Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwalterenlastung als Billigung der Jahresabrechnung

1. Der Beschluß über die Entlastung des Verwalters enthält in der Regel zugleich die Billigung der Jahresabrechnung; dies gilt jedenfalls dann, wenn vor der Beschlußfassung nur die Jahresabrechnung erläutert und erörtert wurde.

2. Entlastung des Verwalters und Billigung der Jahresabrechnung sind, auch wenn einheitlich darüber abgestimmt wird, rechtlich zwei Beschlüsse mit verschiedenen Gegenständen. Anfechtung und Ungültigerklärung können auf einen dieser Beschlüsse beschränkt werden.

3. Ist die Jahresabrechnung durch Eigentümerbeschluß gebilligt worden, so kann die Entlastung dem Verwalter nicht mit der Begründung verweigert wer-den, daß die Abrechnung nicht den formellen Anforderungen an Verständlichkeit und Übersichtlichkeit entspreche.

Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 2 - 15 sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage; die Antragsgegnerin zu 1 war bis Ende 1985 Verwalterin. Der Antragsteller will erreichen, daß die Entlastung der Antragsgegnerin zu 1 (künftig: Antragsgegnerin) hinsichtlich der Jahresabrechnung 1984 für un-gültig erklärt und die Antragsgegnerin verpflichtet wird, eine berichtigte und übersichtliche Jahresabrechnung 1984 vorzulegen.

In der Versammlung vom 18.4.1985 wurde zu Tagesordnungspunkt 1 (Abrechnung 1984) zunächst die von der Antragsgegnerin erstellte Jahresabrechnung 1984 vom Rechnungsprüfer M. (Antragsgegner zu 3) erläutert und von den Wohnungseigentümern besprochen. Zu Tagesordnungspunkt 2 (Verwalterentlastung) heißt es sodann in der Versammlungsniederschrift:

Nachdem Herr T. (Antragsgegner zu 12) erklärt, er habe die Abrechnung auch sei-nerseits stichprobenweise geprüft, stellt Herr M. den Antrag, der Verwalterin Entlastung für 1984 zu erteilen. Mit Ausnahme von Herrn H. (Antragsteller), welcher die an-gefallenen Kosten des Gerichtsverfahrens nicht vom Gemeinschaftskonto beglichen wünscht, sondern getrennt umgelegt, erklären alle übrigen Miteigentümer die Freistellung des Verwalters.

Der Antragsteller hat zunächst u.a. beantragt, die Jahresabrechnung 1984 und die Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären, die Entlastung der Verwalterin für die Jahresabrechnung 1984 und die Einzelabrechnungen aufzuheben und die Verwalte-rin zu verpflichten, eine berichtigte Jahresabrechnung mit Ausweisung von Überschuß bzw. Fehlbetrag und berichtigte Einzelabrechnungen für das Geschäftsjahr 1984 vorzulegen. Im Laufe des Verfahrens vor dem Amtsgericht hat er nur den zwei-ten und den dritten Antrag aufrechterhalten, und zwar in folgender Form: die Entla-stung der Hausverwaltung für die Jahresabrechnung 1984 für ungültig zu erklären und die Verwaltung zu verpflichten, eine berichtigte und übersichtliche Jahresabrechnung 1984 mit Ausweisung von Überschuß bzw. Fehlbetrag den Eigentümern vorzu-legen. Der Antragsteller hat vor dem Amtsgericht erklärt, er rüge an der Jahresab-rechnung einerseits die formelle (unübersichtliche und zum Teil unvollständige) Dar-stellung, weiter die Höhe der Heizkosten in Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen. Die Heizkosten seien zudem unzulässigerweise mit den übrigen Bewirtschaftungskosten vermischt worden.

Das Amtsgericht hat die Anträge zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 18.4.1985 zur Entlastung der Ver-waltung (Tagesordnungspunkt 2) für ungültig erklärt und die Antragsgegnerin verpflichtet, den Eigentümern eine berichtigte und übersichtliche Jahresabrechnung 1984 vorzulegen.

Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

Das zulässige Rechtsmittel der Antragsgegnerin führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Beschlusses.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Eigentümer hätten ausweislich des Versammlungsprotokolls am 18.4.1985 nur über die Entlastung der Verwalterin abgestimmt, nicht jedoch ausdrücklich die Jah-resabrechnung gebilligt. Der Antrag auf Ungültigerklärung beziehe sich allein auf den mehrheitlich gefaßten Beschluß über die Entlastung der Verwalterin. Der Eigentümerbeschluß sei für ungültig zu erklären, da er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen habe. Denn es kämen Ersatzansprüche gegen die Antragsgegnerin in Frage, die mit der Bestandskraft des Beschlusses über ihre Entlastung ausgeschlossen wären.

Die von der Antragsgegnerin vorgelegte Jahresabrechnung 1984 entspreche nicht den formellen Anforderungen. Sie sei zumindest deshalb unvollständig, weil darin das Ergebnis nicht unter Mitteilung des angewendeten Verteilerschlüssels auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt worden sei. Auch fehle es an der erforderlichen Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit. Der Antragsteller beanstande auch zu Recht, daß die Heizkosten nicht ordnungsgemäß ausgewiesen seien.

Da den Wohnungseigentümern somit im Zeitpunkt der Beschlußfassung keine ord-nungsmäßige Gesamtabrechnung für 1984 vorgelegen habe, habe es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen, Entlastung zu erteilen.

Aus den Erörterungen zur Jahresabrechnung 1984 ergebe sich, daß die Antragsgegnerin zu verpflichten sei, eine den gesetzlichen Anforderungen des § 28 WEG und der Heizkostenverordnung entsprechende Jahresabrechnung zu erstellen; dies sei bis-her nicht geschehen. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nach-prüfung nicht stand. Die Antragsgegnerin ist nicht verpflichtet, eine neue (berichtigte und übersichtliche) Jahresabrechnung 1984 vorzulegen. Die Wohnungseigentümer haben die von der Antragsgegnerin erstellte Jahresabrechnung durch bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschluß gebilligt. Damit ist die Abrechnung in vollem Umfang als die geschuldete Leistung anerkannt worden und der Anspruch aus § 28 Abs. 3 WEG erloschen.

Die Wohnungseigentümer haben in der Versammlung vom 18.4.1985 auch die Jah-resabrechnung 1984 durch Mehrheitsbeschluß gebilligt. Ausweislich der Versammlungsniederschrift haben sie zwar, nach Erläuterung und Erörterung der Jahresab-rechnung, nur die "Freistellung (= Entlastung) des Verwalters erklärt"; in diesem Be-schluß ist aber zugleich die Billigung der Jahresabrechnung enthalten.

Entlastung des Verwalters und Billigung der Jahresabrechnung sind rechtlich zwei verschiedene Gegenstände (BayObLGZ 1983, 314/319), zwischen denen aber ein innerer Zusammenhang besteht (aaO S. 317) und die deshalb in der Praxis meist nicht auseinandergehalten werden. Der Entlastungsbeschluß enthält häufig, ja in der Regel zugleich die stillschweigende Billigung der Jahresabrechnung (BayObLGZ 1975, 161/165 f.; 1983, 314/317; BayObLG ZMR 1983, 391/393; LG Lübeck WEZ 1988, 108/109). Die Auslegung eines Eigentümerbeschlusses ist zunächst Sache des Tatrichters (BayObLGZ 1985, 171/175; 1986, 322/325). Das Rechtsbeschwerdegericht kann sie nur auf Rechtsfehler überprüfen (vgl. dazu im einzelnen Bay-ObLGZ 1985, 171/175). Das Landgericht hat im Unterschied zum Amtsgericht keine ausdrückliche Feststellung getroffen, ob die Wohnungseigentümer mit der Beschlußfassung am 18.4.1985 auch die Jahresabrechnung gebilligt haben. Es hat ausgeführt, daß die Eigentümer ausweislich des Versammlungsprotokolls nur über die Ent-lastung der Verwalterin abgestimmt, nicht jedoch ausdrücklich die Jahresabrechnung gebilligt hätten. Diese Feststellung ist unklar. Sie kann bedeuten, daß das Land-gericht eine stillschweigende Billigung der Jahresabrechnung annimmt. Diese Ausle-gung ließe angesichts der nachfolgend näher dargelegten Umstände keinen Rechtsfehler erkennen. Es kann aber auch bedeuten, daß das Landgericht eine Billigung der Jahresabrechnung verneint; diese Annahme liegt näher, nachdem es die Antragsgegnerin verpflichtet hat, eine geänderte, berichtigte und übersichtliche Jahresab-rechnung vorzulegen. Eine solche Auslegung wäre rechtsfehlerhaft, da eine Würdigung der hierfür in Betracht kommenden wesentlichen Umstände fehlt.

Die Auslegung des Eigentümerbeschlusses, die der Senat nunmehr selbst vornehmen kann, führt zu dem Ergebnis, daß die Wohnungseigentümer bei der "Freistellung" der Verwalterin auch über die Jahresabrechnung 1984 abgestimmt und diese mehrheitlich gebilligt haben. Bei der Auslegung von Eigentümerbeschlüssen können auch solche Umstände herangezogen werden, die für jedermann ersichtlich sind, vor allem aus der in § 24 Abs. 6 WEG vorgeschriebenen Versammlungsniederschrift. Aus ihr ergibt sich hier, daß zu den Tagesordnungspunkten 1 und 2 lediglich die Jahres-abrechnung 1984 behandelt und erörtert worden ist. Eine Abstimmung hat nur über den Antrag, der Verwalterin Entlastung zu erteilen, stattgefunden. Unter diesen Um-ständen ist es nicht zweifelhaft, daß sich die Entlastung der Antragsgegnerin auf die Jahresabrechnung bzw. die in ihr ausgewiesenen Verwaltungshandlungen bezog und daß der Eigentümerbeschluß über die Entlastung der Antragsgegnerin zugleich die Billigung der Jahresabrechnung enthielt.

Ein Fall, in dem die Entlastung ausnahmsweise nicht auch die Genehmigung der Jahresabrechnung einschließt (vgl. Senatsbeschluß vom 13.3.1986 - BReg. 2 Z 113/85 -; KG ZMR 1986, 371; KG NJW-RR 1987, 79) ist nicht gegeben.

Die von der Antragsgegnerin vorgelegte Jahresabrechnung 1984 hat einen genehmi-gungsfähigen Inhalt; sie läßt als das Wesentliche Einnahmen und Ausgaben sowie die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Nachzahlungspflichten oder Guthaben ersehen. Darauf, ob sie inhaltlich richtig ist und den Anforderungen an eine Jahresabrechnung in bezug auf Übersichtlichkeit, Verständlichkeit und Nach-prüfbarkeit entspricht, kommt es nach der Billigung nicht mehr an (vgl. BayObLG NJW-RR 1986, 179; OLG Frankfurt OLGZ 1979, 136; Weitnauer WEG 6. Aufl. § 28 Rdn. 16; Palandt/Bassenge BGB 47. Aufl. § 28 WEG Anm. 5). Der Anspruch auf Be-richtigung und Neufassung der Jahresabrechnung ist damit ausgeschlossen.

Die Billigung der Jahresabrechnung 1984 kann auch nicht mehr beseitigt werden, denn durch die Zurücknahme des Anfechtungsantrags ist der Eigentümerbeschluß darüber unanfechtbar geworden. Der Antragsteller hat zunächst beantragt, die Jah-resabrechnung 1984 mitsamt den Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären und die Entlastung der Verwaltung für die von ihr vorgelegte Jahresabrechnung aufzuheben; er hat also ebenfalls zwischen den beiden Beschlußgegenständen unterschieden. Er hat dann nur den zuletzt genannten Antrag aufrecht erhalten. Dies kann nur als Rücknahme des anderen Antrags verstanden werden.

Der Antragsteller hat nur die Anfechtung des Beschlusses über die Entlastung der Verwalterin "für die Jahresabrechnung 1984" aufrechterhalten, nicht den Antrag auf Ungültigerklärung des damit zusammen gefaßten Beschlusses über die Jahresab-rechnung selbst. Dies ist zulässig, auch wenn über beide Fragen nur einmal und ein-heitlich abgestimmt wurde. Denn es handelt sich wie bereits ausgeführt rechtlich um zwei verschiedene Gegenstände. Entlastung des Verwalters und Billigung der Jah-resabrechnung können auch rechtlich unterschiedlich beurteilt werden; es können Gründe für die Mißbilligung der Verwaltertätigkeit vorliegen, auch wenn die Jahresab-rechnung richtig ist, so wenn z.B. der Verwalter unberechtigte Ausgaben getätigt, die-se aber in der Jahresabrechnung richtig dargestellt hat (BayObLGZ 1983, 314/319, 320; 1987, 86/94).

Der Eigentümerbeschluß über die Entlastung des Verwalters bedeutet in der Regel ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich solcher Verwaltungshandlungen, die bei Beschlußfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren. Die Entlastung hat zur Folge, daß den Wohnungseigentümern in bezug auf solche Ver-waltungshandlungen keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter zustehen (Bay-ObLGZ 1983, 314/318 m.w.Nachw.; 1986, 263/266; 1987, 86/94; OLG Düsseldorf DWE 1981, 25; KG NJW-RR 1987, 79/80; Augustin WEG § 28 Rdn. 31). Wenn den Wohnungseigentümern im Zusammenhang mit den vom Antragsteller erhobenen Beanstandungen Ansprüche gegen die Antragsgegnerin zustehen könnten, die durch einen Entlastungsbeschluß verlorengingen, dann würde die Entlastung nicht dem Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen; der Entlastungsbeschluß wäre nach § 21 Abs. 3, § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären (BayObLGZ 1986, 263/266). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben.

Die Entlastung ist der Antragsgegnerin nur im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung 1984 erteilt worden; dementsprechend hat der Antragsteller beantragt, die Entlastung "für die Jahresabrechnung 1984" für ungültig zu erklären. Für die Entscheidung sind deshalb nur solche Verwaltungshandlungen und Vorgänge erheblich, die mit der Abrechnung in Zusammenhang stehen (vgl. BayObLGZ 1987, 86/94).

Was die Jahresabrechnung 1984 selbst angeht, so ist von Bedeutung, daß diese von den Wohnungseigentümern mit unanfechtbar gewordenem Beschluß gebilligt worden ist. Formelle Mängel der Abrechnung, etwa deren Unübersichtlichkeit oder Unvollständigkeit, können damit auch im Zusammenhang mit der Entlastung nicht mehr gegen die Antragsgegnerin herangezogen werden; deren Zahlenwerk ist als ordnungsmäßige Erfüllung der Abrechnungspflicht anerkannt worden.