Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Jahresabrechnung; Einzelabrechnungen

1. Anteilige Beträge an Ausgaben der Wohnungseigentümer, die nicht in der Gesamtabrechnung enthalten sind, können nicht Gegenstand der Einzelabrechnungen sein. In einem solchen Fall sind die angefochtenen Einzelabrechnungen nur hinsichtlich dieser Beträge für ungültig zu erklären.

2. Zu den Anforderungen an eine Jahresgesamtabrechnung und an die Einzelabrechnungen.

a) Seit seiner Entscheidung vom 6.3.1987 (Bay-ObLGZ 1987, 86) verlangt der Senat in ständiger Rechtsprechung (vgl. z.B. BayObLGZ 1989, 310; BayObLG WuM 1989, 264) als Voraussetzung für Forderungen der Wohnungseigentümer gegen einen einzelnen von ih-nen aus der Jahresabrechnung einen Eigentümerbeschluß auch über die Einzelabrechnungen. Dieser Rechtsprechung hat sich das OLG Köln (WuM 1990, 47) und im Grundsatz auch das OLG Zweibrücken (ZMR 1990, 155) angeschlossen. Abgelehnt wird sie vom Kammergericht, das einem Zahlungsanspruch auch ohne Eigentümerbeschluß über die Einzel-abrechnungen stattgeben will und eine Sache durch Beschluß vom 24.1.1990 (WuM 1990, 123) dem Bundesgerichtshof zur Klärung der Rechtsfrage vorgelegt hat. Der Senat hat dem Kammergericht vor dessen Entscheidung auf Anfrage mitgeteilt, daß er an seiner Rechtsprechung festhalte. Der Grund für das Verlangen einer Beschlußfassung auch über die Einzelabrechnungen ist der, daß die Gesamtabrechnung und die Ein-zelabrechnungen in einem untrennbaren Zusammenhang stehen. Macht z.B. ein Wohnungseigentümer geltend, er habe höhere Vorauszahlungen geleistet als vom Verwalter angenommen, so berührt dies nicht nur die Ein zelabrechnung dieses Wohnungseigentümers, sondern auch die Gesamtabrechnung, weil dadurch die Höhe der Gesamteinnahmen in Frage ge-stellt wird. Andererseits hängen aber auch die Einzelabrechnungen untereinander zusammen. Macht z.B. ein Wohnungseigentümer geltend, der Verwalter habe bei der Umlegung eines Einzelpostens einen unzutreffenden Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt, so betrifft dies sämtliche Ein-zelabrechnungen, allerdings nicht die Gesamtabrechnung (vgl. BayObLGZ 1987, 86/96; Demharter WuM 1990, 97/98).

Durch eine Beschlußfassung der Wohnungseigentümer auch über die Ein-zelabrechnungen wird mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer verbindlich festgelegt, welchen Betrag ein Wohnungseigentümer noch schuldet oder welchen Betrag er zurückerhält. Damit sind unterschiedliche Auffassungen auch über die Einzelabrechnung in der Wohnungseigentümerversammlung auszutragen und werden nicht von vornherein, sondern nur für den Fall, daß eine Klärung dort nicht möglich ist, im Rahmen einer Beschlußanfechtung gemäß § 23 Abs. 4 WEG in das ge-richtliche Verfahren verlagert.

b) Die vom Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG aufzustellende Jahresabrechnung hat die im Wirtschaftsjahr getätigten Ausgaben und die erzielten Ein-nahmen gegenüberzustellen (BayObLGZ 1989, 310/312). Die Einnahmen bestehen dabei im wesentlichen aus den von den Wohnungseigentümern geleisteten Wohngeldvorauszahlungen (§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 WEG). Das Ergebnis der Gesamtabrechnung ist der Saldo von Einnahmen und Ausgaben. Die gleichen Grundsätze gelten auch für die Einzelabrechnungen. Sie sind aus der Gesamtabrechnung dergestalt abzuleiten, daß der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Anteil an den Gesamtausgaben festgestellt wird und diesem die von ihm geleisteten Wohn-geldvorauszahlungen gegenübergestellt werden. Der Saldo ergibt den von ihm noch geschuldeten Betrag oder sein Guthaben. Gegenstand der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer sind diese Daten der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnung. Es ist daher nicht so, wie die Vorinstanzen meinen, daß Beschlußgegenstand nur die Gesamtausgaben und der hiervon auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Anteil sind; vielmehr ist auch die Einnahmeseite in die Beschlußfassung einbezogen.

c) Die Jahresabrechnung des Verwalters ist hier so aufgebaut, daß zu-nächst die "Summe der Ausgaben" und der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Anteil ausgewiesen werden und darunter - jeweils ohne Berücksichtigung der Wohngeldvorauszahlungen - die "Summe der Einnahmen" und der entsprechende Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers; der Saldo ist als "Summe der Kosten" dargestellt. Danach folgt eine "Kontoabrechnung"; sie enthält die Wohngeldvorauszahlungen des einzelnen Wohnungseigentümers sowie das Ergebnis der Vorjahresab-rechnung und der Heizwerkabrechnung; der Saldo wird als "Kontostand" angegeben. Der Unterschiedsbetrag zwischen der "Summe der Kosten" und dem "Kontostand" wird als "Ergebnis der Abrechnung" ausgewiesen. Abschließend folgt dann noch eine Vermögensübersicht für die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit.

Gegenstand der Beschlußfassung über diese Jahresabrechnung ist nicht nur der Saldo "Summe der Kosten", wie das Landgericht meint. Denn er be-rücksichtigt auf der Einnahmeseite den wesentlichen Posten der Wohngeldvorauszahlungen weder in der Gesamtabrechnung noch bei den Ein zelabrechnungen. Die Wohngeldvorauszahlungen werden erst in der Kon-toabrechnung den auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Ausgaben gegenübergestellt. Damit ist auch die Kontoabrechnung und insbesondere das Abrechnungsergebnis Gegenstand der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer über die Einzelabrechnungen. Daraus folgt ohne weiteres das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtung auch dieses Teils der Einzelabrechnungen.

Allerdings sind im Rahmen der "Kontoabrechnung" weitere Beträge, näm-lich das Abrechnungsergebnis aus dem Vorjahr und über die Heizwerkkosten, eingestellt. Bei dem Saldo aus der Vorjahresabrechnung handelt es sich weder um Einnahmen noch um Ausgaben im laufenden Wirtschaftsjahr, so daß für ihn kein Raum in der Jahresabrechnung ist. Der Vorjahressaldo kann erst nach Feststellung des sich aus der Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben ergebenden Endergebnisses der aktuellen Jahresabrechnung als ausstehende Zahlungsverpflichtung mitgeteilt wer-den. Auf diese Mitteilung erstreckt sich die Beschlußfassung der Eigentümer nicht. Die in der "Kontoabrechnung" aufgeführten Heizwerkkosten sind nicht als Ausgaben in der Jahresgesamtabrechnung enthalten; sie können daher auch nicht anteilig in die Einzelabrechnung eingestellt wer-den, weil diese aus der Gesamtabrechnung abzuleiten ist.

Trotz dieser Mängel ist die Jahresabrechnung nicht insgesamt für ungültig zu erklären, sondern nur insoweit, als Teile des Eigentümerbeschlusses mit Mängeln behaftet sind (BayObLGZ 1989, 310/312). Die Einzelabrechnungen enthalten die auf den Antragsteller entfallenden Ausgaben (= Summe der Kosten) und die ihm gutzubringenden Einnahmen (= Wohngeldvorauszahlungen). Diese wesentlichen Posten der Abrechnung sind unbeanstandet geblieben und haben daher weiterhin Bestand. Aus ihnen läßt sich ohne weiteres das Einzelergebnis der Abrechnung ableiten; eine erneute Abrechnung und Beschlußfassung ist insoweit nicht notwendig (Demharter WuM 1990, 97/98). Wegen der zu Unrecht in die Abrechnung eingestellten Beträge sind die Eigentümerbeschlüsse über die Einzelabrechnungen für den Antragsteller für ungültig zu erklären, weil diese Beträge nicht Gegenstand der von den Wohnungseigentümern zu genehmigenden Abrechnungen sein können.