Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Jahresabrechnung; Einzelabrechnungen; Stromentnahme aus Gemeinschaftsanschlüssen

1. Der Eigentümerbeschluß über die Jahresgesamtabrechnung ist nicht allein deshalb für ungültig zu erklären, weil nicht zugleich über die Einzelabrechnungen beschlossen wurde.

2. Die Möglichkeit, daß über Stromzähler für Gemeinschaftsanlagen einzelne Wohnungseigentümer unbefugt Strom bezogen haben, berührt nicht die Ordnungsmäßigkeit der Jahresabrechnung, die die vom Zähler angezeigten Stromkosten als Gemeinschaftsausgaben enthält; diese Frage betrifft allein die Ordnungsmäßigkeit der Entlastung des Verwalters.

(2) Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht keinen Grund für die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses darin gesehen, daß über die Jahresabrechnung möglicherweise ohne Einzelabrechnungen abgestimmt wurde. Ein ordnungsmäßiger (vollständiger) Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung muß allerdings auch die Einzel-abrechnungen umfassen. Fehlen diese, so ist der Eigentümerbeschluß im übrigen aber nicht für ungültig zu erklären; jeder Wohnungseigentümer kann jedoch eine entsprechende Ergänzung verlangen (vgl. im einzelnen BayObLGZ 1989 Nr. 50 [auf dieser Seite unten, Anm. der Redaktion]).

(3) Zutreffend ist das Landgericht schließlich zu dem Ergebnis gelangt, daß die sachlichen Beanstandungen der Jahresgesamtabrechnung durch die Antragsteller unbegründet sind.

Da nach den Feststellungen des Landgerichts, die von den Antragstellern nicht angezweifelt werden, über die Zähler der Eigentümergemeinschaft Strom im Rechnungsbetrag von 8.164,51 DM bezogen worden ist, mußte dieser Betrag in die Jahresgesamtabrechnung eingestellt werden. Denn die Jahresgesamtabrechnung hat die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Abrechnungszeitraum anzugeben (BayObLGZ 1987, 86/89; KG NJW-RR 1987, 1160/1161). Ob der angezeigte und an das Stromversorgungsunternehmen bezahlte Stromverbrauch möglicherweise auf einer Fehlschaltung oder auf Manipulationen zur unbefugten Stromableitung beruht, ist keine Frage der Richtigkeit der Jahresabrechnung, sondern be-rührt allein die Frage der Entlastung des Verwalters; denn seine Pflicht ist es nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, dafür Sorge zu tragen, daß über die Ge-meinschaftszähler nur solcher Strom bezogen wird, der für die Beleuchtung oder den Betrieb des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Verletzt er diese Pflicht, so berechtigt dies die Wohnungseigentümer, ihm die Entlastung zu verweigern und von ihm Schadensersatz zu verlangen. Die Richtigkeit und Ordnungsmäßigkeit der Jahresabrechnung wird dadurch nicht berührt.