Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Benutzungsregelung für Teileigentum; Raumbezeichnung keine Nutzungsbeschränkung

Enthält eine Gemeinschaftsordnung für Teileigentum Benutzungsregelungen, so haben nähere Bezeichnungen dieser Räume in der Teilungserklärung (hier: Ladenräume) in der Regel nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung.

Die Antragsteller und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die Antragsgegnerin ist Eigentümerin von Teil-eigentum an Räumen im Erdgeschoß des Anwesens. Einen Teil dieser Räume hat die Antragsgegnerin vermietet. Der Mieter betreibt darin ein italienisches Speiserestaurant mit Terrassenbetrieb.

Die im Grundbuch eingetragene Teilungserklärung der Antragsgegnerin vom 5.10.1982 mit Nachtrag vom 11.11.1982 enthält hinsichtlich des Teileigentums folgende Regelungen:

Unter II:

"Frau B. hat als Bauherr auf dem in Ziffer I. bezeichneten Grundbesitz bereits ein Wohn- und Geschäftshaus bezugsfertig erstellt. Dieses Gebäude umfaßt acht Woh-nungen, gewerblich genutzte Räume im Erdgeschoß und die entsprechende Anzahl von Kellerräumen ..."

Unter IV:

" 9. Miteigentumsanteil zu 114,27/1000stel verbunden mit dem Teileigentum an den gesamten abgeschlossenen Ladenräumen des Erdgeschosses, mit einer Nutzfläche von insgesamt 201,26 qm, ..."

Unter VI:

"Der Eigentümer bewilligt und beantragt, in das Grundbuch einzutragen:

1. die Aufteilung des Eigentums nach § 8 WEG in die gemäß Ziffer IV. bezeichneten Miteigentumsanteile,

2. die Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums in Ergänzung und Ab-weichung von den Bestimmungen des WEG,

3. die in der nachstehenden Gemeinschaftsordnung getroffenen Benützungsregelungen hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums als Inhalt des Sondereigentums gemäß §§ 10, 15 WEG."

Die Gemeinschaftsordnung enthält u.a. folgende Bestimmungen:

"I. Begriffsbestimmungen

...

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, wie z.B. Garagen oder Läden."

"§ 1 Nutzung des Sondereigentums

(1) ...

(2) ...

(3) ...

Die Räume des Erdgeschosses von Haus A können gewerblich genutzt werden, so-weit dies im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zulässig ist."

"§ 21 Sonderregelung für die Ladenräume Haus A

Im Erdgeschoß von Haus A befinden sich Ladenräume, die im Aufteilungsplan Haus A mit Nr. 9 bezeichnet sind.

(1) Soweit in dieser Urkunde für Teileigentum keine Sonderregelung getroffen ist, gel-ten die für Wohnungseigentum getroffenen Bestimmungen entsprechend. Hierbei wird die Wohnfläche ebenso wie die Nutzfläche behandelt.

(2) Der jeweilige Eigentümer der Räume des Erdgeschosses von Haus A ist berech-tigt, diese für gewerbliche Zwecke beliebig umzugestalten, ohne daß es einer weite-ren Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder des Verwalters bedarf. Dies gilt auch für Änderungen am Gemeinschaftseigentum, insbesondere der Außenwand einschließlich Fassade.

(3) Der Eigentümer der Räume im Erdgeschoß von Haus A ist insbesondere befugt, die Räume weiter unterzuteilen und gesondertes Teileigentum zu schaffen. Soweit hierdurch eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich ist, wird der jeweilige Ei-gentümer der Räume des Erdgeschosses von Haus A, im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet, zur Abgabe aller erforderlichen Erklärungen bevollmächtigt. Diese Voll-macht ist unwiderruflich."

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, es zu unterlassen, in ihrem Teileigentum Nr. 9 einen gastronomischen Be-trieb zu führen, die Führung eines solchen Betriebs zu gestatten oder die Räume des Sondereigentums zum Betrieb eines derartigen Gewerbes zu vermieten oder zu ver-pachten. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 18.2.1987 die begehrte Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Unterlassung ausgesprochen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht mit Beschluß vom 14.12.1987 zurückge-wiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

Das Rechtsmittel ist begründet; es führt zur Aufhebung der Entscheidungen der Vor-instanzen und zur Abweisung des Antrags.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Der geltendgemachte Unterlassungsanspruch ergebe sich aus § 1004 BGB i.V.m. § 15 WEG. Dabei sei nicht nur der Betreiber des Restaurants Störer i.S. von § 1004 BGB, sondern auch die Antragsgegnerin als Verpächterin der Räume. Ob der Betrieb des Restaurants den öffentlich-rechtlichen Belangen entspreche, sei unerheblich, da es vorliegend nur um zivilrechtliche Ansprüche gehe. Zwar könne nach § 13 Abs. 1 WEG jeder Wohnungs- oder Teileigentümer mit seinem Sondereigentum nach Be-lieben verfahren, doch sei er dabei an Vereinbarungen nach § 15 Abs. 1, § 1 Abs. 6 WEG gebunden. Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung stünden in diesem Zusammenhang einer Vereinbarung gleich. Es stelle sich somit le-diglich die Frage, ob die in der Teilungserklärung vom 5.10.1982 gewählte Bezeichnung "Ladenräume" für das Teileigentum der Antragsgegnerin mit einem Restaurantbetrieb vereinbar sei. Dies sei, wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt habe, nicht der Fall. Wenn in der Teilungserklärung das Teileigentum eine nähere Bezeichnung wie z.B. "Ladenräume" trage, sei dies in der Regel als eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter aufzufassen. So sei es auch in der vorliegenden Teilungser-klärung. Aus der mehrfachen Verwendung des Begriffs "Laden" in der Teilungserklärung sei zu schließen, daß dies eine Umschreibung der Zweckbestimmung darstelle. Mit der Zweckbestimmung als Laden seien aber der Betrieb eines Restaurants und eine Bewirtung im Freien nicht vereinbar, weil dies zu einer erheblich größeren Lärm-beeinträchtigung der Wohnungseigentümer führe. Wenn auch in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen sei, daß die "Räume des Erdgeschosses gewerblich genutzt werden können, soweit dies im Rahmen der öffentlich rechtlichen Bestimmungen zu-lässig ist", so ändere das nichts am gefundenen Ergebnis, weil dies eine Eingrenzung, nicht aber eine Erweiterung der Nutzungsbefugnis der Räume als Laden bein-halte. Der Unterlassungsanspruch der Antragsteller aus § 15 Abs. 3 WEG sei auch nicht verwirkt, da die Antragsteller den Betrieb des Restaurants nicht widerspruchslos hingenommen, sondern ständig die Beseitigung von Belästigungen gefordert hät-ten.

Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Im Ausgangspunkt sind die Ausführungen des Landgerichts nichtig. Der Unterlassungsanspruch wäre nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB begründet, wenn die Räu-me, in denen ein Restaurant betrieben wird, ihrer Zweckbestimmung nach nur als "La-den" genutzt werden dürften (vgl. BayObLGZ 1983, 73/78 f.; BayObLG WuM 1985, 238). Ist dies nicht der Fall, so ist das Recht der Antragsgegnerin (vgl. § 13 Abs. 1, § 1 Abs. 6 WEG), in den Räumen ihres Teileigentums auch ein Restaurant zu betrei-ben oder betreiben zu lassen, nicht eingeschränkt.

Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums durch Ver-einbarung regeln (§ 15 Abs. 1 WEG). Dabei stehen Regelungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung einer Vereinbarung gleich (§ 5 Abs. 4 WEG), wie der Senat in Übereinstimmung mit der obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. et-wa KG ZMR 1986, 296; OLG Stuttgart NJW 1987, 385; OLG Zweibrücken ZMR 1987, 228) in zahlreichen Fällen entschieden hat (z.B. BayObLGZ 1982, 1/4 m.w.N.; BayObLG NJW-RR 1988, 140).

Da die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung durch zulässige Bezugnahme im Eintragungsvermerk Inhalt des Grundbuchs sind, gelten für ihre Auslegung die für Grundbucheintragungen anzuwendenden Grundsätze. Danach ist nicht auf den Willen des Verfassers von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung abzustellen (BayObLGZ 1983, 73/78), sondern allein auf den Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in Bezug genommenen ergibt (BGHZ 88, 302/306; BayObLGZ 1983, 73/78 m.w.N.; BayObLG WuM 1985, 238/239). Die Auslegung ist vom Rechtsbeschwerdegericht selbständig vorzunehmen (BayObLGZ 1982, 1/4 m.w.N.).

Im vorliegenden Fall besteht die vom Landgericht nicht genügend beachtete Besonderheit, daß die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung hinsichtlich des Teileigentums der Antragsgegnerin widersprüchliche Aussagen enthalten. Deshalb ist die Auslegung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung im vorliegenden Fall weitgehend von der Vorfrage abhängig, ob hinsichtlich einer möglichen Ge-brauchsvereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung gleichberechtigt sind oder ob einem dieser Regelungswerke eine überwiegende Bedeutung zukommt. Das Gesetz kennt weder den Begriff der Teilungserklärung noch den der Gemeinschaftsordnung. Allerdings läßt sich der Begriff Teilungserklärung unmittelbar aus § 8 Abs. 1 WEG ableiten. Als Erklärung nach § 8 Abs. 1 WEG ist die Teilungserklärung gerichtet auf die sachenrechtliche Begründung von Sondereigentum durch den Eigentümer eines Grundstücks; sie enthält also vornehmlich die Festlegungen des Umfangs der im Sondereigentum stehenden Räume und ihre Abgrenzung zum gemeinschaftlichen Eigentum. Dabei ist auch anzugeben, welche im Sondereigentum stehenden Räume zu Wohnzwecken und welche Räume nicht zu Wohnzwecken dienen (§ 8 Abs. 1 WEG). Zur bildlichen Darstellung der Auf-teilung des Gebäudes sowie der Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume ist ein Aufteilungsplan beizufügen (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Im diesem engeren Sinn wird der Begriff Teilungserklärung überwiegend im Schrifttum verwendet (Weitnauer WEG 6. Aufl. Rn. 2, Augustin WEG Rn. 26, Bärmann/Pick WEG 6. Aufl. Rn. 17, jeweils zu § 8; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums Rn. 41 und 42; MünchKomm/Röll BGB 2. Aufl. § 8 WEG Rn. 4 a). Als Gemeinschaftsordnung wird allgemein die Gesamtheit der schuldrechtlichen Vereinbarungen bezeichnet, die das Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG regeln (Weitnauer § 10 Rn. 12; Augustin § 8 Rn. 27; Bärmann/Pick § 3 Rn. 57; MünchKomm/Röll § 10 WEG Rn. 1). Derartige Vereinbarungen können nach § 5 Abs. 4 WEG zum Inhalt des Sondereigentums ge-macht werden und binden, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind, nach § 10 Abs. 2 WEG nicht nur die Vertragspartner, sondern auch deren Sondernachfolger.

Nach § 8 Abs. 2 WEG i.V.m. § 5 Abs. 4 WEG kann auch der teilende Eigentümer ein-seitig Regelungen für das Verhältnis der künftigen Wohnungs- und Teileigentümer untereinander festlegen, die nach § 10 Abs. 2 WEG für alle Wohnungs- und Teilei-gentümer bindend sind, sofern sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch ein-getragen sind. In der Regel verbindet der teilende Alleineigentümer die sachenrechtli-che Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG mit den Regelungen des Verhältnisses der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander nach § 8 Abs. 1, § 5 Abs. 4 WEG in einer Urkunde, die dann insgesamt ebenfalls Teilungserklärung genannt wird (Tei-lungserklärung im weiteren Sinn).

In der Beurkundungspraxis wird allerdings nicht immer scharf unterschieden zwischen den sachenrechtlichen Erklärungen und den schuldrechtlichen Regelungen, die eigentlich die Gemeinschaftsordnung bilden. In solchen Fällen, mit denen es bis-her der Senat fast ausschließlich zu tun hatte, liegt die Auslegung nahe, daß in der näheren Kennzeichnung von Räumen des Teileigentums in der Teilungserklärung zugleich eine Zweckbestimmung zu sehen ist, die eine Gebrauchsvereinbarung nach § 13 Abs. 1 WEG beinhaltet.

Anders ist es hingegen, wenn der teilende Eigentümer wie im vorliegenden Fall in sei-ner Erklärung an das Grundbuchamt ausdrücklich zwischen der - rein sachenrechtli-chen - Teilungserklärung und der - schuldrechtlichen - Gemeinschaftsordnung unter-scheidet. In einem solchen Fall spricht eine allgemeine Vermutung dafür, daß Ge-brauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung enthalten sind und Funktionsbezeichnungen für Räume des Teileigentums in der Teilungserklärung eher der Ab grenzung zum Wohnungseigentum als einer Festlegung des Verwendungszwecks dienen (vgl. BayObLGZ 1982, 1/5; BayObLG WuM 1985, 238/239; Senatsbeschluß vom 12.3.1987, BReg. 2 Z 58/86).

Im vorliegenden Fall wird diese Unterscheidung ganz deutlich durch den unter VI. for-mulierten Eintragungsantrag, der den Abschnitt IV. der Urkunde lediglich als sachenrechtliche Aufteilung kennzeichnet und die Gemeinschaftsordnung gesondert als einzutragenden Inhalt des Sondereigentums aufführt.

Eine an diesen Grundsätzen ausgerichtete Auslegung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung führt zu dem Ergebnis, daß die Antragsgegnerin die Räume des Teileigentums im Erdgeschoß nicht nur als Laden, sondern in jeder gewerblichen Weise nutzen darf, soweit dies im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zulässig ist.

Die Sondereigentumseinheit Nr. 9 ist in IV. beschrieben als "Teileigentum an den ge-samten abgeschlossenen Ladenräumen des Erdgeschosses". Gegen die Auslegung dieser Bezeichnung als einschränkende Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 1 WEG spricht entscheidend § 1 Abs. 3 Satz 3 der Gemeinschaftsordnung, weil diese - wie dargelegt - der richtige Ort für Gebrauchsregelungen ist. Die dort unter der Über-schrift "Nutzung des Sondereigentums" enthaltene Regelung kann nur dahin verstanden werden, daß die Räume im Erdgeschoß des Hauses A in jeder beliebigen Weise gewerblich genutzt werden dürfen, soweit dies den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen entspricht. Wollte man diese Regelung nicht als Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten, sondern als Beschränkung innerhalb der Nutzung als Ladenräume auslegen, wäre die Regelung inhaltlich nichtssagend und überflüssig. Denn eine Benutzung von Räumen, die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen widerspricht, ist kein ordnungsmäßiger Gebrauch im Sinn von § 15 Abs. 2 WEG (Senatsbeschluß vom 26.2.1988 BReg. 2 Z 113/87). Auch die Regelungen in § 21 der Gemeinschaftsordnung haben trotz der Überschrift "Sonderregelung für die Ladenräume Haus A" er-sichtlich nicht den Zweck, die Benutzbarkeit der Räume auf eine Verwendung als La-denräume zu beschränken. Denn Abs. 2 berechtigt den Eigentümer dieser Räume, "diese für gewerbliche Zwecke beliebig umzugestalten" ohne Zustimmung der übri-gen Sondereigentümer oder des Verwalters. In Abs. 3 wird der Eigentümer dieser Räume sogar ermächtigt und unwiderruflich bevollmächtigt, die Teilungserklärung hinsichtlich dieser Erdgeschoßräume abzuändern. Diese Regelungen zeigen deutlich, daß dem Eigentümer der Erdgeschoßräume im Haus A größtmögliche Freiheit zu ihrer Benutzung und Umgestaltung eingeräumt werden sollte. Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß angesichts des umfassenden Nutzungsrechts nach § 13 Abs. 1 WEG eine einschränkende Gebrauchsregelung klar und eindeutig zum Ausdruck kommen müßte. Da auch der Betrieb eines Speiserestaurants eine gewerbliche Nut-zung darstellt (vgl. auch BayObLGZ 1982, 1/6), entspricht der Betrieb eines Restaurants im Erdgeschoß § 13 Abs. 1 und § 15 Abs. 1 WEG; er kann deshalb der Antrags-gegnerin nicht untersagt werden. Auf die Frage einer Verwirkung des Unterlassungsanspruchs kommt es dann nicht mehr an.

3. Es ist nach § 47 WEG angemessen, den Antragstellern als Gesamtschuldnern die Gerichtskosten in allen Instanzen aufzuerlegen, von einer Anordnung der Erstattung außergerichtlichen Kosten aber abzusehen.