Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwalterpflichten; Unterrichtung der Eigentümerversammlung über Baumängelbeseitigung

Die Pflichten eines Verwalters in bezug auf die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums reichen jedenfalls soweit, daß er diejenigen Erwägungen anstellen muß, die Hauseigentümer, die ihr Eigentum selbst verwalten, anstellen, wenn ihnen nicht ein "Verschulden gegen sich selbst" anzurechnen sein soll; der Verwalter muß die Wohnungseigentümerversammlung mit dem Ziel, eine Entscheidung herbeizuführen, von diesen Erwägungen benachrichtigen, wenn die (alle) Wohnungseigentümer nicht ohnehin bereits über denselben Erkenntnisstand verfügen.

II. 2. a) Die Ansicht des Landgerichts, die Antragsgegnerin habe ihre Pflicht als Verwalterin nicht verletzt, ist auf Grund des festgestellten Sachverhalts nicht gerechtfertigt.

(1) Die Antragsgegnerin war jahrelang als Verwalterin tätig. Es ist deshalb davon auszugehen, daß stillschweigend ein Verwaltervertrag zustandegekommen ist.

Der Verwalter ist verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen(§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Zur Instandsetzung gehört auch die Behebung von Baumängeln (BGH NJW 1977, 44/45; BGH Betrieb 1986, 1330; BayObLG NJW 1981, 690; Senatsbeschluß vom 27.3.1986 BReg. 2 Z 209/85; OLG Hamm OLGZ 1982, 260/261; OLG Frankfurt OLGZ 1984, 129; Bärmann/Pick/Merle WEG 6. Aufl. § 27 RdNr. 16; Weitnauer WEG 6. Aufl. " 27 RdNr. 3; Augustin WEG § 27 RdNr. 18).

Im Hinblick darauf, daß es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Behebung von Baumängeln zu sorgen (§ 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG), beschränkt sich die Pflicht des Verwalters grundsätzlich darauf, Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen (z. B. Einschaltung eines Sachverständigen) herbeizuführen (Bärmann/Pick/Merle, Weitnauer, je a.a.O.; Deckert, Die Eigentumswohnung Gruppe 6 S. 87). Eine Verpflichtung des Verwalters zu selbständigem Handeln kommt nur in Betracht, wenn sein Eingreifen unaufschiebbar ist (Weitnauer a.a.O.).

(2) Die Ansicht des Landgerichts, die Antragsgegnerin habe bis zum Ablauf der Verjährung der Gewährleistungsansprüche ohne Verschulden nicht die Firma B. als mitverantwortlich für die Schäden erkannt, wird von seinen tatsächlichen Feststellungen nicht getragen. Das Gutachten des Sachverständigen S. kommt zu dem Ergebnis, daß die Durchfeuchtungsschäden "auf ungenügende Konstruktion, Mängel bei der Herstellung und Verglasung, unsachgemäße Nachbesserung und natürliche Abnutzung" zurückzuführen sind. Den landgerichtlichen Ausführungen ist nicht ganz eindeutig zu entnehmen, ob es im Anschluß an diese Ausführungen festgestellt hat, daß die Schäden auf Ursachen beruhten, für die die Firma B. mitverantwortlich war. Für das Rechtsbeschwerdeverfahren ist dies daher zu unterstellen. Es ist weiter davon auszugehen, daß die Schadensersatzansprüche gegen die Firma im September 1978 verjährt sind. Dies beruht darauf, daß weder die Antragsteller noch die Antragsgegnerin vor jenem Zeitpunkt die Ursache der aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden genauer untersuchen ließen und infolgedessen die Mitverantwortlichkeit der Firma B. nicht erkannten. Die Antragsgegnerin hätte sich aber bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt (§ 276 Abs. 1 Satz 2 BGB) sagen müssen, daß eine Mitverantwortlichkeit dieser Firma nicht ausgeschlossen ist. Es gehörte deshalb zu ihren Pflichten, die Wohnungseigentümer hierauf aufmerksam zu machen und eine Entscheidung über das weitere Vorgehen, sei es auch nur darüber herbeizuführen, ob zur genauen Aufklärung der Schadensursache sachverständiger Rat eingeholt werden solle.

Mit dieser Entscheidung ist nicht gesagt, daß den Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern in bezug auf die Wahrnehmung von Gewährleistungsansprüchen Pflichten zur rechtlichen oder bautechnischen Beratung treffen, die besondere fachliche Vorbildung auf diesen Gebieten voraussetzen. Für den vorliegenden Fall kommt es vielmehr auf Folgendes an: Die Verwalterpflichten reichen jedenfalls so weit, daß er diejenigen Erwägungen anstellen muß, die Hauseigentümer, die ihr Eigentum selbst verwalten, anstellen, wenn ihnen nicht ein "Verschulden gegen sich selbst" anzurechnen sein soll; der Verwalter muß die Wohnungseigentümerversammlung mit dem Ziel, eine Entscheidung herbeizuführen, von diesen Erwägungen benachrichtigen, wenn die (alle) Wohnungseigentümer nicht ohnehin bereits über denselben Erkenntnisstand verfügen (so im wesentlichen auch Deckert, a.a.O. S. 78 ff.). Diese Verwalterpflichten folgen daraus, daß die Wohnungseigentümer die Beaufsichtigung und Betreuung der Anlage auch hinsichtlich der Aufdeckung und Beseitigung von Baumängeln in die Hand des Verwalters gegeben haben und daß sie, zumal bei großen Wohnanlagen, vielfach gar nicht die Möglichkeit haben, selbst diese Aufgaben wahrzunehmen. Der Maßstab für die Verwalterpflichten wird des Näheren von der im "Verkehr erforderlichen Sorgfalt" (§ 276 Abs. 1 Satz 2 BGB) eines durchschnittlichen Verwalters unter den Umständen des konkreten Vertragsverhältnisses bestimmt; für das Maß der Anforderungen kann dabei auch von Einfluß sein, ob der Verwaltervertrag für eine große oder eine kleinere Anlage und ob er mit einem die Verwaltergeschäfte nebenamtlich erledigenden "Laien" oder mit einer Fachfirma geschlossen ist (vgl. OLG Schleswig Beschluß vom 17.8.1979 2 W 95/78).

Die Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall ergibt: Ein verständiger Hauseigentümer hätte sich bei dem Auftreten der hier in Rede stehenden Schäden sagen müssen, daß das Eindringen von Wasser möglicherweise nicht oder nicht nur auf die Fehler der Firma K. beim Montieren der Fenster und Türelemente, sondern (auch) auf Fehler der Firma B. bei der Verglasung der Fenster und Türen zurückzuführen sein könnte und daß es sich deshalb empfehlen könnte, zur genauen Aufklärung der Ursachen sachverständigen Rat einzuholen. Ein verständiger Hauseigentümer hätte sich in der hier in Rede stehenden Lage nicht darauf verlassen, daß offensichtlich nur die Firma K. für den Schaden verantwortlich sei. Das gilt entgegen der Meinung des Landgerichts auch unter Berücksichtigung der Umstände, daß einige Wohnungseigentümer und Mitglieder des Verwaltungsbeirats ebenfalls nicht an die mögliche Verantwortlichkeit der Firma B. dachten und daß die Firma K. sich zur Nachbesserung bereit erklärt hatte. Jemand, der die nähere Ursache nicht kennt, muß zunächst davon ausgehen, daß die Verantwortlichkeit keines der bei der Errichtung des betreffenden Baustücks Beteiligten von vornherein sicher ausgeschlossen ist und daß dies im Hinblick auf etwa drohende Verjährungen im Auge behalten werden muß. Von diesem Ausgangspunkt kann er frühestens dann abgehen, wenn für ihn nach seinem begründeten Erkenntnisstand eine Mitverantwortlichkeit einzelner an der Bauplanung und ausführung Beteiligter so unwahrscheinlich ist, daß eine Weiterverfolgung der Angelegenheit ihnen gegenüber ernstlich nicht in Betracht kommt.

Die Pflicht, Erwägungen dieses Inhalts anzustellen, traf auch die Antragsgegnerin als die Verwalterin der Wohnanlage und an sie schließt sich die Pflicht an, alle Wohnungseigentümer hiervon zu unterrichten und eine Entscheidung der Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Es ist, jedenfalls für den vorliegenden Rechtszug, weiter davon auszugehen, daß es nicht zur Verjährung der Ansprüche gegen die Firma B. gekommen wäre, wenn sich die Antragsgegnerin so verhalten hätte.

Der Verwalter wird von den hier in Rede stehenden Pflichten nicht dadurch freigestellt, daß einzelne Wohnungseigentümer, so auch der Verwaltungsbeirat, bereits die erforderlichen Kenntnisse haben oder daß die Wohnungseigentümer diese Kenntnis bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt hätten haben können. Auf die Frage der Mitverantwortlichkeit jener Personen kommt es hier nicht an. Da die Behebung der Baumängel am gemeinschaftlichen Eigentum im Interesse aller Wohnungseigentümer liegt, muß der Verwalter jedenfalls die Eigentümerversammlung unterrichten, wenn sie nicht ohnehin bereits über den gleichen Kenntnisstand verfügt. Auch wenn die Antragsgegnerin, wie sie behauptet, stets in vollem Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat gehandelt hat, stellt sie dies nicht von ihrer Verantwortung frei und die Wohnungseigentümer haben ihre Rechte nicht verwirkt.

(3) Auch die Verneinung einer Schadensersatzpflicht der Antragsgegnerin im Zusammenhang mit der Verjährung der Ansprüche gegen die Architekten kann keinen Bestand haben.

Das Landgericht unterstellt, daß die Verjährungsfrist für die Ansprüche gegen die Architekten am 2.9.1978 abgelaufen war. Seine Feststellung, bis zu diesem Zeitpunkt hätten keine Anhaltspunkte für Fehler der Architekten bei der Konstruktion und/oder der Bauüberwachung vorgelegen, widerspricht seiner Feststellung, daß bis zu diesem Zeitpunkt eine Verantwortung der Firma K. für die Schäden anzunehmen gewesen sei: Wenn anzunehmen war, daß die Firma K., die die Fenster und Türelemente lieferte und einbaute, den Schaden zu verantworten hatte, deutete dies zugleich auf eine Verantwortlichkeit der Architekten hin. Denn diese waren sowohl mit der Planung als auch mit der Bauführung (örtliche Bauaufsicht) betraut. Somit lag eine Mitverantwortung der Architekten wegen der Mängel der Fenster und Türelemente nahe. Entweder hatten die Architekten die Elemente fehlerhaft geplant, den Einbau planwidriger Elemente nicht verhindert oder eine fehlerhafte Montage zugelassen.

b) Die Antragsteller machen die Antragsgegnerin auch dafür haftbar, daß sie sich wegen Verjährung nicht weiter an die Firma K. halten können. Die Begründung des Landgerichts, ein über die Zahlung der Firma K. von 14 000 DM hinausgehender Schaden sei nicht substantiiert, ist nicht frei von Rechtsfehlern. Für die Haftung der Firma K. für den gesamten Schaden d. h. auch für den von der Firma B. mitverursachten genügt es, wenn nachgewiesen wird, daß die Leistung der Firma K. vertragswidrig fehlerhaft und für den Schaden mindestens mitursächlich ist (BGH BauR 1975, 130; Palandt BGB 46. Aufl. Vorbem. 3 f vor §§ 633 ff.). Im übrigen hätte das Landgericht von seinem materiellrechtlichen Standpunkt aus die Antragsteller auf Grund der Amtsermittlungspflicht (§ 12 FGG) auf die Notwendigkeit weiterer Darlegungen zur Schadenshöhe hinweisen müssen. Das Gutachten des Sachverständigen S. konnte das Landgericht von dieser Pflicht nicht befreien, weil gegen die vom Sachverständigen angenommene Höhe des Schadens auf Grund der inzwischen durchgeführten Mängelbeseitigungsarbeiten und ihrer Kosten erhebliche Bedenken bestanden.

c) Die Entscheidung des Landgerichts läßt sich auch nicht mit der Wirkung der Entlastungsbeschlüsse rechtfertigen.

Der Beschluß über die Entlastung des Verwalters bedeutet in der Regel ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich solcher Vorgänge, die bei der Beschlußfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (vgl. BayObLGZ 1975, 161/165 f; 1983, 314/318; OLG Celle OLGZ 1983, 177/178 f.; Weitnauer § 28 RdNr. 17). Die Entlastungsbeschlüsse hier anders auszulegen, besteht kein Grund. Als bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar sind solche Vorkommnisse zu verstehen, die bei sorgfältiger Prüfung aller der Wohnungseigentümerversammlung gemachten Vorlagen und erstatteten Berichte erkennbar waren (vgl. BGH NJW 1969, 131 für GmbH).

Im vorliegenden Fall kann auf Grund der bisher getroffenen Feststellungen des Landgerichts nicht gesagt werden, den Wohnungseigentümern sei bei ihren Beschlußfassungen bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar gewesen, daß ihnen die Antragsgegnerin aus Verletzung des Verwaltervertrages möglicherweise schadensersatzpflichtig sei.

3. Die Entscheidung des Landgerichts ist deshalb aufzuheben; die Sache ist zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens übertragen wird, zurückzuverweisen.