Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Aktivlegitimation für Ansprüche auf ordnungsgemäße Verwaltung; Jahresabrechnung; Wirtschaftsplan

1. Ansprüche auf ordnungsmäßige Verwaltung kann jeder Wohnungseigentümer selbständig geltend machen; dazu gehört auch der Anspruch auf Vorlage von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan gegen den Verwalter.

2. Mangels abweichender Regelung durch Gemeinschaftsordnung oder unangefochtenen Eigentümerbeschluß sind Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan in den ersten Monaten jedes Abrechnungsjahrs aufzustellen.

Am 28.7.1989 beantragte der Antragsteller beim Amtsgericht, die Antragsgegnerin zu verpflichten, die Jahresabrechnung 1988 und den Wirtschaftsplan 1989 zu erstellen und vorzulegen. Nachdem die Antragsgegnerin dies kurz vor einer zum 18.10.1989 einberufenen Teileigentümerversammlung getan hatte, hat der Antragsteller die Hauptsache für erledigt erklärt. Die Antragsgegnerin hat sich dieser Erledigterklärung angeschlossen.

a) ... Zu Unrecht hat das Landgericht (...) angenommen, daß dem Antragsteller das Antragsrecht gefehlt habe und deshalb sein Antrag unzulässig gewesen sei. Die vom Landgericht zur Begründung herangezogene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.12.1988 (BGHZ 106, 222) betrifft andere Ansprüche als die vom Antragsteller gel-tend gemachten, nämlich solche, die den Wohnungs- oder Teileigentümern gemeinsam gegen den Verwalter zustehen.

Der Anspruch auf Vorlage der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans ist hingegen ein Teil des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG. Das ergibt sich für den Wirtschaftsplan unmit-telbar aus § 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG, gilt aber in gleicher Weise auch für die Jahresabrechnung (Augustin WEG § 28 Rn. 1).

Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung steht nun aber den Wohnungs- und Teileigentümern nicht gemeinsam zu, sondern jedem einzelnen von ihnen persönlich, wie § 21 Abs. 4 WEG eindeutig klarstellt. Des-halb kann auch jeder Wohnungs- und Teileigentümer einzeln vom Verwalter die Vorlage des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung verlangen (OLG Hamm OLGZ 1975, 157/158; vgl. auch BayObLG WE 1989, 220; Au-gustin § 28 Rn. 7 und 15; Palandt/Bassenge BGB 49. Aufl. § 28 WEG Anm. 1 b und 3 b). Eines besonderen Eigentümerbeschlusses bedarf es weder zur Fälligstellung des Anspruchs noch zu seiner gerichtlichen Gel-tendmachung nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Der Anspruch jedes einzelnen Teileigentümers auf Erteilung einer Jahresabrechnung ist im vorliegenden Fall in § 11 der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich festgelegt.

b) Der Antrag des Antragstellers war nicht nur zulässig, sondern auch be-gründet; ihm hätte ohne die Erledigung der Hauptsache voraussichtlich stattgegeben werden müssen.

Zwar enthält das Gesetz keine ausdrückliche Vorschrift, wann der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung vom Verwalter aufgestellt und den Eigentümern zur Beschlußfassung vorgelegt werden müssen. Doch ergibt sich dies aus dem Zweck dieser beiden Zahlenwerke. Der Wirtschaftsplan stellt gewissermaßen den Haushaltsplan für die Eigentümergemeinschaft dar; er ist also vor oder doch jedenfalls zu Beginn des jeweiligen Wirtschaftsjahrs aufzustellen. Eine Abrechnung hat möglichst bald nach Ab-lauf der Rechnungsperiode, also des Wirtschaftsjahrs, zu erfolgen. Sie bil-det zugleich die Grundlage für den Wirtschaftsplan, der die finanzielle Pla-nung für das neue Geschäftsjahr enthält. Dies ist aber nur dann sinnvoll, wenn es am Anfang des Geschäftsjahres - das ist nach § 28 Abs. 3 WEG in der Regel das Kalenderjahr - geschieht; sonst besteht die Gefahr, daß der Wirtschaftsplan nur noch für wenige Monate Geltung hat, weil er dann schon von der Jahresabrechnung überholt wird (vgl. dazu den Fall in KG NJW-RR 1986, 644). Die Verpflichtung zu frühzeitiger Aufstellung des Wirtschaftsplans wird im vorliegenden Fall ausdrücklich klargestellt in § 12 der Gemeinschaftsordnung durch die Worte "für ein Geschäftsjahr im vor-aus". Dieser auch den Verwalter bindenden Regelung wird ein Wirtschaftsplan nur dann gerecht, wenn er spätestens in den ersten Monaten eines Jahres aufgestellt wird.

Demnach war der Anspruch der Teileigentümer auf Vorlage von Jahresabrechnung 1988 und Wirtschaftsplan 1989 längst fällig, als der Antragsteller beides mit Schreiben vom 28.6.1989 anmahnte. Ab 15.7.1989 war die Antragsgegnerin auf jeden Fall im Verzug.