsbeschwerdeverfahren von Amts wegen zu berücksichtigen (BayObLGZ 1963, 19/25 und 1983, 73/76); Jansen FGG 2. Aufl. § 27 Rn. 40; Keidel/Kuntze FGG 12. Aufl. § 27 Rn. 56 m. w. Nachw.). Hieraus ergibt sich die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte sowie das Antragsrecht der Antragsteller gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG. ...

5. Die Antragsteller haben keinen Anspruch auf Erlaß der von ihnen begehrten Gebrauchsregelung. Das Landgericht hat eine Untersagung des Gebrauchs und der Nutzung der Spitzbodendachräume zu Wohnzwecken im Ergebnis zu Recht abgelehnt, weil eine solche Regelung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen nicht entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG).

a) Ohne Rechtsfehler geht das Landgericht davon aus, daß die Spitzbodenräume nicht zum Sondereigentum der jeweils darunterliegenden Dachgeschoßwohnung gehören und daher gemäß § 1 Abs. 5 WEG gemeinschaftliches Eigentum sind. Für die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum kommt es nach § 7 Abs. 3, Abs. 4 Nr. 1 WEG allein auf die durch Bezugnahme zum Grundbuchinhalt gewordene Teilungserklärung mit Aufteilungsplan an (BayObLGZ 1980, 226/229). Selbst wenn die tatsächliche Bauausführung vom Aufteilungsplan abweicht, ist Sondereigentum nur in dem Umfang entstanden, wie es sich aus Teilungserklärung und Aufteilungsplan ergibt. Wenn Raumteile, die nach der Absicht des teilenden Grundstückseigentümers Sondereigentum werden sollten, im Aufteilungsplan nicht hinreichend als Sondereigentum bezeichnet sind, so entsteht durch die Eintragung des Aufteilungsplans im Grundbuch an diesen Raumteilen gemeinschaftliches Eigentum (BayOblG MittBayNot 1988, 236 m. w. Nachw.). Im vorliegenden Fall sind die über den Dachgeschoßwohnungen liegenden Spitzbodenräume in der Teilungserklärung und deren Anlagen nicht erwähnt. Auch ein Lageplan dieser Räume ist nicht beigefügt. Der einzige Hinweis auf das Vorhandensein solcher Räume findet sich in einem als "Schnitt A - A" bezeichneten Plan, der Bestandteil des Aufteilungsplans Anlage III zur Teilungserklärung ist. Die in diesem Schnittplan wiedergegebene Dachgeschoßwohnung wird durch eine Decke von dem darüberliegenden, als "Dachboden" bezeichneten Raum im Giebeldach abgegrenzt. Die Spitzbodendachräume, an denen Sondereigentum nicht begründet worden ist, stehen somit in gemeinschaftlichem Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG, § 1 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung; Palandt/Bassenge BGB 48. Aufl. WEG § 1 Anm. 4 d, § 5 Anm. 1 a).

b) Zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ist gemäß § 13 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt. Ob und in welchem Umfang der einzelne Wohnungseigentümer von gemeinschaftlichen Einrichtungen Gebrauch machen kann, hängt auch vom Bestimmungszweck der Einrichtung ab. Eine ausdrückliche Regelung des Bestimmungszwecks in der Teilungserklärung ist dabei nicht Voraussetzung. Er kann sich auch aus den Umständen ergeben (BayObLG WuM 1985, 298/299 m. w. Nachw.). An bestimmten gemeinschaftlichen Sachen können auch aus der Natur der Sache folgende abgesonderte Nutzungsberechtigungen für einige der Miteigentümer bestehen (Bärmann/Pick WEG 6. Aufl. § 13 Rn. 94). Solches gilt hier für die Spitzbodendachräume, denn für sie ist beim Bau der Wohnanlage keine Zugangsmöglichkeit von den gemeinschaftlichen Treppenhäusern aus geschaffen worden. Die Räume können deshalb nur von der jeweils darunterliegenden Wohnung aus betreten werden. Sie sind durch Trennmauern voneinander abgeschlossen. Auf Grund dieser tatsächlichen Gegebenheiten kommt die Nutzung dieser Räume nur für die Eigentümer der jeweils darunterliegenden Dachgeschoßwohnung in Betracht.

c) Es kann offenbleiben, ob Art und Umfang dieser Nutzung durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer (§ 15 Abs. 1, § 10 Abs. 2 WEG), durch die einer solchen gleichstehende Teilungserklärung (§ 8 Abs. 2 Satz 1, § 5 Abs. 4 WEG; BayObLG ZMR 1987, 63/64 m. w. Nachw.) oder durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluß (§ 15 Abs. 2 WEG) geregelt sind. Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 15 Abs. 3 WEG von der Gemeinschaft einen dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entsprechenden Gebrauch verlangen. Dabei kann nur eine solche Gebrauchsregelung verlangt werden, wie sie von den Wohnungseigentümern mit Mehrheit beschlossen werden könnte (BayObLG MDR 1981, 937; Palandt/Bassenge § 15 WEG Anm. 4). Die Wohnungseigentümer könnten jedoch, wie sich aus § 15 Abs. 2 WEG ergibt, nur eine Gebrauchsregelung beschließen, die der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums und einem ordnungsmäßigen Gebrauch entspricht (BayObLG a.a.O.). Das Landgericht hat die beantragte Gebrauchsregelung abgelehnt, weil die Antragsteller ebenso wie alle anderen Wohnungseigentümer im notariellen Kaufvertrag mit dem Antragsgegner schuldrechtlich gegenüber dem Antragsgegner zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Dachgeschoßwohnungen (§ 328 BGB) auf die Nutzung der Spitzbodenräume verzichtet hätten und weil deren Nutzung zu Wohnzwecken nicht durch eine anderslautende Zweckbestimmung in der Teilungserklärung und deren Anlagen oder in den notariellen Kaufverträgen ausgeschlossen worden sei. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

aa) Die vom Antragsgegner mit den Antragstellern und allen anderen Erwerbern im notariellen Kaufvertrag getroffene, in allen Fällen gleichlautende Vereinbarung über die Nutzung der Spitzbodendachräume ist wie jede Willenserklärung vom Gericht der Tatsacheninstanz auszulegen. Dessen Auslegung kann durch das Rechtsbeschwerdegericht nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur auf Rechtsfehler überprüft werden. Ein Rechtsfehler liegt vor, wenn der Tatrichter gegen den klaren Sinn der Urkunde, gegen gesetzliche Auslegungsregeln und allgemein anerkannte Erfahrungssätze oder gegen Denkgesetze verstoßen oder nicht alle für die Auslegung in Betracht kommenden Gesichtspunkte gewürdigt hat (BayObLGZ 1978, 194/196 m. w. Nachw.). Derartige Rechtsfehler läßt die Entscheidung des Landgerichts nicht erkennen. Es hat aus der Zuordnung der Spitzbodenräume zu den darunterliegenden Wohnungen und aus dem Fehlen einer Zweckbestimmung für diese Räume den Schluß gezogen, daß auch die Nutzung zu Wohnzwecken zulässig sein soll. Diese Auslegung ist möglich und eher naheliegend; zwingend braucht sie nicht zu sein.

bb) Demzufolge läßt die Ablehnung der von den Antragstellern beantragten Gebrauchsregelung keinen Auslegungs- oder Ermessensfehler erkennen. Angesichts des Umstands, daß sie und alle anderen Wohnungseigentümer schuldrechtlich verpflichtet sind, eine Nutzung der Spitzbodendachräume zu Wohnzwecken zu dulden, entspricht die Untersagung dieser Nutzung und des hierzu dienenden Ausbaus nicht der Billigkeit und nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Die von den Antragstellern begehrte Regelung kann daher weder von den Wohnungseigentümern nach § 15 Abs. 2 WEG beschlossen noch durch gerichtliche Entscheidung gemäß § 15 Abs. 3 WEG angeordnet werden.

6. Im Ergebnis zu Recht (§ 27 Abs. 2 FGG, § 563 ZPO) hat das Landgericht auch einen Anspruch der Kl. auf Beseitigung der Ausbaumaßnahmen im Spitzbodendachraum oberhalb der Wohnung Nr. 20 verneint.

a) Dem Landgericht kann allerdings nicht gefolgt werden, soweit es den Ausbau des Spitzbodens über der Wohnung Nr. 20 als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums angesehen hat. Eine bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG liegt nämlich nicht vor, wenn eine Wohnanlage vom Eigentümer-Bauträger von vornherein abweichend von den ursprünglichen Plänen und von der Baubeschreibung errichtet wird (BayObLG NJW-RR 1986, 954/955 und 1988, 587/588), jeweils m. w. Nachw.). Dies trifft hier zu, denn die von den Antragstellern beanstandeten Baumaßnahmen (Öffnung des Wohnraums zum darüberliegenden Spitzboden, Verbindung beider Räume durch eine Wendeltreppe und Einbau zusätzlicher Fenster in der Giebelwand und der Dachschräge) sind bereits vor Fertigstellung und Übergabe der Wohnanlage durchgeführt worden. Hinsichtlich des Spitzbodens über der Wohnung Nr. 20 befindet sich das gemeinschaftliche Eigentum somit in seinem ursprünglichen, d. h. unveränderten Zustand. Soweit dieser Zustand als solcher als nicht ordnungsgemäß und deshalb als "störend" anzusehen sein sollte, etwa weil die Bauausführung nicht mit der Bauplanung übereinstimmt, wäre darin keine Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinn des § 1004 BGB zu sehen. Eine solche kommt nur bei Einwirkungen auf das Eigentum in seinem tatsächlich gegebenen Zustand in Betracht, nicht aber dann, wenn der vorhandene Zustand einer Sache nicht den - möglicherweise berechtigten - Erwartungen des Eigentümers entspricht (vgl. BGHZ 39, 366/367; BayObLG NJW-RR 1986, 954/955).

b) Das Verlangen der Antragsteller ist in Wirklichkeit nicht auf die Beseitigung baulicher Veränderungen gerichtet, sondern auf die erstmalige Herstellung eines aus ihrer Sicht einwandfreien Zustands. Dies gehört zur ordnungsmäßigen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (BayObLG WuM 1987, 164/165) und ist Sache aller Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG); sie kann im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden (BayObLG NJW-RR 1986, 954/955). Obwohl sich dieser Anspruch gegen alle übrigen Wohnungseigentümer richtet (BayObLG WuM 1987, 164/165 und ZMR 1989, 102/103), kann er hier gegen den Antragsgegner allein geltend gemacht werden, weil dieser zu Beginn des Verfahrens noch Eigentümer sämtlicher Wohnungen war. Der zwischenzeitliche Übergang des Eigentums auf die weiteren Beteiligten bleibt in entsprechender Anwendung von § 261 Abs. 3 Nr. 2, § 265 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 ZPO auf den Fortgang des Verfahrens ohne Auswirkung (BayObLGZ 1983, 73/76 m. w. Nachw.; Weitnauer WEG 7. Aufl. Anhang zu § 43 Rn. 8; Augustin WEG § 43 Rn. 79).

c) Als Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums könnte die Beseitigung des Spitzbodenausbaus nur verlangt werden, wenn dies dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen würde (§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dies ist zu verneinen, weil die übrigen Wohnungseigentümer schuldrechtlich verpflichtet sind, den Ausbau des Spitzbodens zu Wohnzwecken zu dulden, und weil ihnen aus der hier gewählten baulichen Gestaltung kein Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG erwachsen ist.

aa) Hinsichtlich der von den Antragstellern und allen anderen Wohnungseigentümern übernommenen Verpflichtung, den Ausbau der Spitzböden zur wohnungsmäßigen Nutzung zu dulden, wird auf die Darlegungen unter Abschnitt 5 c verwiesen. Aus dem Wortlaut der in sämtlichen notariellen Kaufverträgen gleichlautenden Vereinbarung des Antragsgegners mit den Wohnungskäufern ergibt sich, daß damit unmittelbare Ansprüche zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Dachgeschoßwohnungen begründet worden sind (§ 328 BGB).

bb) Die Beseitigung der im Spitzboden über der Wohnung Nr. 20 vorgenommenen Ausbauten könnte verlangt werden, wenn dadurch die Rechte anderer Wohnungseigentümer im Sinn von § 14 Nr. 1 WEG in vermeidbarer Weise nicht unerheblich beeinträchtigt würden. Dies hat das Landgericht im Ergebnis zu Recht verneint.

(1) Bei Beurteilung dieser Frage haben diejenigen Nachteile außer Betracht zu bleiben, die mit der wohnungsmäßigen Nutzung des Spitzbodens als solcher zwangsläufig verbunden sind. Insoweit muß nämlich gemäß § 242 BGB, der bei der Interessenabwägung gemäß § 14 Abs. 1 WEG heranzuziehen ist (BayObLG WuM 1988, 319/320; Palandt/Bassenge § 14 WEG Anm. 1), die schuldrechtliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer berücksichtigt werden, diese Nutzung zu dulden. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob die teilweise Einbeziehung des Spitzbodens in die Wohnung Nr. 20 und die damit verbundene verstärkte Nutzungsmöglichkeit des Bodenraums für die Antragsteller als Eigentümer der darunterliegenden Wohnung Nr. 17 zu erhöhten Geräuscheinwirkungen führt. Solche Immissionen sind nämlich eine zwangsläufige Folge der Wohnraumnutzung des Spitzbodens und von den Antragstellern auf Grund ihrer im Kaufvertrag vom 22.6.1982 übernommenen Verpflichtung zu dulden.

(2) Das Landgericht hat eine mehr als unerhebliche Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer (§ 14 Nr. 1 WEG) durch die bauliche Gestaltung des Spitzbodenausbaus über der Wohnung Nr. 20 verneint. ... (wird ausgeführt).

(3) Auch eine wirtschaftliche Beeinträchtigung der übrigen Miteigentümer hat das Landgericht im Ergebnis zutreffend verneint. Soweit mit dem Ausbau des Spitzbodens eine Wertsteigerung der Wohnung Nr. 20 verbunden ist, geht diese nicht zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, weil auf Grund der tatsächlichen Gegebenheiten eine Nutzung des Spitzbodenraums für Zwecke der Gemeinschaft von vornherein ausgeschlossen war. Hinsichtlich der laufenden Kosten und Lasten kann durch eine Änderung des Verteilungsschlüssels den Nachteilen Rechnung getragen werden, die sich aus der mit einem Ausbau zu Wohnzwecken verbundenen erhöhten Nutzung für die Gemeinschaft ergeben. Gemäß § 16 der Gemeinschaftsordnung kann eine solche Änderung mit einer Dreiviertelmehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden. Über die Wirksamkeit und den Inhalt der am 9.10.1985 von den damaligen Eigentumsanwärtern genehmigten Regelung hat der Senat in diesem Verfahren nicht zu befinden.

7. Auch einen Anspruch der Kl. auf Beseitigung der Ausbaumaßnahmen im Spitzbodendachraum oberhalb der Wohnung Nr. 9 hat das Landgericht zu Recht verneint.

Hinsichtlich dieser Wohnung hat die Beschwerdekammer durch Einnahme eines Augenscheins in Anwesenheit der Antragsteller, des Verfahrensbevollmächtigten des Antragsgegners und des Eigentümers dieser Wohnung festgestellt, daß eine fest eingebaute Treppe von der Wohnung zum Spitzboden führe und eine Türe zwischen der Treppe und dem Spitzbodenraum angebracht sei. Versorgungsleitungen seien in den Spitzboden hineingeführt, ein kleiner Teil des Daches sei wärmegedämmt. An diese Feststellungen, die das Gericht der Tatsacheninstanz verfahrensfehlerfrei getroffen hat, ist das Rechtsbeschwerdegericht gebunden. Diese Maßnahmen sind nach dem Bezug der Wohnanlage von den nunmehrigen Eigentümern vorgenommen worden. Es kann dahinstehen, ob und inwieweit sie bauliche Veränderungen des Spitzbodenraums darstellen, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen (§ 22 Abs. 1 WEG), für die übrigen Wohnungseigentümer nachteilig sind und deshalb einen Anspruch auf Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3, § 14 Nr. 1 WEG begründen könnten. Ein Beseitigungsanspruch wäre nämlich gemäß § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen, weil die Antragsteller sich im notariellen Kaufvertrag gegenüber dem Antragsgegner und gemäß § 328 BGB auch gegenüber den nunmehrigen Eigentümern der Wohnung Nr. 9 schuldrechtlich verpflichtet haben, die dem Ausbau der Spitzbodenräume dienenden Maßnahmen zu dulden (Palandt/Bassenge § 1004 BGB Anm. 7 b). Hierzu wird auf die Ausführungen unter Abschnitt 5 d Bezug genommen.

8. Im Ergebnis zutreffend (§ 27 Satz 2 FGG, § 563 ZPO) hat das Beschwerdegericht angenommen, daß auch der auf eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Wohnung Nr. 2 gerichtete Antrag 1 c nicht begründet ist.

a) Dem Landgericht kann allerdings nicht gefolgt werden, soweit es ausführt, die Aufteilung der Kosten und Lasten richte sich ohnehin nach der tatsächlichen Wohnraumnutzfläche. Maßgebende Bestimmung ist § 10 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung. Deren ursprüngliche Fassung (die Abänderung gemäß dem Nachtrag zur Teilungserklärung vom 3.6.1985 und dem Beschluß der Eigentumsanwärter vom 9.10.1985 ist nicht Gegenstand des Verfahrens) schreibt eine Aufteilung der Kosten und Lasten im Verhältnis der Miteigentumsanteile vor; sie knüpft also gerade nicht an die Größe der Wohn- oder Nutzflächen an.

b) Die Regelung der Gemeinschaftsordnung hat Vereinbarungscharakter (§ 5 Abs. 4, § 8 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) und ist grundsätzlich für die Abrechnung und die Festsetzung der Wohngeldvorauszahlungen bindend. Dies gilt allerdings nicht uneingeschränkt. Ein Wohnungseigentümer hat gegen die übrigen Teilnehmer der Gemeinschaft einen Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen oder Beschlüssen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einer Vereinbarung oder einem Eigentümerbeschluß als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßend erscheinen lassen (vgl. BGHZ 95, 137/141 f.; BayObLGZ 1987, 66/68 ff.). Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen gegeben sind, ist ein strenger Maßstab anzulegen. Nach diesen Grundsätzen kommt eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hier nicht in Betracht. aa) In gleicher Weise wie § 10 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung sieht auch § 16 Abs. 2 WEG eine Aufteilung der Kosten und Lasten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vor. Diese Miteigentumsanteile brauchen aber nicht in einem bestimmten Wertverhältnis zu dem mit ihnen verbundenen Sondereigentum an einer Wohnung zu stehen. Das Gesetz hat es nämlich der freien Bestimmung durch die Wohnungseigentümer überlassen, wie das Verhältnis zwischen Sondereigentum und Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum festgelegt wird und welche Gesichtspunkte dabei berücksichtigt werden (BGH NJW 1976, 1976; BayObLGZ 1958, 263/265 ff.; Weitnauer § 3 Rn. 2, § 16 Rn. 1).

bb) Auf die Wohnung Nr. 2 mit einer nutzbaren Wohnfläche von 94,11 qm entfällt gemäß der Aufstellung Anlage I zur Teilungserklärung ein Miteigentumsanteil von 43,261/1000. Die Bemessung dieses Anteils war dem Antragsgegner als teilendem Grundstückseigentümer überlassen. Es ist daher unerheblich, ob er früher einmal beabsichtigt hatte, diesen Miteigentumsanteil mit einer geringeren Wohnfläche zu verbinden.

cc) Im übrigen konnten sich die Antragsteller schon beim Kauf ihrer Wohnung auf die nachträglich beanstandete Art der Kostenverteilung einstellen, weil ihnen sowohl der Kostenverteilungsschlüssel als auch die Beschreibung der Miteigentumsanteile gemäß Anlage I zur Teilungserklärung bekannt waren (vgl. Nr. IV Abs. 1 des Kaufvertrags vom 22.6.1982). Aus der Beschreibung der Miteigentumsanteile und des Sondereigentums gemäß Anlage I zur Teilungserklärung ging hervor, daß nicht allein die Wohnungsgröße für die Bemessung der Miteigentumsanteile maßgebend sein konnte, weil einzelnen Wohnungen gleicher Größe verschiedene Miteigentumsquoten zugeordnet wurden. Im übrigen hebt das Landgericht zu Recht hervor, daß die Mehrfläche der Wohnung Nr. 2 gegenüber den Angaben im Verkaufsprospekt nur 13,5 qm beträgt und im Verhältnis zur Größe der Wohnanlage so geringfügig ist, daß eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels auch aus Billigkeitsgründen nicht in Betracht kommt.