Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Aktivlegimitation des Einzeleigentümers für Gemeinschaftsansprüche gegen Verwalter; Auskunftsanspruch des Einzeleigentümers gegen Verwalter

1. Den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehende Ansprüche gegen den Verwalter kann ein einzelner Wohnungseigentümer gerichtlich nur aufgrund eines Eigentümerbeschlusses geltend machen.

2. Ein Auskunftsanspruch gegen den Verwalter steht dem einzelnen Wohnungseigentümer nur insoweit zu, als die Wohnungseigentümer von diesem Recht keinen Gebrauch machen.

Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer in einer Wohn-anlage, für die der Antragsgegner als Verwalter bestellt war. Sie verlangen von ihm Auskunft darüber, wieviele gerichtliche Verfahren er gegen einen anderen Wohnungseigentümer, dessen Wohnung sie erworben haben, eingeleitet habe, sowie welchen Stand und welche Aktenzeichen diese Verfahren hätten.

a) Das Landgericht hat zutreffend dargelegt, daß der Antrag wegen Fehlens einer Verfahrensvoraussetzung als unzulässig ab-zuweisen war (BGHZ 106, 222/224 m.w.N.), weil ein Wohnungseigentümer einen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden An-spruch gegen den Verwalter nicht ohne einen dahingehenden Beschluß der Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen kann (BGH a.a.O. 226; BayObLG WuM 1989, 532 und 526; vgl. dazu Demharter WuM 1990, 97/98). Die dort ausgeführten Gründe treffen auch für den hier geltend gemachten Auskunftsanspruch zu.

b) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht davon ausgegangen, daß zwi-schen dem Antragsgegner und den Wohnungseigentümern ein Geschäftsbesorgungsvertrag bestand, der auch die Pflicht des Antragsgegners als Verwalter umfaßte, über den Stand der ihm übertragenen Tätigkeit Auskunft zu erteilen und nach deren Ausführung darüber Rechenschaft abzu-legen (§§ 675, 666 BGB; vgl. Palandt/Bassenge BGB 49. Aufl. § 28 WEG Anm. 4, Weitnauer WEG 7. Aufl. § 28 Rn. 20, jeweils m.w.N.).

c) Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht angenommen, daß der geltend ge-machte Auskunftsanspruch gegen den Verwalter den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht; denn Rechtsgrundlage dafür ist nicht der den einzelnen Wohnungseigentümern persönlich zustehende Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), sondern der Verwaltervertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag in Verbindung mit der gesetzlichen Regelung der § 21 Abs. 1 und 4, § 28 Abs. 4 WEG. Da der Verwalter nicht das Sonder- und Teileigentum der Wohnungseigentümer zu verwalten hat, kann ein individueller Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Auskunft daher nur bestehen, wenn und soweit die Wohnungseigentümer von ihren Auskunftsrechten nicht gemäß § 28 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluß Gebrauch gemacht haben (vgl. OLG Celle OLGZ 1983, 177/178; KG NJW-RR 1987, 462/463 m.w.N.). Daneben kann zwar ein Individualanspruch auf Auskunftserteilung (§§ 675, 666 BGB) dann bestehen, wenn an der Aufklärung für den Einzelfall ein berechtigtes und akutes Bedürfnis vorliegt, was jeweils nach Maßgabe von Treu und Glauben zu prüfen ist. Ob diese Voraussetzungen hier vorliegen, konnte aber dahingestellt bleiben, denn auch dieser Auskunftsanspruch müßte in der Regel zunächst in der Eigentümerversammlung geltend gemacht und in dieser behandelt werden (vgl. BayObLG WuM 1988, 191 m.w.N.). Für eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist nichts vorgetragen und auch nichts ersichtlich.

Die demnach erforderliche Einschaltung der Eigentümerversammlung ist hier nicht geschehen.