Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Zentralheizungserneuerung als ordnungsgemäße Instandhaltung

Die notwendige Erneuerung einer mit Heizöl betriebenen Zentralheizungsanlage kann sich auch dann noch im Rahmen einer ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung bewegen, wenn sie mit vertretbaren Mehrkosten in der Weise vorgenommen wird, daß die Heizung wahlweise mit Heizöl oder mit Erdgas betrieben werden kann.

In Rechtsprechung und Schrifttum ist anerkannt, daß zur In-standhaltung und Instandsetzung auch die Beschaffung von Ersatz in verbessertem, modernem Standard und eine sinnvolle Modernisierung gehören, die die Vorteile neuerer technischer Entwicklungen nutzen (BayObLG NJW 1981, 690; DWE 1984, 62; Senatsbeschluß vom 4.12.1986; OLG Frankfurt DWE 1987, 51; LG Bochum Rpfleger 1982, 99; AG Starnberg MDR 1970, 679; Augustin WEG 1983 § 22 Rdn. 8; Bärmann/Pick WEG 6. Aufl. § 22 Rdn. 12; MünchKomm/Röll WEG 2. Aufl. § 22 Rdn. 5; Soergel/Baur WEG 11. Aufl. § 22 Rdn. 1; Staudinger/Ring WEG 11. Aufl. § 22 Rdn. 3; Stoll SchlHA 1973, 142). Für die Beurteilung der Frage, wo im Einzelfall die Grenzen ordnungsmäßiger Instandsetzung liegen, können verschiedene Gesichtspunkte eine Rolle spielen, insbesondere die Funktionsfähigkeit der bisherigen Anla-ge, das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg, die künftigen laufenden Kosten, die langfristige Sicherung des Energiebedarfs, Ge-sichtspunkte der Umweltverträglichkeit und insbesondere auch, inwieweit sich die geplante Modernisierung bereits bewährt und durchgesetzt hat (vgl. Senatsbeschluß vom 4.12.1986; Soergel/Baur a.a.O.). Der dabei anzulegende Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers darf dabei gerade bei der technischen Ausstattung ei-nes Gebäudes, zu der die Heizungsanlage gehört, nicht zu eng am bestehenden Zu-stand ausgerichtet werden, wenn die im Wohnungseigentum stehenden Gebäude nicht zum Schaden aller Eigentümer vorzeitig veralten und an Wert verlieren sollen (LG Bochum, MünchKomm/Röll, Soergel/Baur, jeweils a.a.O.; Röll DNotZ 1982, 334/337 ff.). Die notwendige Erneuerung einer Zentralheizungsanlage kann sich deshalb auch dann noch im Rahmen einer ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung bewegen, wenn sie mit vertretbaren Mehrkosten in der Weise vorgenommen wird, daß die Heizung wahlweise mit Heizöl oder Erdgas betrieben werden kann. Ent-scheidend dafür ist, daß die vorhandene Warmwasserzentralheizung erhalten bleibt, die verwendete Energieart sich im Rahmen der verkehrsüblichen und erprobten Heiz-technik hält und auf längere Sicht keine wesentlich höheren Betriebskosten zu erwar-ten sind. Zeitweilig etwas höhere Brennstoffkosten bei der Verwendung von Erdgas können dabei durch den Wegfall der bei Heizöl notwendigen Vorratshaltung ausgegli-chen, einer länger dauernden Verteuerung der einen oder anderen Energieart kann durch Umstellung der Heizung begegnet werden. Schließlich ist auch zu berücksichti-gen, daß durch die Möglichkeit der Verwendung verschiedener Energieträger die Versorgungssicherheit langfristig erhöht und die Umweltverträglichkeit der Heizanlage verbessert wird. Soweit eine Umstellung der Heizanlage von Öl auf Erdgas ver-einzelt nicht mehr als bloße Verwaltungsmaßnahme eingestuft wird (AG Hamburg DWE 1980, 56; AG Hannover Rpfleger 1969, 132; Palandt/Bassenge WEG 47. Aufl. § 22 Anm. 1 e aa; Weitnauer WEG 6. Aufl. § 21 Rdn. 15 b, allerdings ausdrücklich be-zogen auf die Verhältnisse des Jahres 1981), erscheint dem Senat angesichts der heutigen technischen Entwicklung, nach der sich Erdgas auch für Zentralheizungen als ein dem Heizöl gleichwertiger Energieträger durchgesetzt hat, diese Auffassung jedenfalls für die Fälle nicht überzeugend, in denen ohnehin eine Erneuerung der Heizanlage notwendig ist.