Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Jahresabrechnung; Vereinbarung durch jahrelange Abrechnung; Einzelabrechnungen

1. Die Jahresabrechnung hat die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen. Sie ist keine Bilanz, auch keine Gewinn- und Verlustrechnung.

2. Der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung hat sich auch auf die Einzelabrechnungen zu erstrecken. Aus ihnen muß sich der von den einzelnen Wohnungseigentümern nachzuzahlende oder an sie zurückzuzahlende Betrag ergeben.

3. Wird über Jahre hinweg in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Widerspruch zum Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung abgerechnet, ohne daß die Eigentümerbeschlüsse hierüber angefochten werden, ist darin eine entsprechende Vereinbarung nur dann zu erblicken, wenn festgestellt werden kann, daß alle Wohnungseigentümer mit einer solchen Abrechnung auch für die Zukunft einverstanden sind.

II.2a) Die Jahresabrechnung muß eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betref-fenden Kalenderjahr (Wirtschaftsjahr) geben (BayObLG 1987, 86/89; KG NJW-RR 1987, 1160/1161). Sie muß für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung ei-nes Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein (BayObLG 1975, 369/373; BayObLG WEM 1979, 38). Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tat-sächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat (BayObLG 1987, 86/93; Bay-ObLG NJW-RR 1987, 595/596; OLG Frankfurt OLGZ 1984, 333/334; Weitnauer WEG 6. Aufl. § 28 Rn. 11,12). Zu einer ordnungsmäßigen Jahresabrechnung gehö-ren auch die Einzelabrechnungen, in denen die Ausgaben unter Mitteilung des jeweils angewendeten Verteilungsschlüssels auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden (BayObLGZ 1987, 86/89 und 96; OLG Frankfurt OLGZ 1984, 333/334; KG NJW-RR 1987, 1160/1161).

b) Diesen Grundsätzen trägt die Jahresabrechnung 1986 nicht Rechnung. Der Eigentümerbeschluß über sie wurde daher zu Recht für ungültig erklärt.

(1) Die Jahresabrechnung als solche enthält im vorliegenden Fall keine Einnahmen. Die Vorinstanzen haben es offen gelassen, ob der sog. Bestandsnachweis zur Jah-resabrechnung Gegenstand des Eigentümerbeschlusses war. Er enthält zwar Angaben über die Wohngeldvorauszahlungen. Dargestellt werden aber nicht die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen, sondern die nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten, wobei nicht geleistete Zahlungen als Verbindlichkeiten ausgewiesen sind. Zu Recht weist das Amtsgericht, auf das das Landgericht Bezug nimmt, darauf hin, daß die Jahresabrechnung grundsätzlich eine Gegenüberstellung der tatsächlichen Ein-nahmen und Ausgaben zu enthalten hat (BayObLG 1987, 86/90). Sie ist insbesonde-re nicht in der Form einer Bilanz zu erstellen oder als Gewinn- und Verlustrechnung. Sollbeträge sind daher in ihr nicht auszuweisen, sondern nur die tatsächlich zugeflossenen Einnahmen oder getätigte Ausgaben (BayObLGZ 1986, 263/266). Dem ent spricht die Jahresabrechnung 1986 auch dann nicht, wenn der Bestandsnachweis als ein Teil von ihr angesehen wird.

(2) Daß bei der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung auch über die Einzel-abrechnungen beschlossen werden muß, ist ständige Rechtsprechung des Senats (BayObLGZ 1987, 86/89, 96). Wesentlicher Bestandteil der Einzelabrechnung ist die Gegenüberstellung des von dem einzelnen Wohnungseigentümer geschuldeten Be-trags und der von ihm hierauf geleisteten Vorauszahlungen einschließlich des sich daraus ableitenden Ergebnisses in Form einer Nachzahlung oder einer Überzahlung. Nur damit wird für alle Wohnungseigentümer verbindlich festgelegt, welche Beträge an die einzelnen Wohnungseigentümer zurückzuzahlen oder von diesen nachzuzahlen sind (BGH Rpfleger 1985, 23; BayObLGZ 1986, 128/130 f.). Zu Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, daß auf eine Festlegung des Einzelergebnisses durch Eigentümerbeschluß auch dann nicht verzichtet werden kann, wenn die Ei-gentümer beschlossen haben, daß Guthaben auf das Folgejahr zu übertragen, also nicht auszuzahlen sind. Denn auch in diesem Fall ist es unentbehrlich, daß die ent-sprechenden Beträge ziffernmäßig verbindlich festgestellt werden. Nicht richtig ist der Sachvortrag in der Rechtsbeschwerdeinstanz, es sei wiederholt vorgetragen wor-den, die Wohnungseigentümer hätten beschlossen, daß "der Ausweis der Vorauszahlungen nicht gewünscht" sei. Einen solchen Sachvortrag enthält weder der Schriftsatz vom 28.1.1988 noch der vom 27.4.1988.

(3) Das Amtsgericht hat dem Umstand, daß in den vergangenen Jahren in gleicher Weise abgerechnet wurde wie für das Jahr 1986 und die Eigentümerbeschlüsse hier-über nicht angegriffen wurden, keine ausschlaggebende Bedeutung beigemessen. Das Landgericht hat ersichtlich auch insoweit auf die Entscheidung des Amtsgerichts Bezug genommen. Dessen Ausführungen sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Wenn über Jahre hinweg die Jahresabrechnung in einer Weise erstellt und durch je-weils unangefochten gebliebene Eigentümerbeschlüsse gebilligt wird, die dem Ge-setz oder der Gemeinschaftsordnung nicht entspricht, so reicht dies allein nicht aus, um darin das Zustandekommen einer Vereinbarung zu erblicken, daß in gleicher Wei-se auch in Zukunft abgerechnet werden soll. Für eine derartige Vereinbarung wäre die Einigung aller Wohnungseigentümer Voraussetzung. Das Amtsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, daß ausweislich der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 19.3.1987 von "stetigen Vorwürfen" der Antragstellerin die Rede ist und dies der Annahme entgegensteht, die Antragstellerin sei mit der gewählten Art der Abrechnung einverstanden gewesen. Aus dem Umstand, daß die Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung in den vergangenen Jahren nicht angefochten wurden, läßt sich nicht schließen, daß alle Wohnungseigentümer mit dieser Abrechnungsweise auch für die Zukunft einverstanden waren (BayObLG NJW 1986, 385/386).