Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Abstellen von Motorrädern in einem Kellerraum; unbestimmter Eigentümerbeschluss; ordnungsgemäßer Gebrauch des Gemeinschaftseigentums

1. Das Abstellen von Motorrädern in einem Kellerraum entspricht nicht ordnungsmäßigem Gebrauch des Gemeinschaftseigentums.

2. Ein Eigentümerbeschluß, dessen Inhalt nicht hinreichend bestimmt ist, so daß zukünftige Auseinandersetzungen zwischen den Wohnungseigentümern zu erwarten sind, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

3. Ein Eigentümerbeschluß ist für ungültig zu erklären, wenn er einen nicht ordnungsmäßigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums gestattet oder wenn er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Im vorliegenden Verfahren geht es um die Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses, durch den die Benutzung eines früher als Waschküche benutzten Kellerraums als Abstellraum für Zweiräder und Kinderwagen gestattet wurde. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer eines Altbauanwesens, das im Jahr 1980 in 10 Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde.

Die in der Anlage zur Teilungserklärung enthaltene "Miteigentümerordnung" enthält keine besonderen Vorschriften über die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

In der Versammlung vom 19.2.1986 haben die Wohnungseigentümer beschlossen:

"Zu 5 der TO - Beschlußfassung wegen Zweiradabstellung in der Waschküche.

Nachdem der Waschraum nachweislich seit 1965 nicht mehr als 'Waschküche' benützt wird, wurde beantragt, daß der ehemalige Waschraum für das Abstellen von Zweirädern und Kinderwagen auf Widerruf gestattet wird.

Dieser Antrag wurde einstimmig angenommen."

Unter Berufung darauf, daß der betreffende Kellerraum in dem der Teilungserklärung zugrundeliegenden Aufteilungsplan als "Waschhaus" bezeichnet ist, haben die Antragsteller am 14.3.1986 beim Amtsgericht beantragt, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen, das Landgericht hat die Beschwerde abgewiesen. Mit der sofortigen Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihren Hauptsacheantrag weiter.

Die sofortige weitere Beschwerde ist in der Hauptsache begründet.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Eigentümerversammlung habe in zulässiger Weise die Nutzung des Kellerraums als Abstellraum für Zweiräder und Kinderwagen beschlossen, da keine entgegenstehende Vereinbarung vorliege. Eine solche Vereinbarung liege insbesondere nicht in der im Aufteilungsplan enthaltenen Bezeichnung als "Waschhaus". Zwar stünden Regelungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung einer Vereinbarung gleich, doch fehle im vorliegenden Fall eine Zweckbestimmung für den betroffenen Kellerraum in der Teilungserklärung. Der Aufteilungsplan habe als solcher nicht den Zweck, Nutzungsbeschränkungen vorzuschreiben. Sein eigentlicher Zweck liege vielmehr darin, die Aufteilung von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum sowie die Lage der Sondereigentumseinheiten bildlich darzustellen. Im vorliegenden Fall habe die Teilungserklärung nur zu diesem Zweck auf den Aufteilungsplan Bezug genommen, ihn aber nicht insgesamt zum Inhalt der Teilungserklärung gemacht. Damit fehle es aber an einer Vereinbarung über die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder einzelner Teile davon, so daß die Eigentümerversammlung wirksam mit Mehrheit eine Benutzungsregelung für den Kellerraum habe beschließen können.

Die Ausführungen des Landgerichts tragen seine Entscheidung nicht, weil sie die Beanstandungen der Antragsteller nicht erschöpfen.

Die Antragsteller haben nicht nur gerügt, daß der Beschluß als Abweichung von einer Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG nicht mit Mehrheit habe gefaßt werden können, sondern sie beanstanden auch, daß er die Grenze eines ordnungsmäßigen Gebrauchs nach § 15 Abs. 2 WEG überschreite, weil er auch das Abstellen von Motorrädern in dem Kellerraum gestatte, und daß er wegen des unpräzisen Widerrufsvorbehalts keinen hinreichend klaren Inhalt habe.

Dem Landgericht mag darin zugestimmt werden, daß im vorliegenden Fall keine anderslautende Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG einem Mehrheitsbeschluß entgegensteht, weil die nur im Aufteilungsplan enthaltene Bezeichnung des Kellerraums als Waschhaus nicht Inhalt des Grundbuchs geworden ist. Darauf kommt es aber für die Entscheidung nicht an. Der Senat braucht deshalb diese Frage nicht abschließend zu klären.

Der angefochtene Beschluß, auch wenn er mit Mehrheit gefaßt werden konnte, hält sich aber nicht im Rahmen von § 15 Abs. 2 WEG, weil er eine Benutzung des Kellerraums gestattet, die nicht ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht. Der Beschluß gestattet uneingeschränkt das Abstellen von "Zweirädern" in dem Kellerraum. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch fallen darunter auch Motorräder (alle mit Motorkraft angetriebenen Zweiräder). Das Abstellen von Motorrädern in dem früher als Waschküche genutzten Kellerraum entspricht schon nicht der Beschaffenheit dieses Raums, weil er einen Wasserabfluß enthält, durch den Öl und Benzin, das aus den Motorrädern abfließen könnte, in die öffentliche Kanalisation gelangen würde. Außerdem liegt es nahe, daß Motorräder beim Transport durch den Hausgang und über die Kellertreppe Öl verlieren, was zu schwer zu beseitigender Verschmutzung und zu Rutschgefahr für die Hausbewohner führen würde. Auch verbreiten Motorräder in geschlossenen Räumen erfahrungsgemäß einen durchdringenden Geruch nach Benzin und Motoröl, was die Mitbewohner über das einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus (§ 14 Nr. 1 WEG) belästigt.

Schließlich würde aber auch das Abstellen von mehreren Motorrädern in dem Kellerraum gegen die Bayerische Garagenverordnung - GaV - (BayRS 2132-1-4-I) verstoßen. § 25 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 GaV (ebenso § 25 Abs. 2 Nr. 1 der Berliner Verordnung über Garagen vom 12. Dezember 1983, GVBl S. 125) erlaubt nämlich das Abstellen von Kraftfahrzeugen in anderen Räumen als Garagen nur, "wenn das Gesamtfassungsvermögen der Kraftstoffbehälter aller abgestellten Kraftfahrzeuge nicht mehr als zwölf Liter beträgt". Diese Grenze wird schon durch wenige Motorräder überschritten. Demnach ist der Kellerraum nicht allgemein zum Abstellen von Motorrädern geeignet.

Der Beschluß leidet aber noch an einem weiteren Mangel. Eigentümerbeschlüsse entsprechen nämlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG), wenn sie einen klaren, eindeutigen Inhalt haben. Wenn sie hingegen ihren Regelungsinhalt nicht einwandfrei erkennen lassen, sondern wegen mehrdeutiger Formulierungen den Keim neuen Streits in sich tragen, sind sie allein aus diesem Grund für ungültig zu erklären (BayObLG DWE 1984, 122; vgl. auch KG OLGZ 1981, 307). Dieser Rechtsgrundsatz rechtfertigt sich daraus, daß ein Eigentümerbeschluß nach § 10 Abs. 4 WEG nicht nur die überstimmten, sondern auch die bei der Abstimmung nicht anwesenden Wohnungseigentümer und nach § 10 Abs. 3 WEG auch alle Sonderrechtsnachfolger bindet. Das setzt aber voraus, daß der Beschluß einen klaren und eindeutig feststellbaren Inhalt hat.

Dabei kann der Inhalt, insbesondere die Tragweite, eines Eigentümerbeschlusses wegen § 10 Abs. 3, Abs. 4 WEG nicht nach den subjektiven Vorstellungen der für den Antrag stimmenden Wohnungseigentümer, sondern nur nach objektiven Kriterien anhand des Wortlauts des Beschlusses festgestellt werden. Dies führt im vorliegenden Fall dazu, daß sowohl die Tragweite des Widerrufsvorbehalts als auch die Voraussetzungen eines Widerrufs völlig unklar sind. Während das Amtsgericht den Widerrufsvorbehalt dahin verstanden hat, daß die Gestattung des Abstellens von Zweirädern in dem Kellerraum eine vorübergehende sein sollte, die von selbst enden würde, sobald eine andere Abstellmöglichkeit, etwa im Hof, geschaffen sei, versteht der Verwalter der Wohnanlage den Widerrufsvorbehalt dahin, daß die Gestattung zu widerrufen sei, sobald ein Wohnungseigentümer einen objektiv bestehenden Bedarf für die Benutzung des Kellerraums als Waschküche habe. Welcher dieser Auslegungen des Widerrufsvorbehalts der Vorzug zu geben ist, läßt sich weder aus dem Wortlaut des Beschlusses noch aus sonstigen objektiven Umständen entnehmen. Bei der vom Verwalter vertretenen Auslegung kommt hinzu, daß nicht klar ist, wer die Gestattung widerrufen und darüber befinden soll, ob ein Wohnungseigentümer einen objektiv begründbaren Bedarf für einen Waschküchenraum im Keller hat.

. Januar 1988