Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Wohngeldvorschüsse; Haftung des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers für Wohngeldvorschüsse

Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer haftet den anderen Wohnungseigentümern weiter für die Wohngeldvorschüsse, welche während des Zeitraums, als er Wohnungseigentümer war, fällig geworden sind, soweit sich die beschlossene Vorschußzahlung nicht aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung als überhöht erweist.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsgegner war vom 18.7.1984 bis zum 26.5.1986 Wohnungseigentümer. Der am 10.5.1985 beschlossene Wirtschaftsplan 1985 wies für den Antragsgegner einen monatlichen Wohngeldvorschuß in Höhe von 66,18 DM aus. Gemäß der am 26.6.1987 beschlossenen Jahresabrechnung 1985 waren in der Einzelabrechnung des Antragsgegners von diesem nicht geleistete Zahlungen in Höhe von 794,10 DM berücksichtigt und ein "Guthaben" zum 31.12.1985 in Höhe von 124,19 DM festgestellt.

Die Antragsteller verlangten vom Antragsgegner rückständiges Wohngeld in Höhe von zunächst insgesamt 2.997,63 DM gemäß den Jahresabrechnungen 1984 bis 1987 und dem Wirtschaftsplan 1988.

bb) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht angenommen, daß der von den Antragstellern geltend gemachte Wohngeldanpruch für das Wirtschaftsjahr 1985 auf den für dieses Wirtschaftsjahr aufgestellten Wirtschaftsplan gestützt werden kann, nicht aber auf die Jahresabrechnung. Denn für die Begründung von Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander ist allein der Zeitpunkt der Beschlußfassung maßgebend (BGH NJW 1988, 1910/1911). Als am 26.6.1987 die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung 1985 beschlossen, war der An-tragsgegner aber bereits ausgeschieden.

cc) Rechtsfehlerfrei durfte das Landgericht auch davon ausgehen, daß der Wirtschaftsplan 1985 insoweit nicht durch die Jahresabrechnung 1985 "überholt" war.

(1) Der aus der Jahresabrechnung abgeleitete Zahlungsanspruch ist kein völlig anderer Anspruch als der Vorauszahlungsanspruch auf Grund des Wirtschaftsplans (BayObLG NJW-RR 1988, 1170/1171). Anspruchsgrundlage ist in beiden Fällen die Verpflichtung des Wohnungseigentümers, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und des gemeinsamen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums mitzutragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Ein Eigentümerbeschluß gemäß § 28 Abs. 5 WEG, sei es über den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) oder über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG), muß jedoch hinzukommen; er legt die Höhe des Anspruchs erst ziffernmäßig fest und begründet damit die Zahlungspflicht (BGH NJW 1985, 912/913; BayObLG a.a.O.).

(2) Der auf den Wirtschaftsplan gestützte Zahlungsanspruch steht zu dem auf die Jahresabrechnung gestützten im Verhältnis des vorläufigen zum endgültig festgestellten Anspruch. Solange es an dem letzteren fehlt, weil die Wohnungseigentümer keinen Beschluß über die Abrechnung eines Wirtschaftsjahres gefaßt haben, kann der Wohngeldanspruch auf die vor-läufige Festlegung in dem für dieses Wirtschaftsjahr aufgestellten Wirtschaftsplan gestützt werden.

(3) Nach der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung kann zwar die Wohngeldforderung grundsätzlich nicht mehr allein auf den Wirtschaftsplan gestützt werden (vgl. BayObLGZ 1986, 128/131). Denn wenn die Wohnungseigentümer bereits über die Jahresabrechnung Beschluß gefaßt haben, so sind die auf Grund des Wirtschaftsplans zu leistenden Vor-auszahlungen der Höhe nach begrenzt auf den Betrag der sich aus der Jahresabrechnung ergebenden endgültigen Wohngeldschuld (BayObLG a.a.O.). Hatte der ausgeschiedene Wohnungseigentümer Wohngeldvorschüsse gemäß einem Wirtschaftsplan zu leisten und ist über die entsprechende Jahresabrechnung erst nach seinem Ausscheiden beschlossen worden, so bleibt es bei seiner Zahlungspflicht als solcher auf Grund des Wirtschaftsplans. Insoweit bleibt der Wirtschaftsplan weiterhin die Rechtsgrundlage, diese Rückstände gegen den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer geltend zu machen (Palandt/Bassenge BGB 49. Aufl. § 16 WEG Anm. 5 c; Weitnauer § 28 Rn. 2 e, f; Sauren DWE 1989, 42/43 f.; Hauger DWE 1989, 48/49; offengelassen in BayObLGZ 1989, 351/354), soweit sich die beschlossene Vorschußzahlung nicht auf Grund der späteren Jah-resabrechnung als überhöht erweist (vgl. Palandt/Bassenge a.a.O.). Denn die "überholende" Wirkung der Jahresabrechnung kann jedenfalls nicht zum Nachteil des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers eintreten, weil er an der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung nicht mehr mitwirken konnte und deshalb aus ihr nicht verpflichtet sein kann. Denn wenn die Wohnungseigentümer im Innenverhältnis erst durch Eigentümerbeschluß zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet werden können, so folgt daraus zwingend, daß ein solcher Beschluß nur für die zur Beschlußfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für ihre Rechtsvorgänger Verbindlichkeiten begründen kann; anderenfalls läge ein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter vor (BGH NJW 1989, 1910/1911).

(4) Die Gefahr einer doppelten Zahlung von nur einmal geschuldeten Be-trägen besteht auch nach diesen Grundsätzen für die Haftung bei einem Eigentümerwechsel jedenfalls letztendlich nicht. Denn die vom früheren Wohnungseigentümer geleisteten Zahlungen sind bei der nach seinem Ausscheiden beschlossenen oder bei einer späteren Jahresabrechnung als Einnahmen zu berücksichtigen, die seine etwaigen Rückstände um die vorgesehenen Einnahmen mindern können; letztere müssen bei endgülti ger Uneinbringlichkeit möglicherweise durch erhöhte Vorschußleistungen im nächsten Wirtschaftsjahr ausgeglichen werden (vgl. BGH NJW 1988, 1910/1911; OLG Frankfurt NJW-RR 1989, 654). Im übrigen steht es je-denfalls bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb des Wohnungseigentums den Vertragspartnern frei, im Verhältnis zueinander die Wohngeldzahlungen anderweitig zu verteilen (vgl. BGH a.a.O.).