Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Wohngeldvorschüsse; Aufteilung der Lasten und Kosten im Wirtschaftsplan

1. Voraussetzung für die Pflicht zur Zahlung von Wohngeldvorschüssen ist ein Eigentümerbeschluß nicht nur über den Gesamtwirtschaftsplan, sondern auch über die "anteilmäßige Verpflichtung", also über die erforderliche Aufteilung der Lasten und Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer.

2. Dem Eigentümerbeschluß muß unmittelbar entnommen werden können, welche Vorschüsse die einzelnen Wohnungseigentümer zu bezahlen haben. Dies erfordert grundsätzlich eine ausdrückliche Festlegung der jeweiligen Beträge gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer.

3. Ausnahmsweise können diese Beträge im Einzelfall dem Wirtschaftsplan auch dann unmittelbar zu entnehmen sein, wenn sie sich durch die Angabe geeigneter Verteilungsschlüssel im Wirtschaftsplan in Verbindung mit den dem jeweiligen Wohnungseigentümer be-kannten Umrechnungsfaktoren durch einfache Rechenvorgänge un-schwer ermitteln lassen.

a) Gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG hat der vom Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr aufzustellende Wirtschaftsplan die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Ko-stenrechnung zu enthalten. Über den Wirtschaftsplan beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit (§ 28 Abs. 5 WEG). Sie sind gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. Dies erfordert die Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer im Wirtschaftsplan. Eine solche Aufteilung ist nicht nur bei der Jahresabrechnung, sondern auch beim Wirtschaftsplan Voraussetzung für eine Zahlungspflicht (§ 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG; BayObLGZ 1987, 86/89; BayObLG WuM 1989, 264 und ständige Rechtsprechung). ...

c) Dem Eigentümerbeschluß über den Wirtschaftsplan muß unmittelbar entnommen werden können, welche Vorschüsse die einzelnen Wohnungseigentümer zu bezahlen haben (BayObLG NJW-RR 1988, 272). Daran ist festzuhalten. Dies bedingt grundsätzlich die betragsmäßige An-gabe des Wohngeldvorschusses für den jeweiligen Wohnungseigentümer. Eine entsprechende Vorbereitung der Unterlagen für die Abstimmung in der Eigentümerversammlung wird im Regelfall, wenn keine wesentliche Änderung der Beschlußvorlage zu erwarten ist oder die Wohngeldvorschüsse in der Vorjahreshöhe verbleiben, ohne weiteres möglich und da-mit auch erforderlich sein. Daraus folgt, daß die Angabe eines oder mehre-rer Verteilungsschlüssel bei den Positionen des Wirtschaftsplans in der Regel nicht genügt, da die genaue Höhe des jeweiligen Wohngeldvorschusses sich nicht aus dem Wirtschaftsplan unmittelbar ergibt, sondern sich nur mit Hilfe zusätzlicher Rechenvorgänge ermitteln läßt, die selbst durchzuführen dem einzelnen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht zumutbar ist.

d) Ausnahmsweise kann im Einzelfall insoweit auch die Angabe eines oder mehrerer Verteilungsschlüssel bei den Positionen des Wirtschaftsplans ausreichend sein, wenn die jeweiligen Wohngeldvorschüsse von dem ein-zelnen Wohnungseigentümer selbst einfach errechnet werden können. Ei-ne derartige Ausnahmemöglichkeit erscheint erforderlich, um in Einzelfällen die mißliche Auswirkung zu vermeiden, daß durch das Unterbleiben ei-ner betragsmäßigen Festlegung bei der Vorbereitung des Eigentümerbeschlusses stets die regelmäßige Zahlung der Wohngeldvorschüsse durch alle Wohnungseigentümer gefährdet wird, obwohl die Wohnungseigentümer dringend darauf angewiesen sind. Deshalb wird man es im Einzelfall ausnahmsweise für ausreichend ansehen können, wenn die geschuldeten Vorauszahlungen zwar nicht betragsmäßig festgelegt sind, aber durch we-nige und einfache Rechenvorgänge zweifelsfrei festgestellt werden können, z. B. dadurch, daß der jeweilige Verteilungsschlüssel, nach dem sich die "anteilsmäßige Verpflichtung" (§ 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG) errech-net, im Wirtschaftsplan angegeben ist und die für die Ermittlung der Höhe des Wohngeldvorschusses jeweils maßgeblichen Umrechnungsfaktoren (z. B. Miteigentumsanteile, Anzahl der Wohnungen usw.) dem einzelnen Wohnungseigentümer bekannt sind. ...

bb) Auch wenn ausnahmsweise mit Hilfe der Angaben in dem beschlosssenen Wirtschaftsplan die Höhe des den einzelnen Wohnungseigentümer treffenden Wohngeldvorschusses dem Wirtschaftsplan entnommen werden kann, entbindet dies den Verwalter nicht von der Verpflichtung, diesen Betrag, wie hier auch am 14.4.1988 geschehen, wenigstens nachträglich zu beziffern und anzufordern (§ 28 Abs. 2 WEG).