Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Reklame an Außenwand

Die an der Außenwand eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes angebrachte, vorspringende Leuchtreklame stellt eine bauliche Veränderung dar, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Soweit es sich dabei jedoch um eine ortsübliche und angemessene Werbung für ein in zulässiger Weise in der Wohnanlage betriebenes Gewerbe handelt, ist diese Zustimmung nicht erforderlich.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Dem Antragsteller gehört eine Wohnung im 1. OG, dem Antragsgegner zu 1 gehört die Wohnung Nr. 1 im EG des Vordergebäudes und dem Antragsgegner zu 2 das Teileigentum Nr. 13 im EG des Rückgebäudes. § 2 Abs. 3 der in der Teilungserklärung vom 23.5.1995 enthaltenen Gemeinschaftsordnung (GO) lautet: "Das Teileigentum Nr. 13 und die Wohnungen Nr. 1 und 2 dürfen in jeder öffentlich-rechtlich zulässigen Weise genutzt werden."

§ 10 Abs. 4 der GO in der Ergänzung durch den Nachtrag vom 19.10.19951 lautet wie folgt:

"Dem jeweiligen Teileigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 13 wird das Recht zur Anbringung von Reklameeinrichtungen an der Straßenfassade des Vordergebäudes eingeräumt, und zwar

a) für ein Nasenschild bei der Durchfahrt, soweit öffentlich-rechtlich genehmigungsfähig und

b) für Reklameschriften an der Mauer zwischen dem I. und II. Obergeschoß, jedoch keine Lichtreklame, soweit öffentlich-rechtlich genehmigungsfähig."

Der Mieter des Antragsgegners zu 1 brachte über dem Eingang des gewerblich genutzten Wohnungseigentums des Antragsgegners zu 1 eine von der Hauswand mindestens 1 m vorspringende und etwa 2 m breite Leuchtreklame an. Der Mieter des Antragsgegners zu 2 brachte über dem Eingang zum Innenhof eine ebenfalls etwa 1 m vorspringende und 2 m breite Leuchtreklame an; außerdem brachte er am Rückgebäude eine Leuchtreklame an.

Der Antragsteller hat beantragt, die Antragsgegner zu 1 und 2 zur Beseitigung der Leuchtreklameanlagen zu verpflichten. Das AG hat dem Antrag auf Beseitigung der Leuchtreklame des Antragsgegners zu 1 und der des Antragsgegners zu 2 über dem Durchgang zum Innenhof stattgegeben und dem Antragsgegner zu 2 hinsichtlich der Leuchtreklame am Rückgebäude bestimmte Beschränkungen auferlegt. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu 1 und 2 gegen die Entscheidung des AG, soweit dem Beseitigungsantrag uneingeschränkt stattgegeben wurde, hat das LG den Beseitigungsantrag, abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, die erfolglos blieb.

a) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht davon ausgegangen, daß es sich bei den von den Mietern des Antragsgegners zu 1 und 2 an der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Außenwand des Vordergebäudes angebrachte Leuchtreklame als auf Dauer angelegten Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums um bauliche Veränderungen handelt, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen und auch nicht der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands dienen (vgl. BayObLGZ 1990, 120/122). Damit ist die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu den baulichen Maßnahmen gemäß § 22 Abs. 1 WEG erforderlich, es sei denn, sie werden durch die Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ob dies der Fall ist, liegt grundsätzlich auf dem Gebiet der tatrichterlichen Würdigung; diese kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt, nämlich nur auf Rechtsfehler hin nachgeprüft werden (BayObLG NZM 2000, 392).

b) Nach § 14 Nr. 1 WEG müssen bauliche Veränderungen nicht hingenommen werden, soweit durch sie einem anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. Danach sind Beeinträchtigungen hinzunehmen, die bei einem zweckbestimmungsgemäßen Gebrauch eines Wohnungs- oder Teileigentums unvermeidlich sind. Nicht nur das Teileigentum des Antragsgegners zu 2, sondern auch das Wohnungseigentum des Antragsgegners zu 1 darf nach der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich ohne Einschränkung gewerblich genutzt werden (§ 2 Abs. 3 GO). Wird ein Wohnungs- oder Teileigentum in zulässiger Weise gewerblich, z. B. als Ladengeschäft genutzt, dann muß von den übrigen Wohnungseigentümern nicht nur diese Nutzung, sondern auch die Anbringung von Werbeanlagen zur ortsüblichen und angemessenen Werbung für das betriebene Gewerbe oder Ladengeschäft geduldet werden (BayObLG WE 1988, 18; KG NJW RR 1995, 333; Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 210).

c) Das Landgericht ist aufgrund des durchgeführten Augenscheins zu dem Ergebnis gelangt, daß es sich bei den Leuchtreklamen der Antragsgegner um eine ortsübliche und angemessene Werbemaßnahme handelt, durch die andere Wohnungseigentümer, insbesondere der Antragsteller nicht über das nach § 14 Nr. 1 WEG hinausgehende Maß beeinträchtigt werden. Diese tatrichterliche Würdigung ist für das Rechtsbeschwerdegericht bindend.

d) Aus den in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelungen ergibt sich nichts anderes. Soweit in § 10 Abs. 1 GO den Wohnungseigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 12 das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an allen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteilen des Vorderhauses eingeräumt wird, hat dies nur die Bedeutung, daß der Antragsgegner zu 2, dessen Teileigentum im Rückgebäude liegt, von dem ihm sonst nach § 13 Abs. 2 WEG zustehenden Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums am Vordergebäude ausgeschlossen ist. Ihm ist im Gegenzug in § 10 Abs. 2 GO das Sondernutzungsrecht an dem Rückgebäude eingeräumt, soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Der Umfang des Mitgebrauchs der Wohnungseigentümer der Wohnungen Nr. 1 bis 12 richtet sich wiederum nach § 14 WEG (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Diese Bestimmung steht der Anbringung der Leuchtreklame nicht entgegen.

Dem Antragsgegner zu 2 ist in § 10 Abs. 4 GO das ausdrückliche Recht eingeräumt, am Vordergebäude im Bereich der Durchfahrt zum Rückgebäude ein "Nasenschild" anzubringen. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht aufgrund des durchgeführten Augenscheins die angebrachte Leuchtreklame als ein solches Schild angesehen. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, daß das Landgericht aus der Gegenüberstellung von Buchst. a und b des § 10 Abs. 4 GO zu dem Ergebnis gelangt ist, daß das Nasenschild auch als Leuchtreklame ausgestaltet werden dürfe.

Teileigentum dient Gewerbezwecken. Für das Gewerbe kann auch geworben werden. Wohnungseigentümer müssen Reklame an den Außenwänden dulden.

Der im 1. OG wohnende Antragsteller störte sich an der vom Gewerbemieter an der Hauswand angebrachten Leuchtreklame. Er verlangte von dem vermietenden Teileigentümer die Beseitigung verschiedener Reklameschilder.

Dem Teileigentümer und seinem Gewerbemieter muß eine angemessene Reklame gestattet sein. In einer Geschäftsgegend muß das von den anderen Wohnungseigentümern als ortsüblich hingenommen werden. Erlaube die Teilungserklärung ein "Nasenschild", dürfe die Leuchtreklame auch senkrecht von der Hauswand abstehen. Eine besondere Zustimmung der Eigentümergemeinschaft sei dann nicht erforderlich, so das BayObLG.

Gewerbe-Teileigentümer sollten sich in der Teilungserklärung vergewissern, ob und inwieweit ihre Gewerbeausübung nach der Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage zulässig ist. Gelegentlich sind in der Teilungserklärung auch spezielle Regelungen über Werbemaßnahmen enthalten.