Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Pergola; bauliche Veränderungen; Abstandsflächen; Wiedereinsetzung; Anwendung des Nachbarrechts

1. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Rechtsmittelfrist ist grundsätzlich zu gewähren, wenn bei normaler Postlaufzeit mit dem rechtzeitigen Eingang der Rechtsmittelschrift beim Gericht der weiteren Beschwerde gerechnet werden könnte.

2. Haben die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung die gesetzliche Regelung über bauliche Veränderungen abbedungen, sind für die Frage, ob ein Wohnungseigentümer die Beseitigung einer solchen (hier: Pergola) verlangen kann, die nachbarrechtlichen Vorschriften maßgebend.

3. Den Bestimmungen der Bayerischen Bauordnung über die Einhaltung von Abstandsflächen kommt nachbarschützende Wirkung zu. Eine ebenerdig als offenes Rankgerüst errichtete Pergola ist jedoch nicht abstandsflächenpflichtig.

Die Antragsteller haben in einer aus vier Reihenhäusern bestehenden Wohnanlage vom teilenden Eigentümer (Bauträger) das Wohnungseigentum am Reihenhaus Nr. 3 erworben; im Grundbuch sind sie noch nicht eingetragen. Die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer des angrenzenden Reihenhauses Nr. 4. Die Gemeinschaftsordnung vom 26.10.1995 (GO) bestimmt in § 1 u. a.:

"(1) Die einzelnen Sondereigentumseinheiten bilden je wirtschaftlich getrennte Einheiten, als wenn sie Alleineigentum wären, ...

(2) Soweit tatsächlich ausscheidbar und gesetzlich zulässig, sind daher die einzelnen Sondereigentumseinheiten samt Sondernutzungsrechten als selbständige Einheiten anzusehen und zu behandeln, als ob es sich jeweils um entsprechendes Alleineigentum handeln würde.

(4) Zu baulichen Veränderungen und Aufwendungen aller Art für ein Reihenhaus bedarf es nicht der Zustimmung des Eigentümers des anderen Reihenhauses."

Gemäß § 3 Nr. 1 GO steht jedem Sondereigentümer das Recht zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung des Grundstücksteils zu, auf dem sein Sondereigentum steht. Die Abgrenzung ergibt sich durch Verlängerung der beiden Seiten, und zwar nach Süden bis zum Schnittpunkt mit den Grundstücksgrenzen und nach Norden bis zum Schnittpunkt der gemeinsamen Wegefläche. § 5 Nr. 1 GO lautet:

"Den einzelnen Sondereigentümern obliegen die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung ihres Reihenhauses einschließlich der Fassade und des Daches, und zwar gleichgültig, ob es sich um Sondereigentum oder um Gemeinschaftseigentum handelt, so daß die Einheiten insoweit so behandelt werden, als ob das Grundstück entlang der gemeinsamen Nutzungsgrenze real unter den Eigentümern aufgeteilt wäre. Danach trägt jeder Miteigentümer auch die Kosten und Lasten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Abgrenzung des ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Sondernutzungsteiles zu anderen Grundstücken und zur gemeinschaftlich genutzten Fläche hin."

An der Grenze zwischen den südlich der Häuser gelegenen Gartenflächen, die den Antragstellern und den Antragsgegnern zur jeweiligen Sondernutzung zugewiesen sind, errichtete der Bauträger eine hölzerne Sichtschutzwand von 2,5 m Länge und 1,7 m Höhe. Die Antragsgegner erstellten auf ihrer Terrasse eine Pergola, die aus einer an das Haus angefügten Holzbalkenkonstruktion besteht. Sie erstreckt sich entlang der Sichtschutzwand 2,5 m tief in ihren Sondernutzungsbereich und ist 2,7 m hoch.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, die Antragsgegner zur Entfernung der Pergola zu verpflichten. Ein weiterer Antrag ist für das Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr von Bedeutung. Das Amtsgericht hat die Antragsgegner zur Entfernung der Pergola verpflichtet. Auf deren sofortige Beschwerde hat das Landgericht den Beschluß des Amtsgerichts insoweit aufgehoben und den Antrag abgewiesen. Gegen den am 22.5.2000 zugestellten Beschluß des Landgerichts haben die Antragsteller am 21.6.2000 sofortige weitere Beschwerde eingelegt und zugleich wegen Versäumung der Beschwerdefrist die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt. Zur Begründung haben sie ausgeführt, ihr Verfahrensbevollmächtigter habe am 29.5.2000 eine Rechtsmittelschrift verfaßt und noch am selben Tag in einen Briefkasten des Ortes geworfen, in dem er seine Kanzlei unterhalte. Am 19.6.2000 habe er durch einen Anruf seiner Angestellten beim Bayerischen Obersten Landesgericht erfahren, daß die Rechtsmittelschrift dort nicht eingegangen sei. Die Antragsgegner treten der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen. Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Den Antragstellern ist auf ihren rechtzeitig gestellten Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, da die Versäumung der Frist zur Einlegung der sofortigen weiteren Beschwerde (§ 43 Abs. 1, § 45 Abs. 1 WEG, § 29 Abs. 4, § 22 Abs. 1 FGG) weder von ihnen noch von ihrem Verfahrensbevollmächtigten verschuldet wurde (§ 22 Abs. 2 Sätze 1 und 2 FGG). Der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller hat an Eides Statt versichert und damit glaubhaft gemacht (§ 15 Abs. 2 FGG), daß er seine an das Bayerische Oberste Landesgericht adressierte Rechtsmittelschrift vom 29.5.2000 am selben Tag zur Post gegeben hat. Er konnte damit rechnen, daß das Rechtsmittel bei normaler Postlaufzeit vor Ablauf der am 5.6.2000 endenden Beschwerdefrist (§ 17 Abs. 1 FGG, § 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 Halbsatz 1 BGB) beim Bayerischen Obersten Landesgericht eingehen würde (vgl. BVerfG NJW 1995, 2546 f.).

2. ...

3. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Senat geht davon aus, daß es sich bei den Antragstellern um sogenannte werdende Wohnungseigentümer handelt, so daß ihnen das Recht zur Antragstellung gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG zusteht (vgl. dazu BayObLGZ 1990, 101). Von einer Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer (vgl. § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG) haben die Vorinstanzen ohne Rechtsfehler abgesehen, weil die übrigen Wohnungseigentümer von dem Verfahrensgegenstand nicht betroffen werden (vgl. BGH NJW 1992, 182; BayObLG WE 1991, 197).

Die Errichtung einer Pergola als offenes Rankgerüst für Schling- und Kletterpflanzen hat das Landgericht zutreffend als bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG angesehen (BayObLG ZMR 1998, 503). Weiterhin zutreffend ist es, davon ausgegangen, daß diese Vorschrift jedoch im vorliegenden Fall nicht anwendbar ist, weil die gesetzliche Regelung durch die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung in wirksamer Weise (vgl. BayObLG ZMR 2000, 234/236) abbedungen worden ist.

(1) Bei der Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ist wie bei anderen Grundbucherklärungen auf deren Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGHZ 121, 236/239 = GE 1993, 589; BayObLG aaO. m. w. N. und st. Rspr.).

Der Senat, der die Gemeinschaftsordnung selbst auslegen kann, schließt sich der Auslegung durch das Landgericht an. Nach § 1 Abs. 2 GO sollen die einzelnen Sondereigentumseinheiten samt Sondernutzungsrechten, soweit tatsächlich ausscheidbar und gesetzlich zulässig, als selbständig angesehen und wie Alleineigentum behandelt werden. Nach § 5 Nr. 1 GO werden die Einheiten hinsichtlich der Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten so behandelt, als ob das Grundstück entlang der gemeinsamen Nutzungsgrenze real unter den Eigentümern aufgeteilt wäre. Die ausdrückliche Erwähnung der Sondernutzungsrechte und Sondernutzungsflächen in den vorgenannten Bestimmungen zeigt, daß entgegen der Meinung der Antragsteller die den Wohnungseigentümern eingeräumten Befugnisse nicht nur für das Sondereigentum gelten sollen. Aus der Gesamtheit der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen ergibt sich vielmehr als nächstliegende Bedeutung, daß die Wohnungseigentümer innerhalb ihres räumlichen Bereichs, der durch das Reihenhaus und die angrenzenden Sondernutzungsflächen gebildet wird, weitgehend wie Alleineigentümer berechtigt und verpflichtet sein sollen. Die rechtliche Zuordnung des Grundstücks und der nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5, § 5 Abs. 2 WEG) wird dadurch nicht berührt.

(2) Aus dem Zusammenhang der in § 1 und § 5 GO enthaltenen Regelungen, nach denen die Wohnungseigentümer möglichst weitgehend wie Alleineigentümer behandelt werden sollen, ergibt sich daher auch, daß die Vorschrift des § 1 Abs. 4 GO, wonach bauliche Veränderungen und Aufwendungen aller Art für das Reihenhaus nicht der Zustimmung des Eigentümers des anderen Reihenhauses bedürfen, nach ihrer nächstliegenden Bedeutung nicht auf Maßnahmen am Haus selbst beschränkt ist. Für die Frage, ob die Antragsteller gemäß § 1004 Abs. 1 BGB die Beseitigung der Pergola verlangen können, sind somit nicht die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 22 Abs. 1, § 15 Abs. 3, § 14 Nr. 1 WEG) maßgebend, sondern die allgemeinen nachbarrechtlichen Vorschriften des Privatrechts und des öffentlichen Rechts, die hier entsprechend anzuwenden sind (BayObLG ZMR 2000, 234/236 m. w. N.).

Eine Verletzung nachbarrechtlicher Vorschriften hat das Landgericht im Ergebnis zu Recht verneint.

(1) Die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen über die Einhaltung von Abstandsflächen (Art. 6, 7 BayBO), denen nachbarschützende Wirkung zukommt (BayObLGZ 1979, 16/21 f.) gelten gemäß Art. 6 Abs. 8 BayBO nicht für untergeordnete bauliche Anlagen. Eine ebenerdig als offenes Rankgerüst errichtete Pergola ist als eine solche untergeordnete bauliche Anlage anzusehen (vgl. Art. 63 Abs. 1 Nr. 14 c BayBO). Sie braucht daher keine Abstandsflächen einzuhalten (Simon/Dhom BayBO Art. 6 Rn. 286, 292; Simon/Lechner BayBO Art. 7 Rn. 271 und Art. 63 Rn. 776).

(2) Auf die Vorschriften des privaten Nachbarrechts kann das Beseitigungsverlangen ebenfalls nicht gestützt werden. Weder das Bürgerliche Gesetzbuch noch das bayerische private Nachbarrecht schreiben für die Errichtung baulicher Anlagen die Einhaltung eines bestimmten Grenzabstands vor (Sprau Justizgesetze in Bayern Art. 43 AGBG Rn. 1).

Wohnungseigentümer in einer Reihenhausanlage können sich Rechte wie Alleineigentümer zubilligen: Sie dürfen dann Sichtschutzwände mit einem Rankgerüst überkronen.

Vier Reihenhäuser wurden in Form von Wohnungseigentum errichtet. Nach der Gemeinschaftsordnung sollten die Einheiten so behandelt werden, als wenn sie Alleineigentum wären. Die Terrassen erhielten vom Bauträger Sichtschutzwände von 2,5 m Länge und 1,7 m Höhe. Der Eigentümer des Hauses Nr. 4 setzte noch 1 m Pergola drauf. Der Eigentümer von Nr. 3 verlangte deren Beseitigung.

Gewährt die Gemeinschaftsordnung die größtmögliche Freiheit auch für bauliche Veränderungen, wendet das BayObLG die Vorschriften des Nachbarrechts an. Regelmäßig sind Abstandflächen einzuhalten. Die Bauordnung entfaltet hier nachbarschützende Wirkung. Ein offenes Rankgerüst ist jedoch nicht abstandflächenpflichtig und darf deshalb als Abgrenzung und Aufstockung bleiben. Wegen der verspäteten Rechtsbeschwerde wurde Wiedereinsetzung gewährt: Wer am 29. Mai 2000 seine Rechtsmittelschrift zur Post gibt, kann erwarten, daß sie vor dem 5. Juni 2000 bei Gericht eingeht.