Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; mündliche Verhandlung; Baumängelbeseitigung als ordnungsgemäße Verwaltung; Wärmedämmung als Instandsetzungsmaßnahme; Einholung von Konkurrenzangeboten; Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung unter einer Dachterrasse als Gemeinschaftseigentum

1. Die mündliche Verhandlung im Wohnungseigentumsverfahren ist öffentlich.

2. Die Beseitigung von anfänglichen Baumängeln fällt unter den Begriff der Instandsetzung und ist deshalb eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung.

3. Anbringung einer bisher nicht vorhandenen Wärmedämmung als Instandsetzungsmaßnahme.

4. Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, vor der Vergabe größerer Instandsetzungsarbeiten Konkurrenzangebote einzuholen.

5. Die Schichten zur Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung unter einer Dachterrasse sind notwendig gemeinschaftliches Eigentum.

II. Das Rechtsmittel der Antragsteller führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht, denn dieses hat das Gesetz dadurch verletzt, daß es ausweislich des Sitzungsproto-kolls in nichtöffentlicher Sitzung verhandelt und auf Grund dieser Verhandlung die Entscheidung erlassen hat (Art. 6 Abs. 1 Satz 1 MRK - Europäische Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten -, § 27 Satz 2 FGG, § 551 Nr. 6 ZPO).

1. Zwar enthält das Verfahrensrecht der freiwilligen Gerichtsbarkeit, das gemäß § 43 Abs. 1 WEG auch für Wohnungseigentumssachen gilt, keine Bestimmungen über die Öffentlichkeit oder Nichtöffentlichkeit von Verhandlungen, doch greift hier ergänzend Art. 6 Abs. 1 Satz 1 MRK ein. Die Bestimmungen dieses Abkommens sind seit 3.9.1953 innerstaatliches Recht und gehen als späteres Gesetz den Bestimmungen des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vor. Da im Wohnungseigentumsverfahren (mit Ausnahme der in § 43 Abs. 1 Nr. 3 genannten Verfahren) über zivilrechtliche Ansprüche und Verpflichtungen im Sinn von Art. 6 Abs. 1 MRK entschieden wird, hat die mündliche Verhandlung nach § 44 Abs. 1 WEG öffentlich stattzufinden (BayObLG NJW-RR 1988, 1151/1152; BayObLGZ 1988, 436/438 m.w.N.; OLG Hamm OLGZ 1988, 185/187).

2. Das Beschwerdegericht hat Art. 6 Abs. 1 Satz 1 MRK verletzt. Es hat in der münd-lichen Verhandlung, aufgrund deren die Entscheidung ergangen ist, nicht öffentlich verhandelt. Dies ergibt sich mit bindender Wirkung aus dem über die Verhandlung aufgenommenen Protokoll (vgl. § 165 Satz 1 ZPO). Eine der in Art. 6 Abs. 1 Satz 2 MRK genannten Ausnahmen, bei deren Vorliegen die Öffentlichkeit ausgeschlossen werden kann, lag nicht vor.

Die Gesetzesverletzung führt im vorliegenden Fall nach § 27 Satz 2 FGG, § 551 Nr. 6 ZPO zwingend zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts; denn § 551 Nr. 6 ZPO ist im Wohnungseigentumsverfahren jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn das Beschwerdegericht wie hier seine Entscheidung "auf Grund der mündlichen Verhandlung" erlassen und keine zusätzlichen Schriftsätze der Beteiligten be-rücksichtigt hat (BayObLGZ 1988, 436/439).

3. Das Beschwerdegericht wird auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden haben. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren ist gemäß § 48 Abs. 2 WEG "nach dem Interesse der Beteiligten" festzusetzen. Das bedeutet, daß das materielle Interesse aller Wohnungseigentümer, nicht nur das der Antragsteller, an den angefochtenen Eigentümerbeschlüssen zu berücksichtigen ist (BayObLGZ 1988, 319/324). Das bewertet der Senat mit 65.000 DM; dies ist ein Wert, der noch keinen Anlaß gibt, den Geschäftswert nach den Grundsätzen der Entscheidung BayObLGZ 1988, 319 herabzusetzen. Demgemäß war auch die Geschäftswertfestsetzung durch das Landgericht aufzuheben.

III. Für das weitere Verfahren wird bemerkt:

1. Die meisten Angriffe der Antragsteller gegen die Eigentümerbeschlüsse sind, wie die Vorinstanzen zu Recht befunden haben, unbegründet.

a) Die Eigentümerbeschlüsse sind nicht wegen Verstoßes gegen § 23 Abs. 2 WEG für ungültig zu erklären. Die Gegenstände der zu fassenden Beschlüsse waren aus dem Einladungsschreiben vom 4.3.1988 mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen. Insbesondere aus den Angaben über den Zeitpunkt der Sanierungsarbeiten (Frühjahr 1988) und aus TOP 7 war klar zu erkennen, daß es nicht nur um das Ob und Wie von Sanierungsarbeiten ging, sondern auch um die Vergabe der konkreten Auf träge; denn nur dann konnten die aufzubringenden Kosten halbwegs zuverlässig ab-geschätzt werden.

b) Die "Sanierung" der Giebel beinhaltete auch dann, wenn dabei eine bisher nicht vorhandene Wärmedämmung angebracht werden sollte, keine baulichen Maßnahmen im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, sondern Instandsetzungsmaßnahmen im Sinn von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, über die gem. § 21 Abs. 3 WEG als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung durch Stimmenmehrheit zu beschließen war (vgl. BayObLGZ 1988, 271/273 f.; KG OLGZ 1989, 171/173). Denn die Beseitigung von Baumängeln dient der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands der Wohnanlage und fällt damit unter den Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung (allg. Meinung, z.B. BayObLG NJW 1981, 690; OLG Hamm OLGZ 1982, 260/261; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 21 Rn. 15 a).

c) Entgegen der Ansicht der Antragsteller fällt auch die Abdichtung und Isolierung der Dachterrassen unter die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Zum Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer gehört nur der oberste Belag der Dachterrassen. Die darunter liegenden Dichtungs- und Isolierungsschichten sind gem. § 5 Abs. 2 WEG notwendigerweise gemeinschaftliches Eigentum, weil sie das Dach der darunter liegenden Wohnung(en) bilden (vgl. BGH NJW 1985, 1551; BayObLG ZMR 1987, 98/99 m.w.N.; Weitnauer, § 5 Rn. 10).

2. Der weiteren Prüfung bedarf hingegen die schlüssig vorgetragene Beanstandung der Antragsteller, die Aufträge seien ohne Konkurrenzangebote zu überhöhten Prei-sen vergeben worden.

Da die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zum Bereich der ordnungsmäßigen Verwaltung gehören, müs-sen die konkret beschlossenen und durchgeführten Maßnahmen dem Maßstab des § 21 Abs. 4 WEG genügen. Sie müssen also "dem Interesse der Gesamtheit der Woh-nungseigentümer nach billigem Ermessen" entsprechen. Das bedeutet bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, daß zwar einerseits technische Lösungen gewählt werden müssen, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, daß aber andererseits auch auf die Wirtschaftlichkeit geachtet werden muß und ein überteuerter Auftrag nicht erteilt werden darf. Deshalb wer-den in der Regel vor Vergabe eines größeren Auftrags an einen Handwerker Alter-nativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen sein. Die Unterlassung dieser Vorbereitungsmaßnahme wird freilich nur dann zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses, der die Auftragsvergabe angeordnet hat, führen, wenn der konkret ver gebene Auftrag tatsächlich zu objektiv überhöhten Aufwendungen geführt hat. Eine allzu kleinliche Beurteilung dieser Frage durch das Gericht wäre verfehlt, da den Wohnungseigentümern ein gewisser Beurteilungsspielraum zuzubilligen ist.

Zu dieser Beanstandung hat das Landgericht bisher keinerlei Feststellungen getroffen.