Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Warmwasserzählereinbau; ordnungsgemäße Verwaltung

Beschließen die Wohnungseigentümer unter Berufung auf die unverhältnismäßig hohen Kosten, die Anbringung von Warmwasserzählern zu unterlassen, weil die Kosten für Anbringung und laufenden Unterhalt höher sind als die zu erwartenden Einsparungen, widerspricht ein solcher Beschluß nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

I. Der Antragsteller, die Antragsgegner und der weitere Beteiligte zu 1 sind die Wohnungseigentümer, die weitere Beteiligte zu 2 die Verwalterin einer großen Wohnanlage, die aus 21 Einzimmer-, 72 Zweizimmer- und 31 Dreizimmer-Wohnungen besteht. Anders als die Heizkosten werden die Kosten für das in der Wohnanlage verbrauchte Warmwasser unabhängig vom Verbrauch allein nach der jeweiligen Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt. Im Hinblick auf die Regelungen der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) beschlossen die Wohnungseigentümer am 28.6.1984 zu Tagesordnungspunkt 5, bis zum Jahresende Warmwasserkostenverteiler nach dem Kondensationsprinzip zu installieren. Als sich im Zuge der Auftragsvergabe herausstellte, daß die Durchführung der beschlossenen Maßnahmen statt der geschätzten 15.000 DM einschließlich aller Nebenkosten etwa 75.000 DM kosten würde, sah die Verwalterin von der Durchführung zunächst ab. Am 17.5.1985 faßten die Wohnungseigentümer folgenden Beschluß: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt den anläßlich der letzten Wohnungseigentümerversammlung vom 28.6.1984 unter TOP 5 festgelegten Beschluß zurückzunehmen und bis zu einer eventuell anderslautenden Beschlußfassung keine Warmwasserzähler zu installieren."

Der Antragsteller hat beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären.

Das zulässige Rechtsmittel des weiteren Beteiligten zu 1 ist unbegründet.

a) Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, daß grundsätzlich nach § 4 Abs. 2 in Verbindung mit § 3 Satz 1 HeizkostenV die Wohnungseigentümer die Pflicht haben, die Wohnanlage auch mit Geräten zur Erfassung des Warmwasserverbrauchs auszustatten. Nach § 3 Satz 2 HeizkostenV ist die Erfüllung dieser Pflichten eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), über die nach § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann (Weitnauer WEG 7. Aufl. Anh. III 10 Rn. 2).

b) Ebenso ist aber durch § 3 Satz 2 HeizkostenV auch die Entscheidung, ob die Voraussetzungen für eine Ausnahme gemäß § 11 HeizkostenV vorliegen, zur Angelegenheit ordnungsmäßiger Verwaltung erklärt worden.

Der Eigentümerbeschluß vom 17.5.1985 ist folglich nur dann für ungültig zu erklären, wenn er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn also die Wohnungseigentümer die Voraussetzungen für eine Ausnahme gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 a, Abs. 2 HeizkostenV zu Unrecht bejaht haben.

c) Die Entscheidung des Landgerichts, daß die Wohnungseigentümer zu Recht die Voraussetzungen für ein Absehen vom Einbau der Warmwasserzähler bejaht haben, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Formelle Mängel des Eigentümerbeschlusses sind nicht vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich. Wenn auch § 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizkostenV nicht näher umschreibt, in welchen Fällen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist, so erscheint es doch naheliegend, diese Voraussetzung jedenfalls auch dann zu bejahen, wenn die zu erwartenden Einsparungen an Wasser und Heizenergie bei weitem nicht ausreichen, die Installations- und die laufenden Kosten abzudecken. Diese Ansicht steht nicht im Widerspruch zu der Auffassung des Oberlandesgerichts Düsseldorf, das im Regelfall bei der Anwendung von § 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizkostenV die Unverhältnismäßigkeit der Aufwendungen daran mißt, welcher Aufwand durch die Ausstattung mit Verdunstungsmessern entsteht (OLG Düsseldorf DWE 1989, 29). Denn zum einen befaßt sich die Entscheidung mit der Erfassung des Verbrauchs von Heizwärme, zum anderen läßt das Oberlandesgericht Düsseldorf in Sonderfällen die Anwendung eines anderen Vergleichsmaßstabs ausdrücklich zu.

Hier liegt wegen des erheblichen Mißverhältnisses zwischen Aufwand und Einsparungserwartung ein solcher Sonderfall vor. Das Landgericht hat, gestützt auf die Sachverständigengutachten, in verfahrensrechtlich nicht zu beanstandender Weise festgestellt, daß den zu erwartenden Einsparungen an Wasser und Wärmeenergie von 2.316 DM pro Jahr allein laufende Kosten von nahezu 3.300 DM pro Jahr für die Ablesung und Abrechnung des Verbrauchs sowie für die regelmäßig durchzuführende Erneuerung der Zählwerke gegenüberstehen. Die Anschaffungs- und Einbaukosten der Warmwasserzähler ergeben auf die Lebensdauer von 15 Jahren umgelegt einen erforderlichen Jahresbetrag von 2.700 DM, wobei eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals noch gar nicht berücksichtigt ist. Demnach sind die Investitionskosten und die laufenden Unterhaltskosten mehr als doppelt so hoch wie die zu erwartenden Einsparungen. Selbst wenn man wie der weitere Beteiligte zu 1 jährliche Einsparungen von 4.300 DM für möglich hält, sind die aufzuwendenden Kosten für die Ausstattung zur Verbrauchserfassung höher als die Einsparungen. Daß unter solchen Umständen von unverhältnismäßig hohen Kosten gesprochen werden kann, liegt auf der Hand (so auch die h. M. im Schrifttum: Peruzzo, Heizkostenabrechnung nach Verbrauch S. 63; Lefèvre, Die Heizkostenabrechnung S. 34). Demnach widerspricht der Eigentümerbeschluß vom 17.5.1985 nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Einwendungen des weiteren Beteiligten zu 1 gegen das Sachverständigengutachten liegen auf tatsächlichem Gebiet und können deshalb im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht berücksichtigt werden (§ 27 Satz 2 FGG, § 561 ZPO).