Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Begründung von Sondereigentum als Teileigentum; Ausweisung von Teileigentum als Gemeinschaftseigentum; Teileigentum an Kellerräumen; Sondernutzungsrecht an Kellerräumen

1. Es ist zulässig, daß an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes Sondereigentum in der Form von Teileigentum begründet wird und weitere Räume, an denen Sondereigentum in der Form von Teileigentum oder auch in der Form von Wohnungseigentum begründet werden könnte, als gemeinschaftliches Eigentum ausgewiesen wird ("Kellermodell").

2. Es handelt sich zwar um eine Umgehung der vom Gesetz nahegelegten Gestaltung, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an Kellerräumen verbunden mit Sondernutzungsrechten an Wohnungen begründet wird; jedoch verstößt dies nicht gegen ein gesetzliches Verbot.

Die Beteiligte ist Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks. Zu notarieller Urkunde vom 2.8.1990 teilte sie das Grundstück in insgesamt 10 unterschiedlich große Miteigentumsanteile auf und verband mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Kellerraum; die Kellerräume sind untereinander teilweise nur durch einen Lattenrost abgetrennt. Das Grundbuchamt hatte den Vollzug der Teilung abgelehnt.

II. Das Rechtsmittel hat Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Auch wenn nur die Begründung von Teileigentum beantragt sei, handle es sich doch faktisch um die, zumindest beginnende, Begründung von Wohnungseigentum. Hierfür lägen aber die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vor, so daß der Antrag zu Recht abgewiesen worden sei.

Die formellen Voraussetzungen für die Begründung von Teileigentum seien an sich gegeben. Aufgrund der Eintragungsunterlagen erweise sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung jedoch als erkennbar unrichtig. Aus dem Aufteilungsplan sei ersichtlich, daß das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken diene. Der Eintragungsantrag strebe eine spätere Zuweisung jeweils einer Wohnung zu einem Teileigentum in der Form eines Sondernutzungsrechts an. Dadurch würde faktisch Wohnungseigentum begründet. Daher müsse eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohnungen vorgelegt werden. Der eingeschlagene Weg versuche dieses Erfordernis zu umgehen. Mit an sich zulässigen Mitteln werde damit ein verbotener Erfolg angestrebt, nämlich die Begründung von Wohnungseigentum ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ein solches Rechtsgeschäft sei unwirksam. 2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. a) Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Wohnungseigentum als dem Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) und Teileigentum als dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil (§ 1 Abs. 3 WEG). In der rechtlichen Behandlung bestehen keine grundsätzlichen Unterschiede zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum (§ 1 Abs. 6 WEG). In § 5 Abs. 2 WEG enthält das Wohnungseigentumsgesetz zwar eine Regelung darüber, welche Teile des Gebäudes zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Demgegenüber enthält das Gesetz aber keine Bestimmung darüber, daß bestimmte Teile des Gebäudes oder bestimmte Räume unabhängig von der Bestimmung der Wohnungseigentümer (vgl. hierzu § 5 Abs. 1 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 WEG) zwingend Sondereigentum sind. Vielmehr bestimmt § 5 Abs. 3 WEG, daß die Wohnungseigentümer Bestandteile des Gebäudes, an denen gemäß § 5 Abs. 1 WEG an sich Sondereigentum begründet werden könnte, gleichwohl dem gemeinschaftlichen Eigentum zuordnen können. b) Aus dieser gesetzlichen Regelung folgt, daß die Wohnungseigentümer nur an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes Sondereigentum in der Form von Teileigentum begründen können und weitere vorhandene Räume, an denen Sondereigentum in der Form von Teileigentum oder auch in der Form von Wohnungseigentum begründet werden könnte, als gemeinschaftliches Eigentum ausweisen können (Weitnauer WEG 7. Aufl. § 3 Rn. 13). In der Praxis kommen häufig Mischformen vor. So wird vielfach sowohl Teileigentum an Garagen als zugleich auch Wohnungseigentum an Wohnungen gebildet. Dabei muß wiederum nicht an jeder Wohnung oder jeder Garage Sondereigentum begründet werden. Mitunter bleibt eine Wohnung im gemeinschaftlichen Eigentum, weil sie z. B. als Hausmeisterwohnung genutzt werden soll. Entsprechendes kann für eine Garage gelten, weil sie z. B. als Abstellplatz für eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Kehrmaschine dienen soll. c) Vor diesem Hintergrund bestehen gegen die von der Beteiligten gewählte Rechtsform keine rechtlichen Bedenken (ebenso Pause NJW 1990, 3178). Die Beteiligte hat Sondereigentum nur an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Kellerräumen gebildet. Dies hat zur Folge, daß alle übrigen Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, also auch die vorhandenen Wohnungen, Gemeinschaftseigentum werden (§ 1 Abs. 5 WEG). Die für die Begründung des Teileigentums gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG erforderliche Abgeschlossenheit ist

dereigentum nur an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Kellerräumen gebildet. Dies hat zur Folge, daß alle übrigen Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, also auch die vorhandenen Wohnungen, Gemeinschaftseigentum werden (§ 1 Abs. 5 WEG). Die für die Begründung des Teileigentums gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG erforderliche Abgeschlossenheit ist gegeben; sie ist durch eine Bescheinigung der Baubehörde nachgewiesen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG). Des-gleichen ist der von § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG verlangte Aufteilungsplan vorgelegt. Ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt, so darf das Grundbuchamt, sofern die weiteren Eintragungsvoraussetzungen gegeben sind, grundsätzlich ohne weitere Prüfung durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher Wohnungseigentum begründen; etwas anderes gilt nur, wenn sich aus den Eintragungsunterlagen ergibt, daß die Abgeschlossenheitsbescheinigung erkennbar unrichtig ist (BayObLGZ 1990, 168/170; vgl. ferner BayObLGZ 1989, 447/450 m. weit. Nachw.; aber auch Becker NJW 1991, 2742). Anhaltspunkte für eine Unrichtigkeit der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind nicht vorhanden. Nach Nr. 5 Buchst. b der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG vom 19.3.1974 (BAnz. Nr. 58) gelten bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen die für Wohnungen in Nr. 5 Buchst. a der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift aufgestellten Erfordernisse sinngemäß. Danach bestehen gegen die Abgeschlossenheit der Kellerräume keine Bedenken. Es genügt, daß sie gegeneinander, wenn auch nur durch Lattenroste, sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum abgeschlossen sind, insbesondere einen eigenen abschließbaren Zugang haben. Bei sinngemäßer Anwendung von Nr. 5 Buchst. a der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift kann bei einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum nicht verlangt werden, daß sich Wasserversorgung, Ausguß und WC innerhalb des Raums befinden (VGH München DNotZ 1991, 481/482). d) Das Landgericht meint, wegen der Möglichkeit, später mit jedem Teileigentum das Sondernutzungsrecht an einer Wohnung zu verbinden, werde bereits jetzt "faktisch" Wohnungseigentum begründet. Dem ist entgegenzuhalten, daß maßgebend die rechtliche Ausgestaltung ist. Diese geht aber unzweifelhaft auf die Begründung von Teileigentum und kann als solche aus Rechtsgründen nicht beanstandet werden. Zwischen einem Wohnungseigentum und einem Teileigentum an einem Keller bestehen, auch wenn dem jeweiligen Teileigentümer des Kellers das Sondernutzungsrecht an einer Wohnung eingeräumt wird, entscheidende rechtliche, aber auch tatsächliche Unterschiede. Auch ein Teileigentum an einem Keller mit einem Sondernutzungsrecht an einer Wohnung ist zwar frei veräußerlich und auch belastbar. Eine Veräußerung oder Belastung kann aber wegen der rechtlichen Unterschiede zwischen einem Wohnungseigentum als eigenständigem dinglichen Recht in der Form eines besonders ausgestalteten Miteigentumsanteils und einem Sondernutzungsrecht an einer Wohnung als einem grundsätzlich nur schuldrechtlich wirkenden Nutzungsrecht auf erhebliche tatsächliche Schwierigkeiten stoßen (a.M. wohl Pause aaO). Das Landgericht hat sich im wesentlichen die Argumentation des Landgerichts Braunschweig (Rpfleger 1991, 201) zu eigen gemacht. Dieses Gericht hat die Eintragung von Teileigentum an Kellerräumen, denen jeweils das Sondernutzungsrecht an einer Wohnung zugeordnet war, abgelehnt, weil hinsichtlich der tatsächlichen Nutzung das

(a.M. wohl Pause aaO). Das Landgericht hat sich im wesentlichen die Argumentation des Landgerichts Braunschweig (Rpfleger 1991, 201) zu eigen gemacht. Dieses Gericht hat die Eintragung von Teileigentum an Kellerräumen, denen jeweils das Sondernutzungsrecht an einer Wohnung zugeordnet war, abgelehnt, weil hinsichtlich der tatsächlichen Nutzung das gleiche Ergebnis erzielt werde wie bei Begründung von Sondereigentum an den Wohnungen; die Nutzung zu Wohnzwecken mache aus dem als Teileigentum bezeichneten Sondereigentum tatsächlich Wohnungseigentum; die falsche Bezeichnung sei unschädlich. Die Entscheidung wurde von Schäfer (Rpfleger 1991, 307) begrüßt. Ihr kann gleichwohl nicht beigetreten werden, weil sie entscheidend auf die tatsächlichen Verhältnisse abstellt, die aber nicht Gegenstand der Grundbucheintragung sein können; maßgeblich ist allein die rechtliche Ausgestaltung. Zwar handelt es sich um eine Umgehung der vom Gesetz nahegelegten Gestaltung, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an Kellerräumen verbunden mit Sondernutzungsrechten an Wohnungen begründet wird. Dies verstößt aber nicht gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB). Nicht jede rechtliche Gestaltung, die tatsächlich oder wirtschaftlich der Begründung von Wohnungseigentum nahekommt, ist allein deshalb verboten, weil sie nicht auch rechtlich in der Form des Wohnungseigentums gekleidet ist. Der Hinweis, Kellerräume gehörten begriffsmäßig zur Wohnung, so daß an ihnen kein Teileigentum begründet werden könne, übersieht, daß dies allenfalls dann gelten kann, wenn an den Wohnräumen im übrigen wie in den angeführten Entscheidungen Sondereigentum in der Form von Wohnungseigentum begründet würde und die Kellerräume jeweils einer Wohnung zuzuordnen wären; dies ist hier nicht der Fall. Abgesehen davon erscheint es zweifelhaft, ob ein Kellerraum ebenso wie die angeführten Räume (Toilette, Vorflur) immer nur Teil einer Wohnung sein und keinem eigenständigen Zweck dienen kann. Weiter wird angeführt, es gebe keinen sachlichen Grund dafür, bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts an einer Wohnung anders als bei der Bestellung eines Dauerwohnrechts keinerlei Anforderungen an die Abgeschlossenheit zu stellen. Dem ist entgegenzuhalten, daß dann, wenn das Sondernutzungsrecht gemäß § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden soll, der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, den Teil des gemeinschaftlichen Eigentums, an dem das Sondernutzungsrecht bestellt werden soll, in der Eintragungsbewilligung klar und bestimmt zu bezeichnen (BayObLGZ 1985, 204/206 f.; BayObLG Rpfleger 1989, 194). Aber auch für eine bloß schuldrechtliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ist zu verlangen, daß der betreffende Teil des gemeinschaftlichen Eigentums eindeutig bestimmt ist. Selbst wenn bei einem Wohnungseigentum oder einem Dauerwohnrecht im Sinne des § 31 WEG im Hinblick auf das Erfordernis der Abgeschlossenheit gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 und § 32 Abs. 1 WEG weitergehende Anforderungen an die Abgrenzung zu anderem Sondereigentum oder zu Gemeinschaftseigentum zu stellen sein sollten (vgl. hierzu jedoch BayObLGZ 1990, 168/172; ferner BGH NJW 1991, 1611/1612), hätte dies seine Rechtfertigung darin, daß es sich beim Wohnungseigentum und beim Dauerwohnrecht um eigenständige dingliche Rechte handelt, während das Sondernutzungsrecht grundsätzlich nur schuldrechtlicher Natur ist; die Grundbucheintragung eines

zu stellen sein sollten (vgl. hierzu jedoch BayObLGZ 1990, 168/172; ferner BGH NJW 1991, 1611/1612), hätte dies seine Rechtfertigung darin, daß es sich beim Wohnungseigentum und beim Dauerwohnrecht um eigenständige dingliche Rechte handelt, während das Sondernutzungsrecht grundsätzlich nur schuldrechtlicher Natur ist; die Grundbucheintragung eines Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums hat keine konstitutive Wirkung, erschöpft sich vielmehr in der in § 10 Abs. 2 WEG angeführten Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers.

Bekanntlich ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen seit geraumer Zeit in der Bundesrepublik Deutschland zum Erliegen gekommen. Grund dafür war, daß die zuständige Behörde für ältere Häuser die sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigungen nicht mehr erteilte, die für die Begründung von Wohnungseigentum erforderlich sind. Diese Abgeschlossenheitsbescheinigungen wurden deshalb nicht mehr erteilt, weil die Behörden verlangten, daß die einzelnen Wohnungen in bezug auf Schall- und Wärmeschutz den neuesten Anforderungen des materiellen Baurechts genügen müßten (entsprechend dicke Wände, Decken etc.). Ob es dabei bleibt, wird der Gemeinsame Senat der obersten Bundesgerichte im Laufe des Jahres noch entscheiden. Zwischenzeitlich hat es natürlich in der Praxis Überlegungen gegeben, wie man die faktische Umwandlungssperre durchbrechen könnte. Auf Veranstaltungen der "Berliner Fachseminare für die Wohnungswirtschaft" wurde das sogenannte Kellermodell entwickelt. Während bei der bisher bekannten Umwandlung so verfahren wird, daß das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück und (gegebenenfalls) mit Sondernutzungsrechten an Keller- oder sonstigen Nebenräumen verbunden wird, geht das Kellermodell den umgekehrten Weg, indem es die Kellerräume zu "Sondereigentum" macht, besser gesagt, zu "Teileigentum", und dieses Teileigentum mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück und einem Sondernutzungsrecht an einer ganz bestimmten Wohnung verbindet. Faktisch wird mit dem Kellermodell auch Wohnungseigentum begründet, jedoch wird damit die Abgeschlossenheitsbescheinigung zum stumpfen Schwert, weil es eben, jedenfalls für die Wohnräume, keiner Abgeschlossenheitsbescheinigung mehr bedarf. Kein Wunder, daß die Rechtspfleger das Kellermodell sozusagen als Umgehungstatbestand ablehnten.

Beim Bayerischen Obersten Landesgericht stieß aber ein Grundbuchamt, das den grundbuchamtlichen Vollzug verweigerte, auf Granit. Das Gericht sanktionierte das Kellermodell. Dagegen bestünden keine rechtlichen Bedenken. Maßgebend sei nicht, daß damit "faktisch" Wohnungseigentum begründet würde, maßgebend sei allein die rechtliche Ausgestaltung. Diese gehe aber beim Kellermodell unzweifelhaft auf die Begründung von Teileigentum, und dies könne als solches aus Rechtsgründen nicht beanstandet werden.