Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Sondernutzungsrecht an Dachräumen; Dachausbau; Ausbau von Dachräumen; bauliche Veränderung

1. Das einem Wohnungseigentümer eingeräumte Sondernutzungsrecht an "Dachräumen/Speicherräumen" schließt die Befugnis ein, die Räume als Hob byraum oder Werkstatt zu nutzen.

2. Den Ausbau von Dachräumen/Speicherräumen durch den Sondernutzungsberechtigten durch Verschalung des Dachstuhls und Einbau zusätzlicher Dachfenster sowie Installationen zum Anschluß an die Heizung und die Wasser- und Abwasserleitungen brauchen die übrigen Wohnungseigentümer nicht zu dulden, weil sie durch die damit ermöglichte intensivere Nutzung der Dachräume/Speicherräume in ihren Rechten beeinträchtigt werden.

Der Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer eines Zweifamilienhauses. Dem Antragsgegner gehört die Wohnung Nr. 2 im Obergeschoß.

In der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ist bestimmt:

Bezüglich der Nutzung der Dachräume (Speicherräume) des Hauses wird vereinbart, daß demjenigen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 das Sondernutzungsrecht an diesen Dach-(Speicher-)räumen zusteht.

Die Wohnungen wurden im September 1981 im wesentlichen fertiggestellt. In der Fol-gezeit ließ der Antragsgegner im Dachgeschoß eine Isolierung des Daches anbringen; ferner ließ er drei zusätzliche Dachfenster einbauen und die Installationen für den Anschluß eines Waschbeckens, einer Dusche und eines WC. Der Antragsteller behauptet, der Antragsgegner habe im Dachraum eine Dusche mit WC und ein Waschbecken angebracht, ferner habe er einen Anschluß an die Heizungsanlage hergestellt.

Der Antragsteller hat beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, den Ausbau des Dachraumes zu beseitigen, insbesondere die drei Fenster sowie die Dusche mit WC zu entfernen.

2. Das Landgericht hat den Antragsgegner zu Recht gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Beseitigung der von ihm im Dachgeschoß vorgenommenen Ausbauten mit Aus-nahme der Wärmeisolierung des Daches verpflichtet, weil sie der Antragsteller nicht dulden muß.

a) Bei den vom Antragsgegner im Dachgeschoß vorgenommenen Ausbaumaßnahmen handelt es sich um bauliche Veränderungen. Die Dachräume gehören zum ge-meinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG); an ihnen ist dem Antragsgegner ledig-lich ein Sondernutzungsrecht eingeräumt (§ 15 Abs. 1, § 10 Abs. 2, § 5 Abs. 4 WEG). Durch die Ausbaumaßnahmen hat der Antragsgegner in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen (Weitnauer WEG 7. Aufl. § 22 Rn. 1) und eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen (BayObLGZ 1975, 177/181; 1985, 164/167; Augustin WEG § 22 Rn. 2). Damit liegt eine "bauliche Veränderung" im Sinn des § 22 Abs. 1 WEG vor. Sie geht über eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus. Ob dies auch für die Anbringung der Wär-medämmung gilt, kann offen bleiben. Insoweit könnte es sich um eine Maßnahme zur Fertigstellung des Gebäudes und zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands handeln (BayObLG DWE 1986, 94; KG OLGZ 1986, 176; Weitnauer Rn. 1 a, Augustin Rn. 3, jeweils zu § 22). Auch wenn die Anbringung der Wärmeisolie-rung als eine über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehende Maßnahme angesehen wird, braucht sie der Antragsgegner nicht zu besei-tigen.

Eine bauliche Veränderung, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder In-standsetzung hinausgeht, kann ein Wohnungseigentümer dann ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer vornehmen, wenn kein anderer Wohnungseigentümer durch die Maßnahme in seinen Rechten über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird (§ 22 Abs. 1 Satz 1, 2 WEG; Augustin § 22 Rn. 11). Unter einem Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG ist dabei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen (BayObLG NJW-RR 1987, 1357).

b) Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler und damit für das Rechtsbeschwerdegericht bindend (§ 43 Abs. 1 WEG, § 27 Satz 2 FGG, § 651 ZPO) aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt, daß der Antragsteller durch den vom Antragsgegner vorgenommenen Einbau der zusätzlichen Fenster im Dachgeschoß als solchen in keiner Weise, auch nicht durch eine nachteilige Veränderung des ar-chitektonischen Gesamteindrucks des Gebäudes (vgl. BGHZ 73, 196/202; BayObLG DWE 84, 27), in seinen Rechten beeinträchtigt ist. Die gleiche Feststellung hat das Landgericht hinsichtlich der vom Antragsgegner angebrachten Wärmedämmung des Daches getroffen. Auch hieran ist das Rechtsbeschwerdegericht gebunden. ...

c) Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht eine Verpflichtung des Antragstellers verneint, die Ausbaumaßnahmen des Antragsgegners mit Ausnahme der Wärmeisolierung des Daches zu dulden.

(1) Nicht gefolgt werden kann allerdings der Ansicht des Landgerichts, der Antragsgegner dürfe die Räume des Dachgeschosses nicht als Hobbyraum oder Werkstatt nutzen. Das Landgericht hat dies damit begründet, das dem Antragsgegner eingeräumte Sondernutzungsrecht habe sich auf Speicherräume bezogen. Dies begegnet rechtlichen Bedenken.

Die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung ist wie alle Grundbucheintragungen vom Rechtsbeschwerdegericht selbst aus-zulegen (BGHZ 37, 147/148 f.; BayObLG NJW-RR 1988, 140). Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Eintragung abzustellen, wie er sich als nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Leser darstellt (BGHZ 92, 18/21; BayObLGZ 1982, 69/73). Ein-geräumt wurde dem Antragsgegner ein Sondernutzungsrecht an den Speicherräumen, nicht aber die Sondernutzung der Speicherräume als Speicherräume. Die Be zeichnung Dachräume/Speicherräume in der Gemeinschaftsordnung dient nur der Beschreibung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume, an denen das Sondernutzungsrecht ausgeübt werden darf; der grundbuchrechtliche Bestimmt-heitsgrundsatz verlangt eine solche Bezeichnung (BayObLGZ 1985, 204/206 f.). Über die Art der Nutzung des Dachgeschosses sagt die Gemeinschaftsordnung nichts aus. Nach dem in § 15 Abs. 2 WEG zum Ausdruck gekommenen allgemeinen Rechtsgedanken kann der Antragsgegner damit die Dachräume in einer der Beschaffenheit dieser Räume entsprechenden Weise nutzen. Daß Dach- und Kellerräume nicht mehr ausschließlich als Abstellräume genutzt werden, ist auch bei nicht ausge-bauten Dach- und Kellerräumen sinnvoll und üblich. Einer Nutzung der Dachräume durch den sondernutzungsberechtigten Antragsgegner als Hobbyraum oder Werkstatt stehen daher keine rechtlichen Hindernisse entgegen.

(2) Der Senat hat wiederholt den Ausbau von Dachräumen (Speicher) wegen der da-durch geschaffenen Möglichkeit, diese Räume intensiver, insbesondere durch eine höhere Belegung, zu nutzen, als eine für die übrigen Wohnungseigentümer nachteili-ge bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 WEG angesehen (BayObLGZ 1987, 78/84 m.w.Nachw.). Die vom Antragsteller vorgenommenen Ausbaumaßnahmen sollen eine wesentlich intensivere Nutzung der Dachräume ermöglichen, als sie ohne die Ausbauten möglich wäre. Dies gilt zwar nicht für die Wärmeisolierung des Daches, durch die als solche noch keine nennenswert intensivere Nutzung des Dach-raums ermöglicht würde, wohl aber für die übrigen Ausbaumaßnahmen, nämlich die Verschalung des Dachstuhls sowie den Einbau der zusätzlichen Fenster und der In-stallationen zum Anschluß der Räume an die Heizung und die Wasser- und Abwasserleitungen. Durch diese Ausbaumaßnahmen können die Dachräume wie Wohnraum genutzt werden. Es könnte sogar ein selbständiger Haushalt in ihnen geführt werden. Die damit ermöglichte höhere Belegung der Wohnung des Antragsgegners bedeutet in der sehr kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft eine nicht nur ge-ringfügige Beeinträchtigung des Antragstellers. Dieser braucht daher die baulichen Veränderungen nicht zu dulden.