Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Gemeinschaftseigentum; Aktivlegitimation des Wohnungseigentümers für Schadensersatzanspruch

a) Ohne einen ermächtigenden Eigentümerbeschluß ist ein einzelner Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht berechtigt, einen den Wohnungseigentümern gemeinsam zustehenden Schadensersatzanspruch wegen der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen einen Dritten geltend zu machen (Bestätigung der bisherigen Senatsrechtsprechung, BGHZ 106, 222; 116, 392).

b) Der einzelne Wohnungseigentümer kann zumindest einen auf eine Geldzahlung an sich selbst gerichteten Schadensersatzanspruch wegen der durch eine Einwirkung auf das gemeinschaftliche Eigentum verursachten Beeinträchtigung seines Wohnungseigentums gegen einen Dritten ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer geltend machen.

Der Kl. ist einer von vier Wohnungseigentümern einer kleinen Wohnanlage. Der Bekl. hat von einer Wohnungseigentümerin seit 1954 eine Wohnung gemietet, die im Erdgeschoß unter den vom Kl. bewohnten Räumen liegt. Das Grundstück ist insbesondere im rückwärtigen Bereich mit Bäumen, Büschen und sonstigen Gartenpflanzen bewachsen, um die sich seit Jahren der Bekl. gekümmert hat. Am 17. November 1984 ließ der Bekl. eine ca. 30 Jahre alte und etwa 15 m hohe Sandbirke, die dort vor den Wohnungen der Parteien wuchs, bis auf einen etwa hüfthohen Stumpf fällen. Der Kl. ist damit nicht einverstanden. Er hat deshalb ver-sucht, die Wohnungseigentümer zunächst zur Genehmigung des Fällens des Baumes und später zur Erhebung einer auf Anpflanzung eines Bau-mes gerichteten Klage gegen den Bekl. zu veranlassen. Seine Anträge wurden in den Eigentümerversammlungen am 4. Februar 1985 und am 27. Januar 1986 mehrheitlich abgelehnt.

Mit der Behauptung, die gefällte Birke habe wegen ihrer altersbedingten Höhe dem Grundstück ein besonderes Gepräge gegeben sowie Sicht- und Lärmschutz geboten, hat der Kl. im Juli 1990 den Bekl. auf Anpflanzung ei-ner gleichartigen Birke, hilfsweise auf Zahlung von 21.443 DM an die Woh nungseigentümer, in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Kl., mit der er weiter hilfsweise Zahlung von 5.360,75 DM an sich verlangt hat, ist erfolglos geblieben. Die - zugelassene - Revision blieb ohne Erfolg.

I. ...

II. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht den Hauptantrag und den ersten Hilfsantrag als unzulässig abgewiesen. Der Kl. ist insoweit nicht klagebefugt. Der Anspruch auf Ersatz eines allen Wohnungseigentümern angeblich entstandenen Schadens kann von einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht ohne Ermächtigung der Wohnungseigentümer gerichtlich gel-tend gemacht werden. Dies ist eine Frage schon der Zulässigkeit der Klage (BGHZ 106, 222, 224).

2. Die gefällte Birke war wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§§ 93, 94 Abs. 1 Satz 2 BGB) und stand im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer (§ 1 Abs. 5 WEG). Ihnen kann als Mitgläubigern ein gemeinschaftlicher Schadenersatzanspruch gegen den Bekl. zustehen. Deshalb stellt sich die Frage, ob eine Verwaltungszuständigkeit der Woh-nungseigentümer für die gerichtliche Geltendmachung dieses Anspruches gemäß § 21 Abs. 1 WEG in Betracht kommt, die es nach der Recht-sprechung des Senats (BGHZ 106, 222, 227; 111, 148, 150) gebietet, die Durchsetzung eines neben der gemeinschaftlichen Forderung bestehenden Anspruchs des einzelnen Wohnungseigentümers auf die allen Wohnungseigentümern zustehende Leistung von ihrer Ermächtigung abhängig zu machen, weil § 21 Abs. 1 WEG insoweit gegenüber den allgemeinen Bestimmungen des bürgerlichen Rechts eine Sonderregelung enthält (BGHZ 115, 253, 257). Ob eine dahingehende ausschließliche Verwaltungszuständigkeit nach § 21 Abs. 1 WEG besteht, ist im einzelnen Fall durch Auslegung auch der übrigen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und anhand der Interessenlage der Gesamtheit der Wohnungsei-gentümer nach billigem Ermessen zu ermitteln (vgl. BGHZ 116, 392, 395).

a) Schadensersatzansprüche wegen einer Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums fallen unter die Vorschrift des § 1011 BGB (BGB-RGRK/Pikart, 12. Aufl., § 1011 Rdn. 1; Palandt/Bassenge, BGB 51. Aufl., § 1011 Rdn. 2; Soergel/Stürner, BGB 12. Aufl., § 1011 Rdn. 2; Staudinger/Gursky, BGB 12. Aufl., § 1011 Rdn. 2). Danach kann grundsätzlich jeder Miteigentümer diese Ansprüche einem Dritten gegenüber geltend machen, auch ohne von den anderen Miteigentümern dazu ermächtigt zu sein. Es han-delt sich dabei um ein vom gleichen Recht der übrigen Teilhaber unabhängiges Sonderrecht des einzelnen Miteigentümers (Senatsurt. v. 23. Januar 1981, V ZR 146/79, NJW 1981, 1097). Fordert der Miteigentümer, wie hier der Kl. mit dem Hauptantrag und dem ersten Hilfsantrag, vollen Schadens ersatz, kann er in entsprechender Anwendung von § 1011 Halbs. 2 BGB nur Leistung an alle Miteigentümer verlangen (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 1952, IV ZR 44/52, NJW 1953, 58, 59; Palandt/Bassenge a. a. O; Soergel/Stürner a. a. O.; Staudinger/Gursky a. a. O.).

b) Mit Recht geht das Berufungsgericht davon aus, daß hier gegenüber der allgemeinen Bestimmung des § 1011 BGB die Sonderregelung des § 21 Abs. 1 WEG eine Verwaltungszuständigkeit des Wohnungseigentümers für die Durchsetzung einer gemeinschaftlichen Schadensersatzforderung begründet.

Bei Bruchteilgemeinschaften im Sinne der §§ 741 ff. BGB, für die nach §§ 744, 745 BGB ebenfalls der Grundsatz der gemeinschaftlichen Verwaltung gilt, bejaht allerdings der Bundesgerichtshof in bezug auf gemeinschaftliche (auf Geld gerichtete) Forderungen die Anwendbarkeit des § 432 BGB und läßt demzufolge die gerichtliche Geltendmachung der For-derung durch einen Teilhaber der Gemeinschaft (zur Leistung an alle) zu (BGHZ 106, 222, 226 m. w. Nachw.). Gleiches soll auch für einen auf § 1011 BGB beruhenden (auf Geld gerichteten) Anspruch gelten (BGH, Urt. v. 20. Oktober 1952, IV ZR 44/52, NJW 1953, 58, 59; Staudinger/Hu-ber, a. a. O. § 744 Rdn. 42). Die Übertragung dieser Ansicht auf Schadens-ersatzforderungen der Wohnungseigentümer wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums verbietet sich jedoch. Das Wohnungseigentum unterscheidet sich wesentlich von der (bloßen) Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB und von der Miteigentümergemeinschaft nach §§ 1008 ff. BGB. Während diese Gemeinschaften durch das Gesetz als je-derzeit lösbare Bindungen ausgestaltet sind, wird im Wohnungseigentumsgesetz die Gemeinschaftsbezogenheit besonders stark dadurch betont, daß die Gemeinschaft grundsätzlich unauflöslich ist (§ 11 WEG); die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer haben im Vergleich zu den Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft eine viel stärker detaillierte Regelung erfahren. Deshalb ist es geboten, hier nicht generell auf § 1011 BGB zurückzugreifen, sondern die Beurteilung dieser Frage - ebenso wie im Fall der Anwendung des § 432 BGB (vgl. BGHZ 106, 222, 226 f.) - an den im Wohnungseigentumsgesetz sonst getroffenen Regelungen auszurichten.

Nach § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Ei-gentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Soweit diese Vorschrift eingreift, gilt sie als Sonderregelung (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG) vor der allgemeinen Bestimmung des § 1011 BGB (Erman/Ganten, BGB 8. Aufl., § 21 WEG Rdn. 5; MünchKomm-BGB/Selb, 2. Aufl., § 432 Rdn. 2; Pick in: Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl., § 21 Rdn. 17; vgl. auch Soergel/M. Wolff, a. a. O. § 432 Rdn. 3 für den Vorrang des § 21 Abs. 1 WEG vor § 432 BGB; a. A. Weitnauer, WEG 7. Aufl., § 13 Rdn. 17; Ehmann, JZ 1991, 222, 224 und 251, 252; WuM 1991, 65, 67). Zur Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 1 WEG gehören nicht nur die in Abs. 5 der Vorschrift aufgeführten, sondern alle Maßnahmen, die in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht auf eine Änderung des bestehenden Zustandes abzielen oder sich als Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum darstellen (Weitnauer, a. a. O. Vor § 20 Rdn. 2; vgl. auch Pick in: Bärmann/Pick/Merle, a. a. O. Vor § 20 Rdn. 6). Danach gehört die vom Kl. mit seinem Hauptantrag erhobene For-derung nach Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) zur Verwaltung des ge-meinschaftlichen Eigentums. Der Schadensersatzanspruch ist an die Stel-le des gemeinschaftlichen Eigentums getreten. Die Durchsetzung des An-spruchs stellt sich als eine Maßnahme der Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum dar. Im übrigen würde durch die Neuanpflanzung eines Baumes auch der bestehende Zustand des gemeinschaftlichen Grundstücks in tatsächlicher Hinsicht geändert werden, was ebenfalls in den Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung fällt.

Auch die Durchsetzung des mit dem ersten Hilfsantrag geltend gemachten Zahlungsanspruchs unterliegt der Verwaltung aller Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 WEG. Wenn damit volle Restitution des Schadens (§ 249 Satz 2 BGB) verlangt wird, handelt es sich konstruktiv um eine Er setzungsbefugnis des Geschädigten (BGHZ 63, 182, 184; BGH, Urt. v. 20. Juni 1989, VI ZR 334/88, NJW 1989, 3009). An die Stelle des Anspruchs auf Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) tritt der auf eine Geldleistung ge-richtete Anspruch. Seine Durchsetzung wird durch diese Änderung nicht der gemeinsamen Verwaltung aller Wohnungseigentümer entzogen. Da der Gläubiger an die Wahl, welches der nach § 249 BGB gegebenen Rech-te ausgeübt werden soll, gebunden ist (RG, JW 1937, 1145; OLG Celle, NJW 1949, 223, 224; OLG Stuttgart, VersR 1978, 188, 189), greift sie in ei-nem so hohen Maß in die den Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 1 WEG gemeinsam obliegende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein, daß nur eine gemeinschaftliche Verfolgung dieser Rechte zuläs-sig ist. Dieser Gesichtspunkt lag maßgeblich der Entscheidung des Bundesgerichtshofes in BGHZ 74, 258, 266 für die Ausübung der nach §§ 634, 635 BGB gegebenen Gewährleistungsrechte zugrunde. Er ist auf den hier vorliegenden Fall wegen der vergleichbaren Interessenlage der Wohnungseigentümer übertragbar. Wenn mit dem ersten Hilfsantrag ein Kompensationsanspruch nach § 251 Abs. 1 BGB geltend gemacht werden soll, unterliegt seine Durchsetzung ebenfalls nach § 21 Abs. 1 WEG der ge meinsamen Verwaltung aller Wohnungseigentümer. Unter den in § 251 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen tritt auch dieser Anspruch an die Stelle des der gemeinsamen Verwaltung unterliegenden gemeinschaftlichen Eigentums, so daß seine Durchsetzung sich als Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum darstellt.

Soweit es generell um die Einleitung von gerichtlichen Verfahren geht, folgt aus der die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer schützenden Vorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, daß die Entscheidung hier-über allein bei den Wohnungseigentümern liegen soll (BGHZ 106, 222, 227; 111, 148, 151). Mit dieser gesetzlichen Wertung wäre es unvereinbar, wenn der einzelne Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung einen in den Bereich gemeinschaftlicher Verwaltung fallenden Anspruch geltend machen dürfte (BGHZ 111, 148, 151). Halten die Wohnungseigentümer die gerichtliche Durchsetzung eines Anspruchs für nicht angezeigt, ist dies für den einzelnen Wohnungseigentümer grundsätzlich verbindlich. Ihm bleibt die Möglichkeit, auf gerichtlichem Weg eine Beseitigung des ablehnenden Eigentümerbeschlusses zu betreiben, weil dieser seinem Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf rechtmäßige und interessengemäße Verwaltung wi-derspreche (BGHZ 106, 222, 228 f.). Dem steht nicht entgegen, daß der einzelne Wohnungseigentümer den Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 1004 BGB) gegen einen Miteigentümer ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer geltend machen kann (BGHZ 116, 392, 394 f.), weil in diesem Fall der Ge brauch des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 10 WEG i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG) im Vordergrund steht und die Interessenlage der Gesamtheit der Wohnungseigentümer sich anders darstellt.

Die gerichtliche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer aus dem gemeinschaftlichen Eigentum unterliegt der gemeinsamen Verwaltung aller Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 1 WEG (OLG Celle, MDR 1970, 678, 679; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1989, 978; BGB RGRK/Augustin, 12. Aufl., WEG § 21 Rdn. 24; Schneider, NJW 1960, 276, 277). Dies erkennt auch Ehmann an (JZ 1991, 222, 226); die von ihm vertretene Ansicht, § 21 Abs. 1 WEG gehe nicht als Sonderre-gelung den §§ 432, 1011 BGB vor (JZ 1991, 222, 224 und 251, 252; WuM 1991, 65, 67; Festschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, 145, 187f.; vgl. ferner Weitnauer, JZ 1992, 1054, 1058), widerspricht indes der Vorschrift des § 10 Abs. 1 WEG.

c) Entgegen der Ansicht der Revision kann die Rechtsprechung des Bun-desgerichtshofes zur Klagebefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers bei der Geltendmachung von Ansprüchen, die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum, auf Zahlung eines dafür erforderlichen Vorschusses oder auf Ersatz von Mängelbeseitigungskosten gerichtet sind (BGHZ 68, 372, 377; 74, 258, 262; 81, 35, 38; 110, 258, 259; Urt. v. 21. Februar 1985, VII ZR 72/84, NJW 1985, 1541), nicht auf den vorlie-genden Fall übertragen werden, soweit es um die Zulässigkeit der Klage im Hinblick auf den Hauptantrag und den ersten Hilfsantrag geht. Dieser Rechtsprechung liegt der Gesichtspunkt zugrunde, daß die Ansprüche je-weils aus dem individuellen Vertragsverhältnis zwischen dem klagenden Wohnungseigentümer und dem Anspruchsgegner hervorgegangen sind. Dies ist hier nicht der Fall; vertragliche Beziehungen zwischen den Partei-en, aus denen dem Kl. ein individueller Anspruch entstanden sein könnte, bestehen nicht. Außerdem ist diese Rechtsprechung maßgebend darauf gestützt, daß es mit allen Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer vereinbar sein muß, Ansprüche ohne vorherige Willensbildung der Gemeinschaft von einem einzelnen Wohnungseigentümer geltend machen zu lassen (BGHZ 74, 258, 264). Die Belange des einzelnen Wohnungseigentümers an der Rechtsverfolgung sind nicht immer und ohne weiteres deckungsgleich mit dem wohlverstandenen Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (BGHZ 106, 222, 227 f.; 111, 148, 152). So liegt es auch hier. Indem die Wohnungseigentümer mehrheitlich die gerichtliche Durchsetzung eines gemeinschaftlichen Anspruchs abgelehnt haben, ist ihr gegenteiliges Interesse eindeutig bekundet. Daran ist der Kl. gebunden.

Ohne einen ermächtigenden Eigentümerbeschluß ist somit ein Wohnungseigentümer - abgesehen von dem hier nicht gegebenen Fall der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) - nicht berechtigt, einen den Woh-nungseigentümern gemeinsam möglicherweise zustehenden Schadens-ersatzanspruch aus einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen einen Dritten gerichtlich geltend zu machen.

3. ...

4. Ebenfalls ohne Erfolg bleibt die Rüge der Revision, im Berufungsurteil fehle eine überprüfbare Auseinandersetzung mit dem Vortrag des Kl., er allein sei durch das Fällen des Baumes nachträglich betroffen und es sei unerträglich, wenn das Handeln des Bekl. sanktionslos bliebe.

a) Zutreffend ist zwar, daß neben dem Schadensersatzanspruch aller Ei-gentümer wegen einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber einem Dritten auch individuelle Schadensersatzansprüche eines einzelnen Wohnungseigentümers bestehen können. In diesem Fall ist Streitgegenstand nicht ein allen Wohnungseigentümern als Mitgläubigern zustehender Ersatzanspruch gegen einen Dritten aus dem gemeinschaftlichen Eigentum, sondern eine Forderung, die nur dem ein zelnen Wohnungseigentümer erwachsen sein soll, weil nach seiner Behauptung nur er einen in Geld auszugleichenden Schaden erlitten hat. Für die Durchsetzung eines solchen Anspruchs ist der einzelne Wohnungseigentümer klagebefugt (vgl. BGHZ 115, 253, 256 f.). Die Interessenlage der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (vgl. BGHZ 116, 392, 395) steht dem jedenfalls dann nicht entgegen, wenn ein solcher Schadensersatzanspruch auf Geld gerichtet ist in Höhe der Differenz zwischen dem Wert des Vermögens des einzelnen Wohnungseigentümers, wie er sich ohne das schädigende Ereignis darstellen würde, und dem durch das schädigende Ereignis tatsächlich verminderten Wert. Denn dann ist weder der Gebrauch oder die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums noch eine aufgrund des Innenverhältnisses zwischen mehreren Gläubigern bestehende gemeinsame Empfangszuständigkeit berührt.

Einen solchen auf Zahlung gerichteten Schadensersatzanspruch kann ein einzelner Wohnungseigentümer im Hinblick auf einen angeblich durch ei-ne Einwirkung auf das gemeinschaftliche Eigentum hervorgerufenen Wertverlust seines Wohnungseigentums, also des Sondereigentums an seiner Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem ge-meinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG), zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG), auch ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer gegen einen Dritten geltend machen.

b) Einen derartigen Anspruch hat der Kl. hier aber auch mit seinem auf eine Geldzahlung an sich selbst gerichteten zweiten Hilfsantrag nicht geltend gemacht. Denn diesen Antrag hat der Kl. nur als Schadensersatzanspruch entsprechend der Höhe seiner Anteile mit einem Viertel der Klageforderung aus dem ersten Hilfsantrag (5.360,75 DM) beziffert. Er hat damit ebenfalls einen - wenn auch auf die Höhe seiner Anteile beschränkten - den Wohnungseigentümern gemeinsam möglicherweise zustehenden Schadensersatz aus einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen einen Dritten verlangt. Dem steht nicht entgegen, daß der Kl. sich durch das Fällen des Baumes und die Auswirkungen dieser Maßnahme in besonderer Weise betroffen fühlt. Denn aus diesem Umstand leitet er die Begründetheit seines mit dem zweiten Hilfsantrag geltend gemachten Zahlungsbegehrens nicht her. Er sieht seinen Schaden nur auf ideellem Gebiet und legt insoweit nicht dar, daß für ihn eine Vermögenseinbuße etwa hinsichtlich des Verkehrswerts seines Wohnungseigentums durch die Maßnahme des Bekl. entstanden ist. Das Berufungsgericht hat deshalb diesen - vom Bekl. bestrittenen - Vortrag zu Recht als unerheblich angesehen und die Klagebefugnis des Kl. auch für den auf eine Geldzahlung an sich selbst gerichteten zweiten Hilfsantrag verneint.

Wohnungseigentümer leben auf engem Raum zusammen, ähnlich wie Mieter. Gleichzeitig fühlt sich aber jeder als sein eigener Herr, so daß Streitigkeiten oft schwer zu vermeiden sind. Das WEG geht deshalb von dem Grundsatz aus, daß die Eigentümer im Verhältnis zu Dritten an einem Strang zu ziehen haben; Schadensersatzansprüche müssen also gemeinschaftlich geltend gemacht werden. In seiner Entscheidung vom 11. Dezember 1992 hat der Bundesgerichtshof dies noch einmal bekräftigt.

Der Mieter einer Eigentumswohnung im Erdgeschoß hatte einen Baum fällen lassen. Der Eigentümer der Wohnung im 1. Stock hatte vergeblich versucht, die anderen Eigentümer zu einer Schadensersatzklage gegen den Baumfrevler zu veranlassen.

Die daraufhin von dem Wohnungseigentümer allein erhobene Klage war mangels Klagebefugnis unzulässig. Anders wäre es nach der Entscheidung des BGH nur dann gewesen, wenn der Kläger Schadensersatz für die Beeinträchtigung seines Sondereigentums an der Wohnung geltend gemacht hätte, etwa daß der Verkehrswert der Wohnung nach der Baumfällaktion gesunken sei.