Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Wohngeldanspruch; Jahresabrechnung; Einzelabrechnung; Wohngeldvorauszahlungen

1. Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, Wohngeldbeträge zu bezahlen, setzt einen Eigentümerbeschluß über die Jahresgesamtabrechnung einschließlich Einzelabrechnungen voraus.

2. Die Einzelabrechnung darf sich nicht darauf beschränken, den Anteil des ein zelnen Wohnungseigentümers an den Gesamtausgaben festzulegen; sie muß auch mit diesem Kostenanteil die Wohngeldvorauszahlungen verrechnen.

3. Endet eine Einzelabrechnung mit einem Guthaben des Wohnungseigentümers, so kann ein Zahlungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer auch dann nicht darauf gestützt werden, wenn die Abrechnung unrichtig ist. Offen bleibt, ob dies auch bei offensichtlicher Unrichtigkeit gilt.

4. Ist der Verwalter ermächtigt, Wohngeldansprüche im eigenen Namen geltend zu machen (Verfahrensstandschaft), so kann er im Einverständnis mit den Wohnungseigentümern das Verfahren fortführen, auch wenn er nicht mehr Verwalter ist.

Der Antragsteller war bei Einleitung des Verfahrens Verwalter einer Ei-gentumswohnanlage, die Antragsgegner sind Eigentümer einer Wohnung in dieser Anlage. Im Verlauf des Verfahrens ist der Vorverwalter aus seinem Amt ausgeschieden. Der Antragsteller war durch den Verwaltervertrag ermächtigt, in eigenem Na-men ausstehende Beträge gerichtlich geltend zu machen, "sofern Wohnungseigentümer ihrer Verpflichtung zur Zahlung der Lasten und Kostenbeiträge nicht termingerecht oder nur teilweise nachkommen".

Im vorliegenden Verfahren verlangt der Antragsteller von den Antragsgegnern Wohn-geld in Höhe von 3.557,66 DM. Er stützt sich dabei auf eine den Antragsgegnern über-sandte Abrechnung, die in der Eigentümerversammlung zusammen mit der Gesamtabrechnung genehmigt wurde.

Die Einzelabrechnung wies die von den Antragsgegnern als Vorschüsse zu zahlenden Beträge, nicht aber ihre tatsächlich geleisteten Zahlungen aus.

a) Die Befugnis des Antragstellers, in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer die Wohngeldansprüche gegen die Antragsgegner im ei-genen Namen geltend zu machen, ergibt sich aus der entsprechenden Ermächtigung im Verwaltervertrag (BayObLGZ 1988, 212/213). Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, daß diese Befugnis des Antragstellers durch die Bestellung eines neu-en Verwalters nicht entfallen ist. Man könnte zwar daran denken, daß dann, wenn der als Verfahrensstandschafter auftretende Verwalter sein Amt während des Verfahrens verliert, das Verfahren entweder von den Wohnungseigentümern als den wirk-lichen Rechtsträgern oder vom neuen Verwalter aufgenommen und weitergeführt werden muß.

Im vorliegenden Fall beruht die Verfahrensstandschaft des Antragstellers auf einer rechtsgeschäftlichen Ermächtigung, die sinnvollerweise dahin auszulegen ist, daß sie nicht von selbst mit dem Verwalteramt endet, sondern erst mit dem Abschluß an-hängiger Verfahren oder durch einen ausdrücklichen Widerruf der Wohnungseigentümer (vgl. Senatsbeschluß vom 4.11.1982 BReg 2 Z 8/82). In diesem Beschluß hat der Senat ausgeführt, wenn die Wohnungseigentümer die Ermächtigung des bisheri-gen Verwalters nicht widerrufen hätten und der Verwalter das Verfahren fortführe, müsse davon ausgegangen werden, daß die Wohnungseigentümer und der bisheri-ge Verwalter übereinstimmend die Fortführung des Verfahrens als eine Pflicht des bisherigen Verwalters zur Abwicklung des Verwalterverhältnisses betrachteten. An dieser Ansicht ist festzuhalten. Diese Betrachtungsweise läuft auf eine entsprechende Anwendung von § 265 ZPO hinaus, wie sie in der Literatur überwiegend vertreten wird (Grunsky, Die Veräußerung der streitbefangenen Sache S. 95 ff.; Zöller/Voll-kommer ZPO 15. Aufl. vor § 50 Rn. 45; Stein-Jonas/Leipold ZPO 20. Aufl. vor § 50 Rn. 44; Stein-Jonas/Schumann § 265 Rn. 20). Das schließt nicht aus, daß im Einzel-fall der neue Verwalter oder die Wohnungseigentümer selbst das Verfahren weiterführen (vgl. KG NJW-RR 1989, 657).

b) Aus § 16 Abs. 2 WEG ergibt sich lediglich die grundsätzliche Verpflichtung der An-tragsgegner, die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig zu tragen. Eine konkrete Zahlungspflicht und deren gerichtliche Durchsetzbarkeit gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG setzen zusätzlich voraus, daß die Zahlungsverpflichtung und die ihr zugrunde liegenden Abrechnungsunterlagen durch Beschluß der Wohnungseigentümer verbindlich für alle festgelegt sind. Das kann ein Eigentümerbeschluß über den Wirtschaftsplan oder über die Jahresabrechnung sein (§ 28 Abs. 1, 3, 5 WEG). Erst ein solcher Beschluß setzt die grundsätzliche Zahlungsverpflichtung gemäß § 16 Abs. 2 WEG ziffernmäßig fest (BGH NJW 1985, 912; BayObLGZ 1986, 128/130; 1988, 368/371; BayObLG WE 1989, 60). Wenn wie hier die Zahlungsverpflichtung auf einen Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung gestützt wird, muß Gegenstand des Eigentümerbeschlusses nicht nur eine Jah-resgesamtabrechnung sein, es müssen auch Einzelabrechnungen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer durch Eigentümerbeschluß genehmigt sein (BayObLGZ 1987, 86/89; BayObLGZ WE 1989, 60). Die Einzelabrechnung darf sich nicht darauf beschränken, die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Ausgaben für die Wohnanlage nach den für bestimmte Kostenarten geltenden Umlegungsschlüsseln auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verteilen. Eine vollständige Einzelabrechnung, die eine konkrete Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auslösen soll, muß darüber hinaus die auf den jeweiligen Wohnungseigentümer treffenden anteili-gen Kosten seinen Wohngeldvorauszahlungen in dem maßgeblichen Abrechnungszeitraum gegenüberstellen und dann mit einem Saldo zugunsten oder zu Lasten des einzelnen Wohnungseigentümers schließen (BayObLG ZMR 1989, 28/29). Ein Be-schluß über die Jahresabrechnung nebst Einzelabrechnungen begründet Zahlungspflichten und Rückzahlungsansprüche für alle Wohnungseigentümer, die zum Zeitpunkt der Beschlußfassung im Grundbuch eingetragen sind (BGHZ 104, 197/202 f.).

c) Ausgehend von diesen Grundsätzen haben die Vorinstanzen zu Recht den Zah-lungsantrag nicht schon deshalb abgewiesen, weil die beschlossene Jahresabrechnung den Zeitraum vom 1.7.1983 bis 31.12.1984 betrifft, den Antragsgegnern die Wohnung aber erst am 21.3.1985 übergeben worden ist. Welche Vereinbarungen die Antragsgegner mit dem Voreigentümer im notariellen Kaufvertrag über den Zeitpunkt des Übergangs von Nutzungen und Lasten getroffen haben, ist für die Zahlungsverpflichtung der Antragsgegner gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern ohne Bedeutung. Zutreffend sind die Vorinstanzen zu dem Ergebnis gelangt, daß der Zah-lungsantrag dennoch abzuweisen ist, weil die von der Eigentümerversammlung am 27.4.1987 mit beschlossene Einzelabrechnung eine Wohngeldschuld der Antragsgegner nicht erkennen läßt. Das Abrechnungsblatt mit dem Datum 30.8.1985 errech-net lediglich den auf die Antragsgegner entfallenden Anteil der Gesamtausgaben für den Abrechnungszeitraum und ist damit lediglich ein Teil der Einzelabrechnung. Das Abrechnungsblatt mit dem Datum 20.8.1985 enthält zwar die erforderliche Gegen-überstellung von Wohngeldvorauszahlungen und Ausgabenanteil für die Antragsgegner, endet aber nicht mit einer Zahlungsschuld, sondern mit einem Guthaben von 174,64 DM für die Antragsgegner. Selbst wenn erkennbar sein sollte, daß die bei den Wohngeldvorauszahlungen eingetragene Zahl von 3.732,30 DM lediglich die zu zah-lenden Beträge angibt, ohne etwas darüber auszusagen, ob die Vorauszahlungen tatsächlich geleistet wurden, bliebe die Unklarheit, welcher konkrete Betrag von den Antragsgegnern geschuldet ist.