Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerversammlung; Einladung zur Eigentümerversammlung; Wiedereinsetzung bei Versäumung der Anfechtungsfrist

1. Ein Wohnungseigentümer, der an der Eigentümerversammlung nicht teilgenommen hat, ist ohne konkreten Anhaltspunkt nicht verpflichtet, sich beim Verwalter danach zu erkundigen, ob in der Versammlung Beschlüsse zu Gegenständen gefaßt wurden, die in der Einladung nicht bezeichnet waren.

2. Haben die Wohnungseigentümer einen Beschluß über einen Gegenstand ge-faßt, der in der Einladung zur Versammlung nicht bezeichnet war, so ist einem Wohnungseigentümer Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Frist für einen Anfechtungsantrag bei Gericht versäumt, weil er von dem Eigentümerbeschluß erst so spät Kenntnis erhalten hat, daß er unter Ein-rechnung einer Überlegungsfrist von einer Woche den Anfechtungsantrag bei Gericht nicht mehr rechtzeitig einreichen konnte.

Mit Schreiben vom 9.10.1987 lud die Verwalterin die Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung auf den 24.10.1987. Die angekündigte Tagesordnung nannte unter Nr. 7 folgenden Gegenstand: Antrag auf Verbreiterung der Terrasse - H. (= Antragsgegnerin zu 1).

Die Antragstellerin, die in M. arbeitet und dort einen weiteren Wohnsitz hat, nahm an der Eigentümerversammlung am 24.10.1987 nicht teil. Sie erhielt am 23.11.1987 in M. das Protokoll über die Eigentümerversammlung, das unter Tagesordnungspunkt 7 folgenden Beschluß wiedergibt: Terrasse von H. (= Antragsgegnerin zu 1) und K. (= Antragsgegner zu 2) soll verbreitert werden, die Treppen seitlich gelegt!

Mit Schreiben vom 25.11.1987, eingegangen am 26.11.1987, hat die Antragstellerin zunächst erfolglos beantragt, den am 24.10.1987 zu Tagesordnungspunkt 7 gefaßten Beschluß für ungültig zu erklären und ihr wegen der Versäumung der Antragsfrist nach § 23 Abs. 4 WEG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren.

Das Rechtsmittel der Antragstellerin führt zur Aufhebung der Beschlüsse der Vorinstanzen, zur Erteilung der Wiedereinsetzung und zur Ungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses.

2. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der Antragstellerin Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu erteilen.

a) Zutreffend ist der rechtliche Ausgangspunkt des Landgerichts, daß die Monatsfrist für den Antrag auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ohne Rücksicht auf die Teilnahme des Wohnungseigentümers an der Ei-gentümerversammlung und auch ohne Rücksicht auf die Kenntnis des Wohnungseigentümers vom Inhalt des Beschlusses zu laufen beginnt. Auch kann die Frist nicht durch Vereinbarung verlängert werden. Dafür kann aber in entsprechender Anwendung von § 22 Abs. 2 FGG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden (BGHZ 54, 65/70; BayObLGZ 1972, 246/249; BayObLGZ 1981, 21/26 f.; OLG Hamm OLGZ 1985, 147/149; Weitnauer WEG 7. Aufl. § 23 Rn. 8).

b) Die entsprechende Anwendung von § 22 Abs. 2 WEG führt dazu, daß einem Woh-nungseigentümer für die Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG dann Wiedereinsetzung zu gewähren ist, wenn er ohne sein Verschulden verhindert war, die Frist einzuhalten. Dies war hier der Fall.

(1) Richtig ist zwar, daß der Verwalter nach dem Gesetz nicht verpflichtet ist, allen oder auch nur den nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmenden Wohnungseigentümern ein Protokoll über die Versammlung zuzuschicken. Eine Verpflichtung zu einer solchen - durchaus zweckmäßigen - Handhabung kann sich nur aus der Ge-meinschaftsordnung, dem Verwaltervertrag, einem Beschluß der Eigentümer oder aus einer längeren Übung ergeben (vgl. Weitnauer Rn. 8, Bärmann/Pick WEG 6. Aufl. Rn. 40, jeweils zu § 24). Doch kommt es im vorliegenden Fall nicht darauf an, ob die Verwalterin verpflichtet war, der Antragstellerin ein Protokoll über die Versammlung vom 24.10.1987 zu übersenden.

(2) Wenn eine derartige Verpflichtung des Verwalters nicht besteht, obliegt es einem an der Versammlung nicht teilnehmenden Wohnungseigentümer, sich selbst beim Verwalter über die gefaßten Beschlüsse zu informieren. Dazu gewährt ihm § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG ein Recht auf Einsicht in das Protokoll, das der Verwalter aus die-sem Grund mindestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG fertigen muß (BayObLGZ 1972, 246/249; Weitnauer Rn. 6, Bärmann/Pick Rn. 25, Augustin WEG Rn. 10, Palandt/Bassenge BGB 48. Aufl. Anm. 4 b, jeweils zu § 24 WEG).

(3) Diese Obliegenheit des an der Versammlung nicht teilnehmenden Wohnungseigentümers zur selbständigen Information über die gefaßten Beschlüsse kann aber sinnvollerweise nur für solche Beschlüsse gelten, deren Gegenstand in der Einladung zur Versammlung ordnungsgemäß nach § 23 Abs. 2 WEG bezeichnet war. An-gesichts der im Wortlaut eindeutigen Vorschrift des § 23 Abs. 2 WEG, wonach zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich ist, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist, braucht kein Wohnungseigentümer damit zu rechnen, daß auf der Versammlung Beschlüsse zu Gegenständen gefaßt werden, die nicht in der Ein-ladung bezeichnet worden sind. Vielmehr darf jeder Wohnungseigentümer darauf vertrauen, daß Verwalter und Eigentümerversammlung die Vorschrift des § 23 Abs. 2 WEG beachten. Wenn nach der Einladung zur Eigentümerversammlung mögliche Beschlüsse den nichtteilnehmenden Wohnungseigentümer nach seiner nachvollziehbaren Einschätzung in seinen Belangen und Interessen nicht beeinträchtigen, so besteht für ihn auch kein begründeter Anlaß, sich beim Verwalter vor Ablauf der An-fechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG über die gefaßten Beschlüsse zu informie-ren. Unterläßt er eine solche Nachfrage und erfährt deshalb nicht rechtzeitig von ei-nem Beschluß, der unter Mißachtung von § 23 Abs. 2 WEG gefaßt worden ist, so ist ihm dies nicht als Verschulden anzulasten. In derartigen Fällen ist in der Regel Raum für eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 22 Abs. 2 FGG wegen Ver-säumung der Anfechtungsfrist.

Der mit dieser Lösung verbundene nachträgliche Eingriff in die Bestandskraft eines Eigentümerbeschlusses erscheint hinnehmbar, weil nach § 22 Abs. 2 Satz 4 FGG ei-ne weitere Frist von einem Jahr besteht, nach deren Ablauf eine Wiedereinsetzung ausgeschlossen ist. Durch die Wiedereinsetzung kann auch der Vorschrift des § 23 Abs. 2 WEG, auf deren Einhaltung freilich verzichtet werden kann (BayObLG WuM 1987, 328/329), zu angemessener Beachtung verholfen werden. Ferner wird durch die Gewährung von Wiedereinsetzung in solchen Fällen die Notwendigkeit vermieden, daß Wohnungseigentümer, die an einer Eigentümerversammlung nicht teilgenommen haben, sich in jedem Fall vorsorglich vom Verwalter über den gesamten Ab-lauf der Versammlung informieren lassen oder gar vorsorglich alle Beschlüsse der Versammlung beim Amtsgericht anfechten.

(4) Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze ist der Antragstellerin nach § 22 Abs. 2 FGG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu erteilen.

Wegen der unvollständigen Bezeichnung des Beschlußgegenstandes in der Einladung zur Eigentümerversammlung war die Antragstellerin nicht gehalten, von sich aus Erkundigungen nach dem Beschluß zu Tagesordnungspunkt 7 einzuholen.

Die Verwalterin hat pflichtwidrig das Protokoll erst am 18.11.1987 gefertigt und erst am 19. oder 20.11.1987 abgesandt, also weniger als eine Woche vor Ablauf der An-fechtungsfrist nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG (24.11.1987). Dieser Zeitraum muß aber dem Wohnungseigentümer auch für die unter Umständen erst nach rechtlicher Beratung zu treffende Entscheidung zur Verfügung stehen, ob er einen Eigentümerbeschluß, von dessen Existenz er unverschuldet nicht früher Kenntnis erlangt hat, beim Amtsgericht anfechten soll (vgl. auch BGH NJW 1986, 257/286).