Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssel

1. Der in einer Gemeinschaftsordnung festgelegte Heizkostenverteilungsschlüssel kann grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer geändert werden.

2. § 3 HeizkostenV enthält keine Ermächtigung, den in einer Gemeinschaftsordnung festgelegten Heizkostenverteilungsschlüssel, der sich im Rahmen der §§ 7, 8 HeizkostenV hält, durch Mehrheitsbeschluß zu ändern.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer größeren Wohnanlage. In dem Wohnblock befindet sich eine Heizanlage. Seit Jahren bestehen Meinungsverschiedenheiten unter den Beteiligten über die interne Abrechnung der Heizkosten. In der Eigentümerversammlung vom 21.12.1983 faßten die Wohnungseigentümer mit Mehrheit folgenden Beschluß:

"Der in der Miteigentümerordnung festgelegte Heizkostenverteilerschlüssel wird ent-sprechend abgeändert, und zwar 35 % der gesamten Heizungskosten als Festkosten, Kostenverteilung nach beheizbarer Wohnfläche, und 65 % nach Ablesungen der Heizkostenverteiler an den Heizungskörpern rückwirkend ab 1.1.1983."

Nach Nr. 9 der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) waren die Heizkosten bis dahin zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach "installierter Heizfläche" abzurechnen. Der Beschluß ist angefochten worden.

... 2. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der rechtlichen Prüfung stand; denn der Aufteilungsschlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten hätte nur durch eine Vereinbarung geändert werden können.

a) § 16 Abs. 2 WEG sieht vor, daß alle Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) auf die Wohnungseigentümer zu verteilen sind. Dieser gesetzliche Verteilungsschlüssel ist allerdings nicht zwingend, er kann vielmehr durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abgeändert werden (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), wobei Bestimmungen einer Teilungserklärung nach § 8 WEG einer Vereinbarung gleichstehen (§ 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 WEG). Im vorliegenden Fall ist Abschnitt V der Teilungserklärung nach § 5 Abs. 4 WEG zum Inhalt des Sonder-eigentums gemacht worden. Die Bestimmungen des Abschnitts V binden demgemäß nach § 10 Abs. 2 WEG alle Wohnungseigentümer.

Da die Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung die rechtliche Qualität einer Vereinbarung haben, können sie nur durch eine Vereinbarung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen, geändert werden (inzwischen einhellige Meinung, vgl. et-wa BayObLGZ 1984, 257/265; BGHZ 95, 137/139; Weitnauer WEG 7. Aufl. § 10 Rn. 17a, § 16 Rn 13c).

b) Im vorliegenden Fall fehlen die Voraussetzungen für eine Ausnahme von diesem Grundsatz.

(1) Die Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) ermöglicht hier keine Änderung des Verteilungsschlüssels für die Heizkosten. Zwar gelten die Bestimmungen der HeizkostenV nach ihrem § 3 Satz 1 auch für Wohnungseigentum. § 3 Satz 2 HeizkostenV sieht ferner vor, daß für die Auswahl der Geräte zur Verbrauchsmessung und für die Wahl des konkreten Verteilungsschlüssels zwischen den ver-brauchsabhängig und den raumabhängig abzurechnenden Heizkosten die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geltenden Regeln anzuwenden sind. Das bedeutet, daß diese Gegenstände gemäß § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschlossen werden können. Die Möglichkeit der Regelung durch Mehrheitsbeschluß gilt nach der weitaus herrschenden Meinung nur dann, wenn es notwendig ist, einen der HeizkostenV entsprechenden Verteilungsschlüssel erstmalig festzulegen (BayObLG ZMR 1983, 216; Walberer NJW 1984, 109/110, Röll Handbuch für Woh nungseigentümer und Verwalter 3. Aufl. S. 72; Deckert Die Eigentumswohnung Gruppe 5 S. 63; Weitnauer Anh. III 10 Rn. 2; vgl. auch KG NJW-RR 1988, 1167). Diese Notwendigkeit lag hier nicht vor, weil der Aufteilungsschlüssel in Nr. 9 b GO in dem von § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgeschriebenen Rahmen liegt.

(2) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde ermöglicht auch die Gemeinschaftsordnung selbst keinen derartigen Mehrheitsbeschluß. Zwar ist nunmehr all-gemein anerkannt, daß die Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer geändert werden kann, wenn dies die Gemeinschaftsordnung selbst vorsieht (BayObLGZ 1984, 257/266 ff.; BGHZ 95, 137/140; Weitnauer Rn. 17c; Palandt/Bassenge BGB 48. Aufl. Anm. 4a, jeweils zu § 10).

Nr. 10 GO sieht die Möglichkeit eines Beschlusses mit 2/3-Mehrheit aber nur für die Frage vor, ob nach dem Verteilungsschlüssel in Nr. 9b GO oder völlig verbrauchsun-abhängig abgerechnet werden soll. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels in Nr. 9b GO sieht Nr. 10 GO nicht vor. Eine derartige Regelung kann auch nicht im We-ge der Auslegung angenommen werden, weil die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung wie alle Grundbucheintragungen so auszulegen ist, wie sich ihr Sinn für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ihres Wortlauts ergibt (Weitnauer § 10 Rn. 14g m. weit. Nachw.). Ein unbefangener Betrachter würde aber nicht auf den Gedanken kommen, daß Nr. 10 GO über seinen Wortlaut hinaus auch für die hier beschlossene Änderung des Verteilungsschlüssels einen Mehrheitsbeschluß genügen lassen wollte, denn eine Pauschalierung bedeutet gerade das Gegenteil einer verbrauchsabhängigen Abrechnung.