Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum mit Bildung einer weiteren Wohnung

Soll gemeinschaftliches Eigentum (hier: der Speicher) in Sondereigentum umgewandelt und eine weitere Wohnung daraus gebildet werden, so ist dazu die Zustimmung (Bewilligung) der an einzelnen Wohnungseigentumsrechten dinglich Berechtigten auch dann erforderlich, wenn an diesem Teil des gemeinschaftlichen Eigentums einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist.

Die Beteiligte zu 1 teilte 1985 ein Grundstück gemäß § 8 WEG in 22 Wohnungen und 13 Stellplätze als Teileigentum auf. In § 15 der Gemeinschaftsordnung räumte sie dem jeweiligen Eigentümer der Dachgeschoßwohnung Nr. 21 das ausschließliche Sondernutzungsrecht am Speicher ein. Die Teilung wurde grundbuchmäßig vollzogen.

Das Sondernutzungsrecht am Speicher steht nunmehr laut Grundbucheintragung dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 zu; als Eigentümer dieser Wohnung ist die Beteiligte zu 1 im Grundbuch eingetragen.

Am 18.12.1989 schloß sie mit den Beteiligten zu 2 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, in dem es u. a. heißt:

"Die Beteiligte zu 1 beabsichtigt, den Inhalt des vorbezeichneten Sondereigentums zu ändern und dieses vorerst u.a. wie folgt aufzuteilen:

Miteigentumsanteil zu 15/1000 an dem vorbezeichneten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Speicher Nr. 36 ..."

In einem notariell beurkundeten "Nachtrag zur Teilungserklärung" vom 20.12.1990 erklärten die Beteiligten: "Der Inhalt des Sondereigentums Nr. 2 wird nunmehr dahin geändert, daß das Sondernutzungsrecht an dem Speicher aufgehoben und die nunmehr mit Nr. 36 und Nr. 37 bezeichneten Wohnungen samt Speicher zum Inhalt des Sondereigentums Nr. 2 erklärt werden.

Sodann wird das Sondereigentum Nr. 2 samt ... und Wohnungen samt Speicher Nr. 36 und 37 aufgeteilt wie folgt:

a) Miteigentumsanteil zu 15/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 ...

b) Miteigentumsanteil zu 15/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Speicher Nr. 36 ...

c) Miteigentumsanteil zu 16,76/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Speicher Nr. 37.

III. Auflassung, Antrag

Die Vertragsteile sind nunmehr darüber einig, daß das Eigentum an den Wohnungen samt Speicher Nr. 36 und 37 zunächst auf den Eigentümer der Wohnung Nr. 2 übergeht; der Eigentümer der Wohnung Nr. 2 verbindet die Wohnungen samt Speicher Nr. 36 und 37 mit seinem Wohnungseigentum Nr. 2 und teilt sodann das Wohnungseigentum auf wie vorstehend in Ziff. II enthalten. Der Vollzug der Inhaltsänderungen und der Auflassung im Grundbuch wird bewilligt und beantragt."

Das Grundbuchamt hat die Eintragungsanträge mit Zwischenverfügung vom 28.1.1991 beanstandet. Die Beteiligten haben gegen die Zwischenverfügung Beschwerde und weitere Beschwerde eingelegt.

a) Zu Recht verlangen die Vorinstanzen für die Begründung der neuen Wohnungseigentumsrechte im Speicher die Bewilligung der im einzelnen aufgeführten Gläubiger, denen an den genannten Wohnungs- und Teileigentumsrechten Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden zustehen. Der Senat geht davon aus, daß andere Belastungen an einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumsrechten nicht bestehen, deren Berechtigte auch zustimmen müßten.

(1) Die nachträgliche Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Sondereigentum stellt eine inhaltliche Änderung des Miteigentums am Grundstück und damit aller Wohnungs- und Teileigentumsrechte dar; sie bedarf nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung (§ 925 BGB) und der Eintragung in das Grundbuch (BayObLG ZMR 1986, 448 f.; BayObLGZ 1986, 444/447; BayObLG, MittBayNot 1988, 236 m. w. Nachw.; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 3 Rn. 17; Augustin, WEG § 5 Rn. 43; Soergel/Stürner, BGB 12. Aufl. § 4 WEG Rn. 2).

(2) Betroffen i. S. von § 19 GBO ist jeder, dessen grundbuchmäßiges Recht von der beantragten Eintragung rechtlich beeinträchtigt wird oder beeinträchtigt werden kann (BGHZ 91, 343/346; BayObLGZ 1974, 217/220). Dazu gehört grundsätzlich jeder, dessen Mitwirkung (Zustimmung) zu dem der bewilligten Eintragung materiellrechtlich zugrunde liegenden Rechtsgeschäft erforderlich ist (BGHZ 66, 341/346 f.; BayObLGZ aaO; 1985, 124/127). Zur inhaltlichen Änderung eines Rechts ist nach den §§ 877, 876 Satz 1 BGB die Zustimmung eines Dritten erforderlich, mit dessen Recht das Recht an dem Grundstück belastet ist. § 876 Abs. 1 und § 877 BGB sind auch auf die Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Sondereigentum anzuwenden (BayObLGZ 1958, 263/267 ff.; 1958, 273/277 ff.; Weitnauer, § 3 Rn. 17 und § 4 Nr. 2 a; Augustin, § 5 Rn. 43). Es bedarf also grundsätzlich der Zustimmung aller, denen an den einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechten und damit an den Anteilen am gemeinschaftlichen Eigentum dingliche Rechte zustehen (vgl. auch BayObLGZ 1976, 227/230). Aus dem Schutzzweck dieser Vorschriften, wie er in § 876 Satz 2 BGB zum Ausdruck kommt, ist allerdings zu entnehmen, daß die Zustimmung des Dritten überflüssig ist, wenn seine Rechtsstellung durch die Änderung nicht berührt wird. Das gleiche gilt in formeller Hinsicht für das Erfordernis der Eintragungsbewilligung (Zustimmung) nach § 19 GBO. Es muß aber jede rechtliche, nicht nur eine wirtschaftliche Beeinträchtigung ausgeschlossen sein (BGHZ aaO m. w. Nachw.; BayObLGZ 1959, 520/528 f.). Ein reines "formelles Betroffensein" des Drittberechtigten kann jedoch dessen Mitwirkung entbehrlich machen (BayObLGZ 1974, 217/221).

Nicht erforderlich ist danach die Bewilligung von Dritten, denen an dem ganzen Grundstück und damit an allen Wohnungs- und Teileigentumsrechten ein dingliches Recht in der Gestalt einer Gesamtberechtigung zusteht (vgl. BayObLGZ 1958, 273 ff.). Bei den dinglich Berechtigten, denen ein Recht nur an einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechten zusteht, kann aber nicht ausgeschlossen werden, daß ihre Rechtsstellung durch die Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Sondereigentum beeinträchtigt wird.

Wenn ein Teil eines Grundstücks abgeschrieben wird, sind die an dem Grundstück dinglich Berechtigten davon nicht betroffen; denn ihr Recht besteht an den Teilen fort. Die Löschungsbewilligung (Freigabeerklärung) eines dinglich Berechtigten hinsichtlich der abgeschriebenen Teilfläche kann aus anderen Gründen, etwa wegen Vereinigung oder Zuschreibung der Teilfläche (§ 890 BGB, §§ 5, 6 GBO), erforderlich sein. Auch die Rechte, die nur an einem Miteigentumsanteil lasten (vgl. z. B. § 1114 BGB), bestehen fort, selbst wenn die Teilfläche nunmehr in das Alleineigentum einer Person übergeht (BayObLG, DNotZ 1971, 659/660; KG, OLGE 40, 57/58).

Wird bei einem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück gemeinschaftliches Eigentum in Sondereigentum umgewandelt, dann können die Belastungen eines Wohnungseigentumsrechts, die den zugehörigen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum erfassen, an dem umgewandelten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums nicht fortbestehen; denn sonst wäre Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil des neuen Alleineigentümers belastet, was mit der zwingenden Vorschrift des § 6 Abs. 1 WEG (vgl. BayObLGZ 1987, 390/395) unvereinbar wäre. Die Belastungen müssen an den umgewandelten Teilen erlöschen.

(3) Die Grundpfandrechtsgläubiger sind durch die Umwandlung in ihrer Rechtsstellung betroffen, denn eine Beeinträchtigung (Wertminderung) ihrer Rechte kann nicht ausgeschlossen werden. Die Schmälerung des Haftungsobjektes berührt die Rechtsstellung eines Grundpfandrechtsgläubigers grundsätzlich immer nachteilig (vgl. BayObLGZ 1958, 273/277; 1976, 227/230; 1988, 1/4 f.). Daß die Eigentümer der belasteten Wohnungs- und Teileigentumsrechte von der Nutzung der umgewandelten Gebäudeteile schon vorher durch die Begründung eines Sondernutzungsrechts für den Eigentümer der Wohnungen Nr. 21 und Nr. 2 ausgeschlossen waren, ändert an der rechtlichen Beeinträchtigung nichts. Denn ein Sondernutzungsrecht, das seinem Wesen nach trotz der Eintragung in das Grundbuch ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht ist (vgl. BGHZ 73, 145/148), läßt die Eigentumsverhältnisse unberührt. Der Verlust des Miteigentums ist weit einschneidender als der Ausschluß vom Mitgebrauchsrecht (§ 13 Abs. 2 WEG). Die Grundpfandrechtsgläubiger erleiden eine Schmälerung des Haftungsobjekts und dadurch einen weitergehenden Rechtsverlust, als er schon durch die Begründung des Sondernutzungsrechts eingetreten war. Die nachfolgenden Beispiele zeigen, daß es sich hierbei nicht um eine bloß formelle Beeinträchtigung handelt: Wird ein Miteigentumsanteil zugunsten eines anderen Anteils verkleinert, so ist dies nicht ohne Mitwirkung der Gläubiger möglich, denen an dem betroffenen Anteil ein Grundpfandrecht zusteht (BayObLGZ 1958, 263/271); darauf, ob die Verringerung des Miteigentumsanteils etwa im Zusammenhang mit § 16 Abs. 1 WEG weitere Rechtsnachteile mit sich bringt, wird nicht abgestellt. Wenn von einem Grundstück eine verhältnismäßig nicht ins Gewicht fallende Teilfläche (etwa 1 m2) unbelastet abgeschrieben werden soll, so ist dies nicht ohne Bewilligung der Personen möglich, denen an dem Grundstück dingliche Rechte zustehen; ob die Abschreibung der Teilfläche wirtschaftlich überhaupt ins Gewicht fällt, spielt dabei keine Rolle. Dies gilt auch dann, wenn an der Teilfläche eine der Hypothek oder Grundschuld im Rang vorgehende Dienstbarkeit ausgeübt wird, die die Nutzung durch den Grundstückseigentümer ausschließt. Die Mitwirkung eines Grundpfandrechtsgläubigers kann in solchen Fällen nach dem Gesetz über das Unschädlichkeitszeugnis entbehrlich sein; nach der Rechtsprechung des Senats (BayObLGZ 1988, 1 ff.) kann dieses Gesetz dann entsprechend angewendet werden, wenn an einem Teil der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche ein Sondernutzungsrecht begründet und als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden soll. Das gleiche muß gelten, wenn gemeinschaftliches Eigentum in Sondereigentum umgewandelt werden soll, sofern es sich hier nicht schon um einen Fall der unmittelbaren Anwendung des Gesetzes handelt (vgl. BayObLGZ aaO S. 5).

Es mag zeitraubend und kostspielig sein, die Bewilligungen aller Grundpfandrechtsgläubiger zu beschaffen. Der Senat hält es aber nicht für zu-lässig, aus praktischen Erwägungen Abstriche an der Formenstrenge des Grundbuchrechts zuzulassen. Damit würde der Sicherheit des Rechtsverkehrs und der Beleihbarkeit von Wohnungseigentum kein guter Dienst erwiesen werden (vgl. BayObLGZ 1974, 217/222 f.; BGHZ 91, 343/348).

Mit einem speziellen Problem des Dachgeschoßausbaus im Wohnungseigentum hatten sich die Richter des BayObLG in ihrem Beschluß vom 5. September 1991 auseinanderzusetzen. Der teilende Eigentümer des Hauses hatte den nicht ausgebauten Dachboden einer Wohnung im obersten Geschoß als Sondernutzungsrecht zugeschlagen. Sondereigentümer dieser Wohnung war er selbst. Beabsichtigt war, später den Dachboden mit zwei übereinanderliegenden Wohnungen auszubauen.

Gegen diesen Ausbau wehrten sich die übrigen Miteigentümer, an die er zwischenzeitlich Eigentumswohnungen verkauft hatte. Sie mochten nicht einsehen, daß im Gemeinschaftseigentum, eben dem Dachboden, zusätzliche Wohnungen entstehen sollten. Ein Sondernutzungsrecht ist nur die Berechtigung eines Wohnungseigentümers zur Nutzung von Gemeinschaftseigentum unter Ausschluß der Miteigentümer. Die Dachgeschoßwohnungen hätten damit wegen des Sondernutzungsrechts allein dem teilenden Eigentümer zugestanden. Trotz der größeren Wohnfläche mit dem Ausbau des Dachgeschosses hätte sich an dem Miteigentumsanteil des teilenden Eigentümers nichts geändert. Und nach Maßgabe des Miteigentumsanteils berechnen sich bekanntlich die Kosten, die der Einzelne zu den Gesamtkosten der Bewirtschaftung der Anlage beizutragen hat.

Diesen Argumenten wollte sich der teilende Eigentümer nicht verschließen. Er kam den Miteigentümern entgegen: Mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer wollte er nun das Sondernutzungsrecht am Dachboden aufgeben. An dem Gemeinschaftseigentum des Dachbodens sollte vielmehr Sondereigentum entstehen.

Zur Änderung der Wohnungsgrundbücher verlangte allerdings das Grundbuchamt die Zustimmung der finanzierenden Banken aller Wohnungseigentümer im Haus.

Auf die Beschwerde des teilenden Eigentümers hat das BayObLG dem Grundbuchamt Recht gegeben.

Die Grundpfandgläubiger finanzierten nicht nur die jeweils einzelne Eigentumswohnung. In Wahrheit laste ein Grundpfand-recht auf dem Miteigentumsanteil des jeweiligen Wohnungseigentümers. Dieser Miteigentumsanteil stehe für das jeweilige Sondereigentum und den Anteil am Gemeinschaftseigentum. Werde nun das Gemeinschaftseigentum verkleinert, bedürfe das auch der Zustimmung der Grundpfandgläubiger. Deren Sicherheit für die Finanzierung werde durch die Wegnahme von Gemeinschaftseigentum ja auch verkleinert.