Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Freistellung von Heizkosten; Heizkostenabrechnung

1. Selbst wenn ein Wohnungseigentümer nachweislich die Heizkörper dauernd abgesperrt hält, kann er nicht verlangen, daß er von den "verbrauchsabhängigen" Kosten des Heizbetriebs gemäß den bei ihm abgelesenen Verdunstungswerten völlig freigestellt wird.

2. Ein Wohnungseigentümer, der die Heizkörper dauernd abgesperrt hält, kann nach § 242 BGB allenfalls verlangen, so gestellt zu werden wie derjenige Eigen tümer einer Wohnung gleicher Größe, bei dem die niedrigsten Verbrauchswerte festgestellt wurden.

II. Das Rechtsmittel der Antragsgegner führt zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse vom 26.5.1986 und vom 4.5.1987; das Rechtsmittel des Antragstellers ist ohne Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Eigentümerbeschlüsse über die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 1985 und 1986 seien für ungültig zu erklären, soweit sie Individualverbrauchskosten für den Antragsteller genehmigten. Nach den von niemand in Zweifel gezogenen Ausführungen des Sachverständigen stehe fest, daß die in der Wohnung des Antragstellers installierten Meßgeräte einen Verbrauch von Heizung und Warmwasser anzeigten, obwohl eine Beheizung nicht stattgefunden ha-be und Warmwasser nicht entnommen worden sei. Die Fehlmessungen rührten nach dem Sachverständigengutachten daher, daß die im obersten Stockwerk liegende Wohnung des Antragstellers sich mangels Lüftung im Sommer sehr stark aufheize, was bei den Meßgeräten zu einer übermäßigen Kaltverdunstung führe. Da es sich bei dieser Erscheinung nach Ansicht des Sachverständigen in der Wohnung des An-tragstellers um eine echte Besonderheit handele, könne man nicht damit argumentie-ren, es sei darin ein systembedingter Meßfehler zu sehen, der die übrigen Wohnungseigentümer in gleicher Weise treffe. Vielmehr sei es unbillig, den Antragsteller mit Ko-sten für Energieleistungen zu belasten, die er in Wirklichkeit nicht in Anspruch ge-nommen habe. Die Vorteile, die die Wohnung des Antragstellers durch Wärmeabstrahlung der offen verlegten Heizrohre und der geheizten Wände der Nachbarwohnungen genieße, seien nach Auffassung des Sachverständigen hinreichend durch die Heranziehung des Antragstellers zu den Grundkosten von Heizung (50%) und Warmwasser (30%) abgegolten.

Die weiteren Anträge des Antragstellers, nämlich die Antragsgegnerin zu 2 zu ver-pflichten, die Aufforderung zum Wiederanschließen der Heizkörper zu unterlassen und in den Abrechnungen für Heizung und Warmwasser den Ablesetag, den genauen Abrechnungszeitraum und den Umlegungsschlüssel bekanntzugeben, seien unbegründet. Nach § 1 Abs. 4 GO sei nämlich der Antragsteller nicht zum Unterbrechen der Heizungs- und Warmwasserleitungen berechtigt gewesen, auch wenn insoweit nur sein Sondereigentum betroffen sei. Die vorgelegten Abrechnungen seien klar und übersichtlich. Eine genaue Abrechnung für jeden Wohnungseigentümer auf den ge-nauen Ablesetag sei nicht durchführbar, Abweichungen des Ablesetags vom Ende des Abrechnungszeitraums führten auch nicht zu Nachteilen für die Wohnungseigentümer, weil sie sich in den Folgejahren ausglichen. Hinsichtlich der Berechnungsgrundlagen habe die Antragsgegnerin zu 2 durch das Schreiben des die Berechnung durchführenden Unternehmens vom 16.10.1987 die erforderliche Auskunft erteilt.

2. Rechtsmittel der Antragsgegner: Hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse über die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung hält die Entscheidung der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Es ist keine Rechtsgrundlage erkennbar, die es rechtfertigen könnte, den Antragsteller ganz von den verbrauchsabhängigen Teilen der Heiz-und Warmwasserkosten freizustellen.

a) Grundlage für den Anspruch der Eigentümergemeinschaft gegen den einzelnen Wohnungseigentümer auf Bezahlung der Kosten für Heizung und Warmwasser ist nicht, wie der Antragsteller offenbar meint, ein Benutzer- oder Abnahmevertrag des einzelnen Wohnungseigentümers mit der Eigentümergemeinschaft oder dem Verwalter, sondern allein § 16 Abs. 2 WEG, ergänzt durch die Gemeinschaftsordnung und die Heizkostenverordnung.

Bei der in § 7 Abs. 4 GO in Übereinstimmung mit § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizkostenV geregelten Berechnung der auf den einzelnen Wohnungseigentümer treffenden Ko-sten für Heizung und Warmwasser geht es nicht um die Feststellung und Bezahlung konkret in Anspruch genommener physikalischer Leistung wie etwa beim Bezug von elektrischem Strom nach der Anzeige des Stromzählers, sondern um eine möglichst gleichmäßige und gerechte Verteilung oder Umlegung (so § 7 Abs. 4 GO) der der Ei-gentümergemeinschaft insgesamt tatsächlich entstandenen Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung.

b) In der Wohnanlage der Beteiligten sind in Gestalt der Verdunstungsröhrchen keine Wärmezähler, sondern Heizkostenverteiler und Warmwasserkostenverteiler angebracht (§ 5 Abs. 1 HeizkostenV), die keine physikalischen Größen, wie etwa abgege-bene Wärmemengen, exakt messen, sondern nur ein grobes Verhältnis für die rela-tive Benutzung der einzelnen Heizkörper und Warmwasserzapfstellen erkennbar machen. Zum einen geschieht die Verdunstung nicht parallel zur Erhitzung des Heiz-und Warmwassers, zum anderen ergibt sich eine nicht unerhebliche Kaltverdunstung auch bei normalen Zimmertemperaturen ohne Erwärmung des Heizkörpers oder der Warmwasserzapfstelle (vgl. dazu im einzelnen Pfeifer in Taschenbuch für Hauseigentümer Ausgabe 1988, herausgegeben vom Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.).

c) Diese physikalischen und technischen Gegebenheiten, die vom Gesetzgeber in der HeizkostenV hingenommen und von der Eigentümergemeinschaft durch Wahl dieses Meßsystems gebilligt worden sind, machen es unmöglich, einen einzelnen Wohnungseigentümer völlig von dem Teil der Heiz- und Warmwasserkosten freizustellen, die aufgrund der Ablesung der Verdunstungsröhrchen umgelegt werden. Denn eine völlige Freistellung eines einzelnen Wohnungseigentümers würde die Fol-gen der systembedingten Meßfehler und Anzeigeungenauigkeiten allein den übrigen Wohnungseigentümern aufbürden, die nicht in der Lage sind, die Heizkörper ständig abgesperrt zu halten und auf eine Entnahme von Warmwasser ganz zu verzichten. Eine völlige Freistellung des Antragstellers von den nach Ablesung der Verdunstungsröhrchen umgelegten Heizkosten ist auch deshalb nicht gerechtfertigt, weil der Antragsteller, wie er selbst vorträgt, über die offen verlegten Heizungsrohre spürbare Wärmemengen für seine Wohnung entnimmt. Der Begriff der "Wärmeentnahme" in § 7 Abs. 4 GO, den das Rechtsbeschwerdegericht selbständig auszulegen hat (BayObLG NJW-RR 1988, 140), ist nicht so zu verstehen, daß er ein aktives Tun des Wohnungseigentümers verlangt oder voraussetzt. "Wärmeentnahme" umfaßt auch den nicht beeinflußbaren physikalischen Vorgang des Wärmeflusses von einem wär-meren zu einem kälteren Medium. "Wärmeentnahme" in § 7 Abs. 4 GO bedeutet dem nach nichts anderes als "Wärmeabgabe". Daß diese Auslegung von § 7 Abs. 4 GO zutreffend ist, folgt auch aus § 7 Abs. 12 GO, der vom Landgericht nicht bedacht wurde und der klarstellt, daß auch der Wohnungseigentümer, der seine Wohnung unbenutzt läßt, in gleicher Weise wie die übrigen Wohnungseigentümer zu den Kosten von Heizung und Warmwasser beitragen muß.

Der Antragsteller kann schließlich auch nicht unter Berufung auf § 7 Abs. 4 vorletzter Satz GO völlige Befreiung von den aufgrund Ablesung der Verdunstungsröhrchen umgelegten Kosten verlangen. Denn diese Regelung der Gemeinschaftsordnung gilt nicht mehr, weil sie der zwingenden HeizkostenV (§§ 3, 12) widerspricht (Augustin WEG § 16 Rdnr. 29).

d) Die vorstehenden Überlegungen führen zwar zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung, können aber eine Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts nicht rechtfertigen.

Die Bindung des Antragstellers an die Schwächen und Ungenauigkeiten des Erfassungssystems über Heiz- und Warmwasserkostenverteiler (Verdunstungsröhrchen) kann nicht so weit gehen, daß er, wie er mehrfach vorgetragen hat, mehr Heiz- und Warmwasserkosten als die übrigen Eigentümer von Wohnungen gleicher Größe zah-len soll. Wenn, wie der Sachverständige meint, in der Wohnung des Antragstellers die Anzeigefehler der Kostenverteiler außergewöhnliche Maße erreichen, sind die übri gen Wohnungseigentümer mangels einer genauen Quantifizierbarkeit dieser Anzeigefehler nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) doch verpflichtet, für die Heiz- und Warmwasserkostenberechnung des Antragstellers die bei ihm abgelesenen "Verbrauchs"-Werte auf diejenigen zu begrenzen, die als niedrigste bei einem anderen Ei-gentümer einer gleich großen Wohnung abgelesen worden sind. Auf diese Weise werden übermäßige Anzeigefehler in der Wohnung des Antragstellers ausgeglichen, ohne den Antragsteller auf der anderen Seite zu bevorzugen.

Da das Landgericht, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, zu der Behauptung des Antragstellers, er habe mehr zu bezahlen als jeder andere Eigentümer einer gleich großen Wohnung, und zu den Ablesewerten für diese anderen Wohnungen keine Feststellungen getroffen hat und der bisherige Akteninhalt auch keine entsprechenden Feststellungen zuläßt, muß die Sache insoweit an das Landgericht zurückverwiesen werden. Voraussetzung für eine Korrektur der Heiz- und Warmwasserabrechnung für den Antragsteller und damit notwendigerweise hinsichtlich aller Wohnungseigentümer ist aber in jedem Fall - das sei noch einmal klargestellt -, daß das Gericht davon überzeugt ist, daß der Antragsteller während eines ganzen Abrechnungszeitraums die Heizung und das Warmwasser weder selbst noch durch einen Dritten ge-nutzt hat.

3. Anschlußrechtsmittel des Antragstellers: Hinsichtlich der Anträge 4 und 6 hält die landgerichtliche Entscheidung der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Antrag 4 ist in seinem ersten Teil, mit dem die Feststellung begehrt wird, daß die Heizkörper im Sondereigentum des Antragstellers stehen, bereits wegen Fehlens eines Feststellungsinteresses abzuweisen, weil sich diese Rechtslage schon aus Teil A Abschnitt III § 2 Nr. 2 e der Teilungserklärung ergibt und die Zugehörigkeit der Heiz-körper zum Gemeinschaftseigentum von keinem der Antragsgegner behauptet wor-den ist.

Soweit in Antrag 4 die Unterlassung weiterer Schreiben begehrt wird, in denen der An-tragsteller zum Wiederanschluß der Heizkörper aufgefordert wird, ist der Antrag un-begründet, weil das Begehren der Antragsgegner sich auf § 1 Abs. 4 Satz 2 GO und den Eigentümerbeschluß vom 26.5.1986 stützt, der nach § 23 Abs. 4 WEG wirksam ist und sowohl alle Wohnungseigentümer als auch den Verwalter bindet. Daß ein der-artiger Eigentümerbeschluß nicht nichtig ist, hat der Senat bereits am 20.3.1985 (BReg. 2 Z 141/84 = BayObLG ZMR 1985, 208) entschieden.

b) Der Antrag 6, mit dem der Antragsteller nähere Auskunft über die Einzelheiten und Grundlagen der Heizungs- und Warmwasserabrechnung von der Verwalterin erzwingen will, scheitert schon daran, daß ein derartiger Anspruch, wie der Anspruch aus § 28 Abs. 4 WEG, in der Regel einen Eigentümerbeschluß voraussetzt (KG WuM 1987, 100/101). Der einzelne Wohnungseigentümer hat nur unter ganz besonderen Voraussetzungen, die hier nicht vorliegen, einen individuellen Auskunftsanspruch gegen den Verwalter (BayObLGZ 1972, 161/166 und Senatsbeschluß vom 11.2.1988 BReg. 2 Z 88/87). Im übrigen ist dem Landgericht in der Ansicht zu folgen, daß der Anspruch durch die Abrechnungen und die Auskunft des ablesenden Unter-nehmens bereits erfüllt ist.

Eine individuelle Verbrauchsabrechnung auf den genauen Ablesetag bei jedem Woh-nungseigentümer ist schon aus technischen Gründen nicht möglich, wie oben unter 2 b dargelegt wurde. Die Abrechnung basiert auch nicht auf dem genau festgestellten individuellen Verbrauch, sondern dient lediglich der angemessenen Verteilung der in einem Kalenderjahr tatsächlich angefallenen Kosten für Heizung und Warmwasser auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Deshalb schadet es nichts, wenn Ableseda-tum und Abrechnungsdatum geringfügig voneinander abweichen.