Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; GbR als Verwalter; Grundbuchamtsprüfung der Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses

1. Die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts können nicht zu Verwaltern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden.

2. Ein Eigentümerbeschluß, durch den mehrere Personen als Gesellschafter bürgerlichen Rechts zu Verwaltern bestellt werden, ist nichtig.

3. Bei der Eintragung der Auflassung eines Wohnungseigentums, zu der die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, hat das Grundbuchamt die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses, durch den der zustimmende Verwalter bestellt wurde, unabhängig davon zu prüfen, ob die Nichtigkeit vom Wohnungseigentumsgericht festgestellt ist (Vorlage an den BGH wegen Abweichung von OLG Frankfurt Rpfleger 1988, 184).

aa) Soll die Auflassung eines Grundstücks in das Grundbuch ein-getragen werden, ist dem Grundbuchamt die Einigung der Beteiligten über den Rechtsübergang (Auflassung; § 925 BGB) nachzuweisen (§ 20 GBO). Dies gilt auch für die Übertragung eines Wohnungseigentums; auch auf sie sind § 925 BGB und § 20 GBO anzuwenden (allgemeine Meinung; Horber/Demharter Anh. zu § 3 Anm. 8). Die Auflassung ist auf der Veräußererseite von dem Verfügungsbefugten zu erklä-ren (BayObLGZ 1973, 139/140; Horber/Demharter Anm. 12 a aa, KEHE/Ertl GBR 3. Aufl. Rn. 48, jeweils zu § 20). Ein Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG schränkt die Verfügungsbefugnis ein; die Auflassung ist unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG). Das Grundbuchamt hat somit im Rahmen des § 20 GBO den Nachweis einer wirksamen Verwalterzustimmung zu verlangen (BayObLGZ 1980, 331/335). Die in der Form des § 29 GBO nachzuweisende Zustimmung des Verwalters hat sich auch auf den Nachweis der Verwaltereigenschaft des Zustimmenden zu erstrecken. Dieser Nachweis kann gemäß § 26 Abs. 4 WEG durch die Vorlage einer Niederschrift über den Eigentümerbeschluß geführt werden, durch den der Verwalter bestellt wurde.

bb) Aus dem von den Beteiligten in dieser Form nachgewiesenen Eigentümerbeschluß vom 7.4.1988 ergibt sich, daß gemäß § 26 Abs. 1 WEG zu Verwaltern die Ehe-leute L. in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestellt wurden. Damit liegt keine wirksame Verwalterbestellung vor.

Das Amt des Verwalters ist grundsätzlich an eine bestimmte (natürliche oder juristi-sche) Person gebunden. Diese ist grundsätzlich den Wohnungseigentümern zur Ge-schäftsbesorgung höchstpersönlich verpflichtet, mag sie sich auch der Unterstützung durch Erfüllungsgehilfen bedienen oder sich vertreten lassen dürfen (§§ 26, 27 WEG, §§ 675, 613 BGB; BayObLGZ 1975, 327/329; 1987, 54/57 f.). Zum Verwalter kann daher jede natürliche oder juristische Person bestellt werden, aber auch eine Personengesellschaft (OHG, KG) des Handelsrechts (BayObLGZ 1987, 54/56; OLG Hamburg OLGZ 1988, 299). Dagegen können mehrere Personen in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht Verwalter sein. Bei ihnen ist die erfor-derliche Klarheit der Verantwortlichkeit einer bestimmten Person nicht gewährleistet. Der entscheidende Unterschied zu der OHG oder KG liegt darin, daß diese als solche handlungsfähig sind und Träger von Rechten und Pflichten sein können (§ 124 Abs. 1, § 161 Abs. 2 HGB). Demgegenüber ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als solche im Rechtsverkehr nicht handlungsfähig (vgl. § 709 Abs. 1, § 714 BGB). Daß mehrere Personen in Form einer BGB-Gesellschaft aus diesen Gründen nicht Ver-walter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein können, entspricht der einhelligen Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum (OLG Köln, Beschluß vom 11.7.1988 - 16 Wx 58/88; LG Freiburg DNotZ 1985, 452; Weitnauer WEG 7. Aufl. Rn. 1 a, 5, Augustin WEG Rn. 4, Bärmann/Pick WEG 6. Aufl. Rn. 9, Palandt/Bassenge BGB 48. Aufl. Anm. 1, MünchKomm/Röll Rn. 2, Soergel/Baur BGB 11. Aufl. Rn. 3, Erman/Ganten BGB 7. Aufl. Rn. 1, Staudinger/Stürner BGB 11. Aufl. Nachträge Rn. 3, jeweils zu § 26 WEG; Klumpp DWE 1988, 118; Bader in FS Seuß S. 1/2). Auch Deckert (ETW Gr. 4 Abschn. 5.2 Stand: Dez. 1988), der zuletzt noch die Bestellung mehrerer Personen als Gesellschafter bürgerlichen Rechts zu Verwaltern für möglich erachtet hat, ist nunmehr von dieser Ansicht abgerückt. Der Senat schließt sich der allgemeinen Mei nung an. Der Umstand, daß bei einer juristischen Person als Vertreter oder Erfüllungsgehilfe eine Vielzahl von Personen vorhanden sein kann, ändert nichts daran, daß die Verantwortlichkeit als Verwalter bei der einen juristischen Person bleibt. Darin liegt der Unterschied zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bei der sich die Verantwortlichkeit auf eine Personenmehrheit verteilt.

cc) Der Eigentümerbeschluß, durch den mehrere Personen als BGB-Gesellschaft zu Verwaltern bestellt werden, ist nichtig. Grundsätzlich ist ein Eigentümerbeschluß nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 WEG). Ein Eigentümerbeschluß kann aber auch nichtig sein. Dies ergibt sich aus § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG. Danach bedarf es einer Ungültigerklärung nicht, wenn der Eigen-tümerbeschluß gegen eine Vorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist ins-besondere gegeben, wenn er gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) verstößt oder zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes ver-letzt (BayObLGZ 1984, 198/203; Weitnauer Rn. 5, 5 a, Augustin Rn.12, jeweils zu § 23 WEG). Als ein Nichtigkeitsgrund in diesem Sinn ist das aus dem Wohnungseigentumsgesetz abgeleitete Verbot anzusehen, mehrere Personen in der Form der BGB Gesellschaft zu Verwaltern zu bestellen (Bader aaO).

3. Die Vorinstanzen haben im Hinblick auf die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses, durch den die Eheleute L. zu Verwaltern in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestellt wurden, den Eintragungsantrag durch Zwischenverfügung beanstandet. Der Senat hält dies für rechtlich zutreffend und möchte daher die weitere Beschwerde zurückweisen. Hieran ist er aber durch den Beschluß des OLG Frankfurt vom 20.7.1987 (Rpfleger 1988, 184 = DNotZ 1988, 707 = NJW-RR 1988, 139) gehindert. Das OLG Frankfurt hat bei gleicher Sach- und Rechtslage in einer Grundbuchsache auf weitere Beschwerde die Entscheidungen der Vorinstanzen auf-gehoben und das Grundbuchamt angewiesen, die Auflassung einzutragen. Zur Be-gründung hat es unter Berufung auf BGHZ 81, 35/39 ausgeführt, die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses könne ausschließlich in einem Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG von dem Wohnungseigentumsgericht festgestellt werden, nicht aber vom Grundbuchamt. Die Rechtsansicht des OLG Frankfurt ist im Schrifttum auf Ablehnung gestoßen (Demharter Rpfleger 1988, 184; Bassenge DNotZ 1988, 708; Klumpp DWE 1988, 118; Palandt/Bassenge § 23 WEG Anm. 4 c). Auch der Senat teilt sie aus den gegen die Entscheidung vorgebrachten Gründen nicht: Aus dem Wesen der Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts ergibt sich, daß diese nicht von der Feststellung durch ein Gericht abhängt; vielmehr kann die Nichtigkeit jederzeit geltend gemacht werden und ist in jedem gerichtlichen Verfahren zu beachten; auch sieht § 23 Abs. 4 WEG eine Feststellung der Nichtigkeit von Eigentümerbeschlüssen als Voraussetzung der Nichtigkeit nicht vor; dies folgt aus § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG. Diese Rechts-ansicht wird ganz überwiegend vertreten (BGHZ 54, 65/69; Weitnauer Rn. 5, Augustin Rn. 12, MünchKomm/Röll Rn. 18, Erman/Ganten Rn. 4, jeweils zu § 23 WEG).

Der Senat kann wegen der Entscheidung des OLG Frankfurt die weitere Beschwerde nicht zurückweisen. Er legt diese daher dem Bundesgerichtshof gemäß § 79 Abs. 2, 3 GBO zur Entscheidung vor.